"עד 2,000 פרויקטים נעצרו - מאות חברות נדל"ן יקרסו"

גל פשיטות הרגל שמאיים על המשק בעקבות משבר הקורונה, לא פוסח גם על סקטור הנדל"ן. אמנם הסקטור "הוחרג" בקורונה – אבל היתה בו האטה חריפה. העצירה של ועדות התכנון, הקושי להביא עובדים וגם לייצר להם סביבת עבודה בטוחה, יצרה בעיה קשה עבור חלק ניכר מהקבלנים, בעיקר בסקטור המגורים.   עכשיו, בשל חוסר התמיכה הגורפת בסקטור, יש הערכה שחלק ניכר מהחברות מתקדמות בצעדים בטוחים לעבר חדלות פירעון. לאור הקשחת התנאים של הבנקים להגדלת מסגרות אשראי, על פי מחקר של דן אנד ברדסטריט, מצב מוביל את החברות לחפש מימון באפיקים יקרים יותר.

"מגמות קשות בענף"  "אנו עדים למגמות קשות בענף הנדל"ן", כתבה אפרת שגב סמנכ"ל מנהלת אגף כלכלה מידע ומחקר בחברה. "ישנה עלייה משמעותית של למעלה מ-50% בבקשות לאשראי חוץ בנקאי לאור הקשחת תנאי האשראי של הבנקים.   "במקביל ישנה ירידה של כ-25% בפרויקטים בפועל שמקבלים מימון, להערכת החברה בין 1500-2000 פרויקטים נעצרו בעת האחרונה בשל קשיים תזרימים והעדר נגישות למקורות מימון – מרביתם פרויקטים למגורים אך גם פרוייקטים של משרדים.   לפי החברה, כ-500 פרוייקטים מוצעים למכירה במחירים הנמוכים בשיעור של 10%-15% ממחירי המחירון. במחירי הפסד ובחוסר כדאיות כלכלית. "ענף הבניה נמצא כיום בתפוקה של פחות מ-50%, על כן צפויים עיכובים במסירות של פרויקטים רבים", אומרת שגב.

איך מושפע הענף - בעיקר למגורים ענף הנדל"ן הינו אחד מהענפים החיוניים במשק. חלקו הישיר של הענף בתמ"ג בשנת 2019 נאמד בכ-6% כאשר אומדן ההיקף הכספי המצרפי של הפרויקטים בשנה זו נאמד בכ-150 מיליארד שקל. כיום מתבצעים כ-15,000 פרויקטים בשלבים שונים בביצוע, בהם למעלה מ-100,000 דירות בתהליכי בניה פעילה.   בשנים האחרונות פועלים מעין שני שווקי נדל"ן – השוק החופשי, המהווה כ-80%-75% מהפעילות בענף, אל מול פרויקטים של מחיר למשתכן המהווים 25%-20% מהפעילות בענף. הענף חווה בימים אלה שיבוש בפעילות בצל משבר הקורונה.   זאת לאחר ששנת 2019 הייתה שנה מאתגרת בענף בפני עצמה, במהלכה הענף התייצב על היקפי פעילות נמוכים יותר בהשוואה לשנים קודמות, הן מבחינת התחלות הבניה - כ-51,000 התחלות בניה בשנת 2019, בהשוואה לנתון השיא של כ-56,300 התחלות בניה בשנת 2016 - והן מבחינת מספר דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, בנטרול דירות מוזלות של מחיר למשתכן - כ-23,200 אלף דירות חדשות שנמכרו במחירי שוק בשנת 2019, בהשוואה לנתון השיא של כ-36,000 דירות חדשות שנמכרו בשנת 2015.   כמו ענפים רבים אחרים, לענף הנדל"ן חשיפה גבוהה להשפעות משבר הקורונה, זאת על אף כי הוחרג בתחילת 03.2020 על ידי הממשלה מתקנות לשעת חרום והוגדר כענף חיוני בו העבודות יכולות, לכאורה, להמשיך להתבצע כסדרן.   מחסור בכח אדם בצד ההיצע הענף סובל החל מ-22.03.2020 ממחסור בכוח אדם בסך 50,000 עובדים בעקבות הסגר בשטחי הרשות הפלשתינאית. כך, מרבית העובדים ששהו בישראל חזרו לשטחי הרשות – מתוך כ-65,000 עובדי שטחים נותרו בישראל פחות מ-15,000 עובדים בלבד, נכון לתחילת מאי. עיתוי הרמדאן החל כעת (23/04-23/05) תורם להמשך שיבוש בכוח האדם בענף, וזאת על אף החלטת המל"ל בסוף אפריל, בתיאום מול הרשות הפלשתינאית, לאפשר החל מ-03/05/2020 כניסה מחודשת של פועלי בנין מהרשות לישראל.   מחסור בתשומות לבניה – תפוקה נמוכה לצד מחסור בעובדים, קיים מחסור בתשומות המשמשות לבניה, הן מיבוא והן מייצור מקומי, בהיקף של 30%-20%. בין המוצרים החסרים בשוק: מוצרי בטון, מוצרי אלומיניום, מוצרי קרמיקה, מוצרי פנים הבית, כלים סניטריים ועוד.   כתוצאה ממחסור בכוח אדם ובתשומות, על פי התאחדות בוני הארץ, ענף הבניה נמצא כיום בתפוקה של פחות מ-50%, על כן צפויים עיכובים במסירות של פרויקטים רבים. נכון להיום עוד אין הכרה בקורונה ככוח עליון ומתנהלים דיונים בנושא בקרב גורמי ממשלה. בנוסף, תנאי חוסר הוודאות במשק ושגרת העבודה מרחוק הביאו לשיבוש בפעילות מנהל התכנון – פוגע בקצב אישור התוכניות של פרויקטים חדשים.   ירידה ברכישות דירות בצד הביקוש מורגשת ירידה ברכישות דירות כתוצאה מחוסר ביטחון תעסוקתי בשוק העבודה - כשבשיא המשבר שיעור האבטלה במשק הגיע לכ-27%, לעומת שיעור אבטלה של 3.4% בלבד טרם פרוץ המשבר - מהתייקרות הריבית על המשכנתאות מצד הבנקים וממגבלות התנועה במשק.

