לקראת הרבעון הרביעי: סיכום ביניים בשוק הנדל"ן

מאז חודש יוני הרוכשים חזרו לשוק הדיור, כך עולה מנתונים שמפרסם משרד השיכון. על פי נתוני המשרד, במהלך חודש יוני נרשם זינוק חריג בהיקף המכירות, אך המגמה נמשכה גם אל יתר חודשי הקיץ (יולי-אוגוסט) אם כי בהיקפים נמוכים יותר. למרות שני הסגרים, במהלך 2020 נמכרו 23,370 דירות החדשות, ירידה של 9% בלבד בהשוואה לכ-25,600 בתקופה המקבילה אשתקד.

משבר הקורונה הביא עמו הרבה נתונים סותרים ולעתים מפתיעים, אך נדמה שהביקוש הקשיח לדירות נותר איתן על אף שישראלים רבים נותרו מחוץ למעגל העבודה והיקף המובטלים נושק למיליון. כשמצד אחד במהלך המשבר דיווחנו על גידול משמעותי בנתוני מכירות הקבלנים, והחברות הציבוריות, שהציגו תמונה חיובית ולעתים מנותקת מהנתונים הכלכליים. ומנגד, פרסמנו בתחילת השבוע נתונים קשים של האוצר המסכמים את הרבעון השני שכלל ירידה של 27% במכירת הדירות.

מכירת דירות חדשות לפי נתוני משרד השיכון

מקור: דיווחי חוק מכר

מה היה לנו?
בחינה של שנת 2020 בפתחו של הרבעון האחרון מעלה תמונה מרוכבת אך מעניינת. הרבעון הראשון בשוק הנדל"ן נפתח בצורה חזקה מאוד שנבלמה בחודש מרץ, בעקבות הסגר. הרבעון השני כבר התנהל בצל הסגר אך השתחרר כמו קפיץ במהלך חודש יוני (ניתן לראות זאת בנתוני משרדי השיכון וכן לאורך כל השדרה - נתוני האוצר, בנק ישראל, קבלנים בנקים וכו'). 

אחריהם, הרבעון השלישי נפתח בגידול בהיקף נוטלי המשכנתאות -  בחודש יולי טיפס לשיא של 4 חודשים לסך של כ-6.5 מיליארד שקל; נתון שנחצה פעמיים בלבד במהלך 2019. נתון נוסף שהצטרף במהלך הרבעון היה הפחתת מס הרכישה למשקיעים ומנתונים שמגיעים אלינו מסתמן כי ההפחתה החזירה משקיעים רבים לשוק הישראלי - נתון שנתמך גם בעקבות השמיים הסגורים. 

לאן מכאן? 
הרבעון הרביעי נפתח במהלך הסגר השני, אך בשונה מהראשון בו חווינו קריסה בעסקאות לאור חששות הציבור. הפעם הציבור פחות חושש ומסוגר בבתים ועדיין מקיים אורח חיים יחסית סדיר בתוך המגבלות הקיימות. על כן השפעת הסגר השני צפויה להיות קטנה יותר ביחס לסגר הראשון. 

במבט קדימה הנעלם המרכזי ביציאה מהסגר השני - הוא באילו כלים ינקטו בממשלה ובבנק ישראל?. אחרי הסגר הראשון ראינו מספר צעדים שכללו בין היתר, טיפול מהיר בריבית שזינקה, הקפאת החזרי משכנתא, החרגת ענף הבניה כעסק חיוני, דחיות במיסוי, הקלות על הבנקים ועוד.

בטווח הקצר, הממשלה ובנק ישראל יצטרכו לוודא שהמגמה החיובית בחודשים האחרונים בקרב רוכשי הדירות נשמרת - על ידי הגדלת שיעור המימון לדירה ראשונה ושנייה, הלוואות גישור בתנאים מקלים למשפרי דיור - לאור התארכות משך הזמן למכירת הדירה הראשונה, הקלות נוספות על נוטלי משכנתאות, הקלות במס ועוד. 

בטווח הבינוני - הממשלה צריכה לתת מענה מהיר ויעיל לירידה בהתחלות הבניה שהולכת וצוברת תאוצה. נתוני הלמ"ס מלמדים כי היקף התחלות הבנייה ירד בחדות ברבעון השני של 2020, כשעמד על כ-9.45 אלף דירות  – הנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של 2012". 

בטווח הארוך הממשלה צריכה בהקדם לתת מענה למגוון רחב של נקודות כשל בשוק הדיור - טיפול וקיצור תהליכים ביורוקרטים - למשל קיצור משך הזמן לקבלת היתר בניה או זירוז הליכים בוועדות השונות.  

ומעל כל אלה מרחפת העובדה שבישראל אין שר שיכון או תוכנית ממשלתית לשוק הדיור שמהווה תחליף למחיר למשתכן או לתמ"א 38 שבוטלה. 

לסיכום, הנתונים החיוביים שנצפו בחודשים האחרונים בשוק הדירות נתמכים בעיקר על ידי ביקוש קשיח, גידול בהיקף המשקיעים, וכן סנוניות ראשונות של תושבי חוץ שמגיעים לישראל. מנגד הישראלים הרבים שנפגעו כלכלית כתוצאה ממשבר הקורונה חלקם הם חבר'ה צעירים בלי דירה וחלקם בעלי דירות שבמקרה הרע והכואב יצטרכו למכור את דירתם ולקנות דירה במחיר נמוך יותר. השלכות הסגר השני עדיין לא מספיק ברורות ועל כן נקיטת צעדים נוספים מצד הממשלה ובנק ישראל עשויים לספק רוח גבית נוספת לשוק הדירות.