הכלכלן הראשי: שפל חסר תקדים במספר העסקאות בשוק הנדל"ן באפריל

בחודש אפריל נרשם שפל חסר תקדים במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, על רקע משבר הקורונה והסגר שהוטל בעקבותיו עד למחצית הראשונה של החודש. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש אפריל של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. גם נתונים ראשוניים לחודש מאי מצביעים על התאוששות במספר העסקאות בהשוואה לחודש אפריל, אבל עדיין מבטאים ירידה חדה בהשוואה לתקופה שלפני משבר הקורונה.

סך העסקאות באפריל עמד על 2.1 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק הנדל"ן המקומי לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בהשוואה לאפריל אשתקד ירד מספר העסקאות בשיעור חד של 74%, שיעור הירידה הגבוה ביותר שנרשם בשוק הנדל"ן המקומי לפחות בעשרים השנים האחרונות.

פלח השוק של הדירות החדשות הוביל את הירידה במספר העסקאות, כאשר מכירות אלו ירדו ב-79% בהשוואה לאפריל אשתקד והסתכמו בשפל היסטורי של 575 דירות בלבד, מזה 380 דירות נמכרו בשוק החופשי. סך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודשים מרץ-אפריל האחרונים גם יחד נמוך אף מהרמה החודשית של תזרים זה בתקופה המקבילה אשתקד.

רכישות ומכירות המשקיעים
רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-245 דירות בלבד, רמת שפל היסטורית וירידה חדה של 76% בהשוואה לאפריל אשתקד. ניתוח מאפייני התעסוקה של המשקיעים בחודש אפריל מצביע על עליה חדה נוספת בשיעורם של מי שמועסקים בסקטור הציבורי, כאשר משקלם בסך רכישות המשקיעים הגיע ל-42%.

מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-527 דירות בלבד, ירידה של 70% בהשוואה לאפריל אשתקד. חרף ירידה זו הוסיף לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר במהלך אפריל נגרעו מ"מלאי" זה 280 דירות. באוצר מציינים כי מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד מרץ האחרון כ-23.5 אלף דירות.

מי שיכול לקנות דירה זה בעיקר ההורים
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אפריל ב-965 דירות בלבד (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 77% בהשוואה לאפריל אשתקד. ניתוח תעסוקתי של מאפייני רוכשי דירה ראשונה בשנים האחרונות, בכלל זה בארבעת החודשים הראשונים של השנה, מלמד כי רבע מבינהם נמנו על הנמצאים בחל"ת/מובטלים באפריל האחרון. העובדה לפיה בשנה האחרונה היוו הזוגות הצעירים למעלה ממחצית מכלל העסקאות בשוק הנדל"ן מלמדת על התלות הגבוהה של רמת הפעילות בשוק זה בהתאוששות שוק העבודה.

על רקע הזינוק בשיעור המובטלים/נמצאים בחל"ת עם פרוץ משבר הקורונה, והממצאים לפיהם שיעורי ההשבתה בקרב צעירים גבוהים במיוחד, ערכו באוצר ניתוח שמטרתו לבחון באיזו מידה השיעור הגבוה של צעירים שפוטרו/נמצאים בחל"ת חופף לאוכלוסיה הצעירה שרכשה את דירתה הראשונה בשנים האחרונות, בכלל זה גם בארבעת החודשים הראשונים של 2020.

הממצאים מצביעים על שיעור גבוה יחסית ויציב, של קרוב לרבע מכלל רוכשי דירה ראשונה בשנים האחרונות שבהם לפחות אחד מבני הזוג נמצא היה בחל"ת/מובטל בחודש אפריל האחרון.

באוצר מציינים כי בניגוד לכפי שניתן היה לכאורה לצפות, גם בעיצומו של משבר הקורונה בחודשים מרץ-אפריל, נרשמה ירידה מתונה בלבד בשיעור הרוכשים הצעירים הנמצאים בחל"ת/מובטלים (מובן שכמותית מספרם צנח, שכן כפי שצוין לעיל, רכישות הזוגות הצעירים ירדו בשיעור חד של 75%).

אלא שניתוח הממצאים מלמד כי ההסבר לירידה המתונה בלבד בשיעורם של הנמצאים בחל"ת/מפוטרים מבין רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באפריל נעוץ במידה רבה בשיעור גבוה של רווקים מבינהם (כמחצית מכלל רוכשי דירה ראשונה, יותר מכפליים מהשיעור "הנורמלי" ברכישות אלו).

כשיעור מסך רוכשי דירה ראשונה שנמצאים בחל"ת/מפוטרים, מהווים הרווקים כ-40% מרכישות אלו בחודש אפריל. "משמעות ממצאים אלו הינה שבהסתברות גבוהה מי שמימן את רכישת הדירה מלכתחילה לא היה הרוכש "הרשמי" עצמו, אלא הוריו (תוך תמריץ לרשום את הדירה ע"ש הילד, כדי להימנע ממס על "דירה נוספת"). נציין כי השערה זו מקבלת חיזוק לנוכח רמות השכר הנמוכות במיוחד בקרב רוכשים צעירים אלו", ציינו באוצר.

מחיר למשתכן ומשפרי דיור
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אפריל עמד על 190 דירות בלבד, ירידה של 82% בהשוואה לאפריל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר של מכירות אלו מאז נובמבר 2016, השנה הראשונה ליישום תכנית זו.

רכישות משפרי הדיור בחודש אפריל הסתכמו ב-884 דירות, ירידה של 71% בהשוואה לאפריל אשתקד.