בהקשר זה, הענף נכנס למשבר במצב בו הביקוש גבוה מההיצע, ניתן להניח כי בחלוף תקופה הביקושים עתידים לעלות בחזרה.כתוצאה מהמגמות הענפיות, על פי מדדי דן אנד ברדסטריט, נרשמה עליה ברמת הסיכון של הענף, כאשר ברקע טרם הוכרה הקורונה ככוח עליון כגורם המצדיק איחור במסירת דירות. כך, אנו עדים לעליה משמעותית בפניות מצד חברות בניה לקבלת הלוואות.   על פי גורמים בכירים, בתחום אשראי חוץ בנקאי נרשמה עליה משמעותית של למעלה מ-50% בכמות הפניות, זאת לאור הקשחת תנאי האשראי מצד הבנקים. מנגד חלה ירידה של כ-25% בפרויקטים בפועל שמקבלים מימון, מה שמשקף את רמת הסיכון הנוכחית בענף. בנוסף, על פי עדויות מהשטח, אנו רואים יותר ויותר חברות אשר לא מצליחות להשלים פרויקטים בגלל קושי תזרימי והיעדר נגישות למקורות מימון, בהן גם חברות ידועות.

• רוב העסקים הקטנים איבדו מעל רבע מהמחזור בשנה שעברה - וזו לא רק המלחמה
• עוז זהבי נבחר לפרזנטור של אפליקציית האשראי "קפטן קרדיט"

להערכת דן אנד ברדסטריט בין 1500-2000 פרוייקטים נעצרו בעת האחרונה בשל קשיים תזרימים, מרביתם פרוייקטים למגורים אך גם משרדים. כדי להימנע מקריסה, נאלצות להכניס שותף או במקרים מסוימים מבקשות למכור את הפרויקט בשלמותו במחירים נמוכים בשיעור של 15%-10% ממחיר המחירון של הפרויקט. להערכת דן אנד ברדסטריט כ-500 פרוייקטים נמצאים כיום על המדף ומוצעים למכירה. "להערכתנו, במידה ולא יהיה שיפור בתנאי האשראי, ובהיעדר ההכרה בקורונה ככוח עליון, מגמות אלה צפויות להוביל לקריסה של מאות חברות בחודשים הקרובים", כתבה שגב.