התשואה על דירה היא 6%, אבל האם מחירי הנדל"ן בדובאי יחזרו לעלות?

הנסיעה בכביש המהיר שבמרכז דובאי, מזכירה בהרבה מאוד מובנים את איילון דרום, רק גדול יותר ונוצץ הרבה יותר. כמו פה גם שם, מנופים מעטרים את קו הרקיע של העיר הנבנית, כשכל בניין הוא ייחודי בעל זווית – תרתי משמע – אישית של המתכננים ומנצנץ בשלל אורות. הגדול שבהם, הבורג' חאליפה, הוא בעצם מסך ענק, שבכל לילה מוקרנים על גביו סרטונים שנראים למרחק של עשרות קילומטרים.   הדבר שהכי מרשים בדובאי, היא לא העיר עצמה. שלא תבינו לא נכון, העיר חדישה ומתוכננת יותר טוב ממרבית ערי העולם. סביר להניח שגם מי שהיה בערים הכי מתקדמות שיש, עוד לא נתקל בתופעה שכזו. כמו חללית שנחתה באמצע המדבר. זו עיר, שבניגוד לערים הוותיקות יותר, נבנתה כולה בסטנדרטים המתקדמים ביותר ועל ידי מתכנני הערים מהטופ העולמי. כל זה מגובה בכיסים העמוקים של משפחת המלוכה של מוחמד בין-זאיין שמבטיחים איכות שאין שנייה לה, יחד עם חופש אישי ותרבותי גבוה באופן יחסי למדינות ערב אחרות.   אבל מה שהכי מרשים בדובאי זה לוח הזמנים שבה היא נבנתה ועודה נבנית. קחו 25 שנה אחורה ותגלו שפרט לתוכניות וחלומות, דובאי הייתה עיר קטנה ולא חשובה, שכשהולכים ברחובותיה של העיר הישנה נזכרים קצת בשכונת פלורנטין הוותיקה בתל אביב.   התהליכים המרכזיים שעוברים על דובאי המתפתחת תנופת הבנייה הביאה לשלושה תהליכים מרכזיים, שניים שכבר מבשילים ואחד שנמצא בהתהוות. התהליך שבהתהוות, זו הפיכת דובאי למרכז הכלכלי של המפרץ הערבי ושל המזרח התיכון כולו. כמו הונג קונג או טוקיו במזרח, כך דובאי, הבירה של האמירויות, מכוונת להפוך לעמוד טווח בעולם העסקים הגלובלי. תערוכת האקספו שמתוכננת להיפתח בקרוב, מעידה על זה יותר מכל. היא בדרך לשם והיא מנסה למשוך אנשי עסקים מכל העולם עם הבטחה אחת – כל עוד תהיו ישרים ותילכו על פי החוקים של הממלכה, אף אחד לא יתערב לכם בעסקים.   התהליך הראשון הוא הפיכת דובאי לאימפריית תיירות, יחד עם שרשרת של איים מלאכותיים, תעלות מלאכותיות ופנינות תיירות כמו הבורג' והעין של דובאי, יחד עם מלונות ענק כמו האטלנטיס ועוד לא מעט דברים לראות. עד כמה היא אימפריה, לפני הקורונה ביקרו באיחוד 16 מיליון תיירים בשנה.   התהליך השני הוא הגדלת האוכלוסייה. בשנות ה-50 של המאה הקודמת היו בעיר 20 אלף תושבים בסך הכול. היום זה אפילו לא שכונה. לפי האתר דובאי אונליין, ב-2016 היו בעיר 2.7 מיליון תושבים קבועים בעיר ו-1.1 מיליון תושבים ארעיים. כעבור שנתיים, ב-2018, גרו בעיר 3.2 מיליון תושבים קבועים ו-1.2 מיליון תושבים ארעיים. או גידול של 15,900% ב-70 שנה. בהתחשב שבאמירויות חיים כיום רק 1.1 מילייון אמירתים בעלי דרכון, מדובר בגידול עצום שברובו יובא ממדינות אחרות, בראשן הודו ופקיסטן.   