משרד השיכון: "בטווח הקצר עלולים להיווצר עודף ביקוש לדירות ועליית מחירים"

"למרות הירידה במחירי הדירות במדד האחרון, בתקופת משבר הקורונה המשיכה מגמת העלייה במדד מחירי הדירות בכל המחוזות. למעט בדירות החדשות, בהן חלה ירידת מחירים, עד המדד האחרון בו חלה עלייה", כך לדברי יהורם אלבז מהאגף הכלכלי של משרד השיכון, אשר מספק תחזית קודרת של משרד השיכון על המתרחש בשוק הדירות למגורים בישראל.

אין בכך הפתעה גדולה למי שמעורה בענף והסקירה של משרד השיכון מחזקת את מה שכבר ידוע, כפי שגם שתיארנו בשבוע שעבר - "הביקוש לדירות גדול מההיצע, והפער גדל; במצב הזה המחירים הולכים רק לכיוון אחד".

על אף הציפיות לירידת מחירים בעקבות המצב הכלכלי הקשה השורר בישראל ועל אף מיליון המובטלים, אך מנגד ירידה חדה בהיצעים שמגובה עם ביקושים יחסית יציבים תורמים לתמונה מורכבת עבור אותם זוגות צעירים המחפשים לרכוש דירה בישראל. במקביל הריביות על המשכנתאות ממשיכות לרדת ותומכות גם כן בביקושים וכן במחירי הדירות.

סקירת משרד השיכון אכן מאששת את הטענות הרבות בשוק כי בניגוד לתקוות של ישראלים רבים נראה כי מחירי הדירות לא עשויים לרדת באופן משמעותי. אמנם במדד מחירי הדירות של יולי-אוגוסט הייתה ירידה של 0.3% לאחר עלייה של 0.9% במדד קודם. אך אם נראה ירידות בתקופה הקרובה הן יהיו מינוריות וככל שהמשק יחזור לפעילות מלאה התמונה עשויה להתהפך במהירות.

ירידה חדה בפעילות ענף הבנייה למגורים
סך התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2020 הסתכמו בכ-22,750, ירידה של כ-11% לעומת מחצית מקבילה אשתקד. הירידה התרחשה במהלך הרבעון השני עם כ-9,450 התחלות בלבד, ירידה של 27% לעומת רבעון מקביל אשתקד, מדובר בהיקפי בנייה נמוכים משמעותית בהשוואה להיקפי הבנייה בעשור האחרון. אם כי ברבעון הראשון סך ההתחלות היה גבוה יחסית לאותו רבעון בשנתיים קודמות. עיקר הירידה בהתחלות הבנייה (ביחס לרבעון מקביל אשתקד) התרחשה במחוזות חיפה 58%- ירושלים53%- ותל אביב 37% -במחוז צפון חל גידול של 14%.

"להערכתנו, מגמת הירידה עשויה להימשך גם ברבעונים הבאים, וזאת בהתאם לנתוני ההשקעות בבנייה למגורים, בהן חלה ירידה של כ-40% בשיעור שנתי ברבעון השני של 2020 ,בהמשך לירידה של כ20% ברבעון הראשון. מדובר בצמצום השקעות בהיקף של כ-4 מיליארד שקל ברבעון השני לעומת הרבעון האחרון של 2019 וירידה כוללת של כ-5 מיליארד שקל מתחילת השנה", כותבים במשרד השיכון.

התחלות בנייה והשקעות בנייה למגורים - נתונים רבעוניים

מקור: סקירה משרד השיכון

שיווקי הקרקע למגורים
גורם נוסף אשר עשוי להכביד על חזרה להיקפי בנייה מלאים בשנים הקרובות הוא היקף שיווקי הקרקע לבנייה למגורים. בשנה האחרונה חל צמצום בשיווקים, בשל היעדר תקציב מאושר אשר תומך בשיווקים באמצעות תשתיות תומכות דיור, מוסדות ציבור כיתות לימוד וכדומה (וכן בעקבות הסגר ומגבלות התנועה בשל מגיפת הקורונה בינואר-ספטמבר 2020) מכרזים שנסגרו בהצלחה ושיווק קרקע בפטור ממכרז הסתכמו בכ-17,000 דירות, זאת לעומת ממוצע של כ-28,000 דירות בתקופה מקבילה בחמש שנים קודמות.

