מכירות הנדל"ן קפצו ב-45% בנובמבר, אבל אין סיבה להתבשם מכך

לולא המשקיעים, כנראה שלא היינו רואים עלייה של 15% במכירות של דירות חדשות ביחס לחודש נובמבר 2019. המשקיעים, מי שבמידה לא מבוטלת היו אחראיים על העלייה במחירי הנדל"ן בשני העשורים הקודמים וצעדיהם הוצרו באמצעות העלאות מס, הם אלה שפחות או יותר מצילים את הקבלנים. צחוק הגורל? לא בדיוק. יותר כמו נורת אזהרה.

לפי סקירת הנדל"ן למגורים של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לחודש נובמבר 2020, בנובמבר האחרון "נרכשו 11.1 אלף דירות שמהוות גידול של 15% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול חד יותר של 45% בהשוואה לרמה הנמוכה יחסית שנרשמה בחודש הקודם". במשרד האוצר מייחסים את הירידה של אוקטובר לתקופת החגים והתחלתו של הסגר המחודש בסוף אוקטובר.

"בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש נובמבר ב-10.2 אלף דירות, גידול של 25% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול של 52% בהשוואה לאוקטובר האחרון. זוהי גם הרמה הגבוה ביותר ברכישות אלו בחודשי נובמבר מאז שנת 2009", כתבו במשרד האוצר.

מי שהובילו את הגידול בעסקאות בחודש נובמבר היו המשקיעים. סך הדירות שנרכשו ע"י סגמנט זה של השוק עמד על 2.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז אפריל 2016. בהשוואה לנובמבר אשתקד זהו גידול של 75%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 19%, גבוה ב-6.5 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד וגבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת שיעור זה עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה לפני העלאת המס ביוני 2015.

מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו אף הם ב-2.1 אלף דירות, גידול של 33% בהשוואה לנובמבר אשתקד ושיעור גידול הגבוה פי שניים מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה. מאז חודש יוני מכירות המשקיעים גדלות בקצב גבוה יותר מזה של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, כאשר במקביל גדל משמעותית שיעור הדירות ש"מחליפות" ידיים בין משקיעים. בחודש נובמבר עמד שיעור זה על 36%, גבוה בתשע נקודות אחוז לעומת נובמבר אשתקד.

בפילוח תעסוקתי של המשקיעים שמכרו את דירתם נמצא כי מאז פרוץ משבר הקורונה גבוה משמעותית משקל העצמאים ובעלי החברות בקרב מוכרים אלו, בהשוואה לשיעורם בקרב רוכשי דירות להשקעה. בפריפריה הצפונית בולט גידול חד במכירות המשקיעים בכלל, בפרט אלו שהינם עצמאים ובעלי חברות.

מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו בארבעת אלפי דירות, מזה אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לנובמבר אשתקד גדלו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשיעור חד של 53%. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי מצטמצם שיעור הגידול במכירות הקבלנים ל-13%.

מכירות "מחיר למשתכן" הוסיפו לרדת בחודש נובמבר, בשיעור חד של 38% בהשוואה לנובמבר אשתקד. מאז פרוץ משבר הקורונה ירדו מכירות אלו בשיעור של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, שיעור ירידה הגבוה משמעותית מהירידה שנרשמה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי.

רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.5 אלף דירות, גידול מתון של 4% בהשוואה לנובמבר אשתקד. הוסיף להתארך משך הזמן הדרוש למכירת דירה יד שניה.

"בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר בעשרים השנים האחרונות, נמצא כי נובמבר האחרון הינו הגבוה ביותר מאז שנת 2009. בסיכום סך העסקאות, כולל בסבסוד ממשלתי, נובמבר האחרון הינו הגבוה ביותר", סיכמו.

המגמות המדאיגות שעולות מהדוח
על פניו, אבל רק על פניו, אפשר להתייחס לשיא המכירות כפי שהוא. שיא של מכירות. אבל יש לא מעט מגמות שעולות מתוך הסקירה הזו שמראות שאנחנו בפני תקופה כלכלית לא פשוטה. אולי השווקים הפיננסיים לא יקרסו הודות לפעולות בנק ישראל, אבל זה לא מנחם.

יותר ויותר עצמאיים ובעלי חברות נאלצים לסגור את שערי העסקים שלהם, כשבפריפריה המגמה מדאיגה, מאחר והעמדת הנכס למכירה מעידה על קשיים בתזרימי ההכנסה והחשש מהרעה כלכלית. כשקרוב ל-120 אלף בני אדם הפכו למובטלים מאז הסגר הנוכחי, זה בהחלט מעיד על לאן הולכים הזרמים.

כמו כן, חזרתם של המשקיעים הוא צעד חשוב, אבל הם לא באמת מצילים את השוק. העלייה הנוכחית נובעת בעיקר מעסקאות שנתקעו בצנרת בחודש שעבר. העובדה שגם המשקיעים לא נוהרים פנימה, כשרמת המעורבות עדיין לא מתקרב לרמה של 2016, מעיד על הזהירות שבה אנשים מתייחסים היום לכל סוגי ההשקעות.

בכל מקרה, בשל האטה נוספת בהתחלות הבנייה בשנה שעברה ובשל הביקושים הגבוהים, באזור המרכז לא נראה ירידה של מחירי הנדל"ן למגורים. זו עובדה. הביקוש גובר בהרבה על ההיצע, כשעדיין, למרות המצב, לא מעט משכבת מעמד הביניים, בעיקר בהייטק ובשירות הציבורי, לא נפגעו עדיין מהמצב. זה מה שמאפשר בינתיים את המשך רכישת הדירות. זה לא אומר שהם לא מתכוננים לימים גשומים והגל הזה של רוכשי דירות לא ימשיך לדעוך.

בקיצור, השיא החדש ביחס לאשתקד לא מרשים במיוחד. ההפך הוא הנכון. הוא בעיקר מדאיג.