שליטי האמירויות מעוניינים שקצב גידול האוכלוסייה, במיוחד בדובאי ובאבו דאבי, 2 הערים המשמעותיות באמירויות, יצמח בממוצע שבין 3 ל-4% בשנה. אלה היו התחזיות לפני הקורונה, נראה אם הם יעמדו במבחן המציאות ביום שאחרי המגפה.   לאן הולכים מחירי הנדל"ן בדובאי הגידול הלא כל כך טבעי שחווה דובאי – שמייבאת לא מעט כוח אדם זול - הביאה גם לגידול משמעותי בתחום הנדל"ן למגורים. כפי שציינו בהתחלה, בכל פינה תראו מנופים, חלקם בונים גורדי שחקים חדשים, מרביתם בונים בנייני מגורים.   התנופה הזו, הביאה בשנים האחרונות לירידה בערך הדירות וגם במחירי השכירות. לפי מכון המחקר נייט-פרנק, שעוקב אחר שווקי הנדל"ן במזרח התיכון ובדגש על המפרץ הערבי, מחיר הנכסים של דירות ובתים פרטיים ירדו מאז 2014 ב-6%, כשמחירי השכירות ירדו בלא פחות מ-8% ב-12 החודשים האחרונים. התשואה על הנכסים ירדה גם היא מ-7% ל-6.2% תשואה שנתיים – נתון שקשה למצוא.   בכל מקרה בנייט-פרנק רואים התאוששות ברבעון השלישי של 2020, אחרי הסטגנציה הקשה שהביאה הקורונה. הם מצאו שכמות העסקאות ברבעון האחרון היו גבוהות ב-50% מהרבעון השני של השנה, אבל עדיין מדובר בחסר של 16.5% במספר העסקאות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.   מה המחירים בדובאי? בהתחשב בעובדה שהיחס של השקל לדירהם האמירתי הוא 90 אגורות אמריתיות לכל שקל, כלומר 10% פחות, המחירים לא גבוהים, אבל כמו כל דבר אחר בעולמנו, ובמיוחד בדובאי, השמיים הם הגבול אם יש לך כיסים עמוקים.   ויש פרויקטים של נדל"ן למגורים עצומים שנבנים בימים אלה בכל רחבי דובאי. לדוגמה שכונה אחת היא שכונת הארטלנד, שאותה בונה חברת סובהא. השכונה שנמצאת רק 10 דקות ממרכז דובאי, ניתן למצוא דירת סטודיו יוקרתית של 70 מ"ר במחיר שמתחיל מ-720 אלף שקל. וילה גדולה מגיעה ל-7.2 מיליון שקל עם מפרט דירה באיכות גבוהה מאוד. באמצע כמובן יש את כל הסקאלה. ב-2025 תסתיים השכונה, שאמורה לאכלס 25 אלף בני אדם. וזה רק קומפלקס אחד.   ישנם עוד לא מעט פרויקטים שנבנים, שבו ניתן למצוא דירות סטודיות מול הים במחיר התחלתי של 1.1 מיליון שקל. כניסה לאתרי נדל"ן, מראים שהמחירים באמת לא בשמיים. דירה בגודל של כ-80 מ"ר, מוצעת במחיר של 600 אלף דירהם (540 אלף שקל), ובשביל דירת 2 חדרים חדשה בגודל 300 מ"ר, עם 3 חדרי שירותים, תאלצו להיפרד מ-3.3 מיליון שקל.   לסיכום, בשנים האחרונות ההיצע בשוק הנדל"ן בדובאי היה גדול מהביקוש. בשל כך, זה לחץ את המחירים למטה. עם זאת, התשואה עדיין גבוהה משמעותית מהתשואות על נדל"ן למגורים במרבית הערים הגדולות בעולם.   בכל מקרה, לפני שמשקיעים צריך לעשות את החישוב הבא: האם השוק הגיע לתחתית היחסית שלו וצפוי להתאושש בשנים הקרובות, או שהמשבר שאנו חווים יאט את צמיחת העיר וקליטת התושבים החדשים, מה שיוביל להמשך הירידות בשנים הקרובות. בכל מקרה, מבחינת יעד נדל"ני, לפני שקונים באירופה, שווה, אולי, גם לבדוק את דובאי.   *הכותב התארח אצל חברת סובהא נדל"ן בדובאי