"הירידה בעסקאות עלולה להתבטא בצמצום התחלות הבנייה בשנים הקרובות. נציין בנוסף, כי מחסור בקרקע מדינה הזמינה לבניית מגורים עשוי להעלות את מחירי הקרקעות הפרטיות, מה שיקשה יותר על יזמות הבנייה של יזמים פרטיים. אם כי, על פי תוכנית העבודה של רמ"י, בחודשים הנותרים עד סוף 2020 מתוכננים שיווקי קרקע בהיקפים הגבוהים משמעותית מאלו ששווקו עד כה, עם הוצאות התכנית אל הפועל יש לצפות להתאוששות הענף", כותב אלבז.

היקף עסקאות קרקע למגורים - חודשים ינואר-ספטמבר באלפי דירות
 
מקור: סקירה משרד השיכון

בצד הביקושים כפי שדיווחנו לפני כשבועיים חלה התאוששות יפה בחודשים יוני-אוגוסט בביקוש לדירות חדשות. ממוצע העסקאות בדירות עמד על 3,900 דירות, גבוה ביחס לנתוני העסקאות החל מינואר 2019, רק בדצמבר 2019 היה היקף עסקאות גבוה יותר. סך העסקאות בינואר-אוגוסט 2020 עמד על כ- 23,400 דירות, בהשוואה ל-25,600 בתקופה מקבילה אשתקד.

עסקאות של דירות חדשות

מקור: סקירה משרד השיכון

מדדי מחירי דירות ושכר דירה
מדד מחירי הדירות לחודשים יולי-אוגוסט 2020 ירד ב-0.3% לאחר עלייה של0.9% במדד קודם. בשיעור שנתי עלו מחירי הדירות ב-2.3%, ובניכוי מדד המחירים לצרכן מדובר בעלייה של 3%. קצב השינוי הריאלי השנתי במדד מחירי הדירות אשר היה בתחום השלילי במהלך 12 החודשים שבין אפריל 2018– מרץ 2019, ובסוף 2018 העמיק לירידה של 3.3%, שינה מגמה ומזה כשנה מצוי בתחום החיובי. בנוסף, קצב השינוי במחירי הדירות גבוה מקצב השינוי בשכר הדירה, זאת לאחר שבשנה קודמת מדד שכר הדירה עלה בקצב גבוה יחסית למדד מחירי הדירות. 

מגמת השינוי הריאלי במחירי הדירות ובשכר הדירה

מקור: סקירה משרד השיכון

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: ״הנתונים מאששים את ההערכה שענף הבנייה והתשתית נמצאים במיתון חמור בשל משבר הקורונה המשפיע הן על הביקושים, והן על התחלות הבניה. בעוד שסביר להניח שבתום הסגר והגל השני, יתאושש צד הביקוש לדירות והרוכשים יחזרו למשרדי המכירות, הרי שבצד ההיצע לא צפוי שינוי מהותי בשנה הקרובה בשל קיפאון מוחלט בשיווק הקרקע על ידי רמ״י, תכנון שמדשדש בשנה האחרונה ולא מייצר עתודות קרקע לבניה, הקפאה של הבניה ושל ההתחדשות העירונית לאור התנהלות ראשי רשויות מקומיות באזורי הביקוש, מחסור חמור בעובדים ואי מימוש החלטה להביא לכאן עשרות אלפי עובדים זרים כפי שכבר הוחלט בממשלה, רגולציה שהולכת ומחמירה ומעכבת היתרי בנייה והכבדה של המערכת הבנקאית על תנאי הליווי הבנקאי, תוספת הון עצמי וייקור עמלות - כל אלה ימשיכו להקטין את התחלות הבנייה בשנתיים הקרובות כך שהמחסור החמור בדירות אל מול הביקושים שימשיכו לעלות בתום משבר הקורונה יגדל ומחירי הדירות יזנקו בשיעורים חדים".

רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים: "איש בקהילת הנדל"ן ובציבור הרחב לא צrיך להיות מופתע מנתוני הכלכלן הראשי של משרד השיכון. אדרבה: אם הנתונים מלמדים על צניחה ל-22 אלף התחלות בנייה במחצית השנה הראשונה, כלומר ירידה של 11 אחוזים לעומת המחצית הראשונה של 2019, אני מעריך שבמחצית השנייה של 2020 הירידה תהיה תלולה אף יותר ושלא נצליח לגרד אפילו את ה-40 אלף התחלות בנייה השנה, מה שיוביל כבר ברבעונים הקרובים לתדלוק שוק הדיור ובמיוחד באיזור הביקוש. נשאלת רק השאלה מדוע משרד השיכון מתריע על משהו שהוא כבר יודע זה מכבר?"