מס הרכישה יעלה? בממשלה (שוב) רוצים להוריד את מחירי הדיור

שר האוצר, אביגדור ליברמן, יחד עם שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין, סיימו פגישה בנוגע למחירי הנדל"ן לדיור המאמירים וסיכמו לבחון שורה של צעדים שאמורים להקל על השוק. השלישייה בוחנת השתת ארנונה כפולה, קיצור תקופת פטור ממס, העלאת מס על דירה שנייה ומעלה ומיסוי דירות אייר בי.אנ.בי. (ABNB).   בין היתר, יש רצון להעלות את מס הרכישה חזרה ל-8%, כמו שהיה בתקופתו של שר האוצר משה כחלון, כששנה שעברה הורד המס מחשש לקריסת השוק בתחילת המגפה. כמו כן שוקלים למסות בעלי דירות אייר בי.אנד.בי. ולהתאים את המס שהם משלמים כמו יתר השחקנים בסקטור המלונאות למי שיש מעל 100 לינות בשנה, כדי לשחרר את הדירות האלה חזרה לשוק – בין אם למכירה ובין אם לשכירות.   כמו כן בוחנים להשית ארנונה כפולה על קרקעות פרטיות שלא בונים עליהן, מאחר והן יוצרות תמריץ שלילי המונע התחלת בנייה. קיצור תקופת הפטור ממס רווח הון שמאפשר לא לשלם מס על מה שהרווחת בתנאי שרוכשים נכס אחר בתוך 24 חודשים. השרים רוצים להוריד את התקופה הזו ל-12 חודשים בלבד.   השלישייה גם בוחנת העלאת מיסוי על דירה שנייה ומעלה, כשעל נקודה זו טרם הוסכם, כאשר המחשבה היא רוצים ליצור מדרגות שיזיזו ביקושים מהמרכז לפריפריה, אך עדיין לא הוחלט על מנגנון מתאים.   באוצר מדברים לא מעט בחודשים האחרונים על הרצון לפרסם תוכנית כוללת לשוק הדיור, שהובטחה לאחר אישור התקציב בממשלה. מחירי הדיור זינקו ב-8% בשנה, ובפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות בחודשים יוני-יולי 2021 לעומת החודשים מאי-יוני 2021, נרשמו עליות מחירים במחוזות הבאים: ירושלים 3.5%, מרכז 2%, תל אביב 1.3%, דרום 0.2% וחיפה 0.1%; לעומתם מחוז צפון רשם ירידה של 0.5%.   הכול טוב ויפה – וכנראה שלא יעבוד הרצון הממשלתי לעשות את השינוי זה טוב ויפה, כשכל שרי האוצר האחרונים מאז ממשלת אולמרט שלפני עשור וחצי, ניסו להוריד את המחירים. בממשלת אולמרט הפסיקו לדוגמה את הבנייה באזור המרכז, כדי לעודד אנשים לעבור לפריפריה. זה לא עבד בלשון המעטה וגרם לזינוק במחירים, בשל הירידה בהתחלות בנייה חדשות יחד עם זרם של עולים צרפתים שרכשו דירות בכל המרכז והורידו את המלאי.   בכובעו כששר האוצר, יאיר לפיד, ניסה את תוכנית מע"מ 0 שנכשלה עוד לפני שהצליחה לרקום עור וגידים והכניסה את השוק הנדל"ן לסטגנציה. אחריה הגיעה תוכנית "מחיר למשתכן", שגרמה לרבים לרכוש דירה, אבל בפועל הפכה לא מעט אנשים למשועבדים לבנקים עם דירות שלא היה להם כוונה לגור בהם מלכתחילה.   כולם נכשלו, כי לא רק שלא פגעו במטרה – הם החטיאו לעיתים לגמרי, כשיצרו ביקושי סרק, אבל לא ענו על צרכי השוק האמיתיים. כי כמו כל שוק אחר, המחירים הגבוהים בישראל נובעים מביקוש והיצע. הביקושים גוברים, כשהאוכלוסייה בישראל צמחה בערך ב-50% ב-30 שנה, אבל התחלות הבנייה עומדות במקום. כך שהדרך להורדת המחירים היא קודם כל לבנות יותר דירות ביותר פרויקטים – שתלויים בוועדות תכנון מקומיות ולאומיות, שהן איטיות במהותן.   יתר על כן, מעבר לעובדה שלא כולם רוצים להיות משועבדים לבנקים ל-30 השנה הקרובות, חלק מהנטל נופל על העיריות והרשויות המקומיות ככלל. הרשויות היו עסוקות בעשורים האחרונים בבניית שטחי מסחר רבים, כאלה שלא קרמו עור וגידים. על הרשויות לעבור למודל של בניית בניינים להשכרה לטווח ארוך בשטחים חומים ולייצב בכך את שוק השכירות.   יתר על כן, עליית מחירי הדירות מעידות בין היתר על עליית איכות החיים, כשבמרבית האזורים המאוכלסים בערים הגדולות בעולם ישנה עלייה חדה במחירים. ממשלת ישראל, שמרוויחה מיליארדים בכל שנה ממיסוי פרויקטים של נדל"ן, לא תמהר לפעול להריגת התרנגולת שמטילה ביצי זהב.   אז למרות ההצהרות והתוכניות, כנראה שמחר בבוקר – וכשאנחנו אומרים מחר אנחנו מתכוונים בשנים הקרובות - נתעורר ומחירי הנדל"ן לא ישתנו בהרבה. בינתיים, אפשר ליהנות מהכותרות באתרים ובעיתונים.