תוכנית החומש לפתרון בעיית הדיור, 2025-2021, שהוצגה בימים האחרונים על ידי שרי האוצר, הפנים והשיכון, טומנת בחובה בהחלט מסרים חיוביים. הכוונה לסייע במיליארדים רבים לעיריות ולרשויות המקומיות בקידום תשתיות תומכות ומשלימות, דוגמת תשתיות תחבורה וכן מימון מוסדות חינוך וציבור. מדובר בהחלט בצעד בכיוון הנכון שיעזור להתגבר על כשלים שהיו במהלך השנים בקידום פרויקטים, ובמיוחד בהתחדשות עירונית.
גם החלטה מעניינת נוספת דוגמת האפשרות לפצל דירות ולהוסיף לכל דירה 45 מ"ר, היא צעד מבורך, שיוכל להוסיף להיצע לא מעט דירות, ולתת מענה לתופעה הגדלה והולכת של משפחות קטנות, חד הוריים, גרושים, מבוגרים בודדים וכו'. כמו כן, הפחתת מס השבח לבעלי קרקע מ-57 ל-25 אחוזים, יאפשר קידום בנייה של לא מעט צמודי קרקע במקומות רבים שבהן הקרקע עומדת זה שנים כאבן שאין לה הופכין, וכמובן שורת הצעדים שמטרתם להקל על תהליכי הביורוקרטיה ומתן ההיתרים, בהנחה שיוכלו להתממש בפועל.
אולם, התוכנית מחמיצה את ההזדמנות הגדולה ליצור מהפך אמיתי בשוק הדיור, מפספסת מספר צעדים אסטרטגים שיכלו לייצר אתחול מסלול מחדש בענף הדיור.
- כל הכותרות
לקריאה נוספת:
>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?
>>> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות
ראשית, האיסור המוחלט להשכיר דירות בשיטת האייר בי אנד בי. פעולה זו לא רק שלא תשחרר לשוק כ-13 אלף דירות כפי שמקווים שרי הממשלה שקיבלו את ההחלטה, אלא תגרום שלא לצורך לאובדן הכנסות למדינה. לא ניתן יהיה לאכוף את ההחלטה הדרקונית הזו ומה שיקרה בפועל הוא שיקום שוק שחור של דירות שיושכרו לתיירים לטווח קצר והמדינה תפסיד מיסים. פעולה זו אף תפגע קשות בתדמיתה כמדינה מערבית נאורה, שמעוניינת לפתח את תיירות ה-LOW COST אליה ולהיות חברה מן המניין במשפחת העמים.
שנית, ההחלטה להעלות את מס הרכישה למשקיעים בחזרה ל-8 אחוזים, היא לטעמי טעות קשה, ובמיוחד לאחר שההעלאה הקודמת, ב-2015, גרמה באופן מיידי לבריחה של משקיעים מהשוק, וירידת חלקם מכ-23 אחוזים לכ-13 אחוזים בלבד. פעולה זו, כשלעצמה, עלולה חלילה להכניס את שוק הדיור בחזרה לתרדמת שבו הוא היה בשנים 2015-2019, גם להבריח מחדש את רוב רובם של המשקיעים, מה שיגרום למדינה לאובדן הכנסות גדול פי כמה וכמה מאשר הרווח, כביכול, כתוצאה מהגדלת המס וגם ליצור מצב של מחסור כבד בדירות להשכרה, מה שיפגע בראש ובראשונה בשוכרים שהם ברובם הגדול צעירים ללא יכולת לרכוש דירה.
שלישית, היעד שאותו קבעו שרי הממשלה של כ-75 אלף התחלות בנייה לשנה, הוא א-פריורי מוגבל וייקח לא מעט שנים עד שאותן יחידות דיור המשווקות היום, יעמדו על תילן. בפועל הממשלה מודה כי אין לה כל יכולת להשתלט על בעיית ההיצע הנמוך ותדלוק מחירי הדיור. במקרה הטוב זה יקרה, אם בכלל, רק בעוד ארבע-חמש שנים, ואולי אף יותר מכך. יתרה מכך, המחסור הקיים כבר היום בדיור ובד בבד הגידול המואץ באוכלוסיית המדינה, קרוב ל-200 אלף נפשות לשנה, כלומר תוספת של כ-60-70 אלף בתי אב, מצביעים על כך שגם אם היעד הזה יושג, הוא לא יפתור את בעיית המחסור בדיור כלל ועיקר. בעשורים הבאים יהיה צורך ב-100 אלף התחלות בנייה לשנה ואף יותר מכך!
רביעית, מדוע מכשיר כה אפקטיבי לקידום מאות אלפי יחידות דיור דוגמת תמ"א 38 לא טופל במסגרת התוכנית החדשה? הוא יכול וצריך היה להיות אלטרנטיבה ראויה לפינוי בינוי במקרים רבים, ובמיוחד תמ"א 2/38 שהיא בפועל תוכנית פינוי בינוי מהירה ואפקטיבית. ניתן לייצר מודל של איחוד מגרשים והגדלת זכויות ליזמים, בד בבד עם התמיכה בעיריות בתשתיות משלימות. כמו כן בכל מה שקשור לתמיכה ועידוד בהתחדשות עירונית בפריפריה לה הוענקו סכומים מועטים שיהיו רחוקים מלקדם התחדשות עירונית.
חמישית, ולטעמי זה הכשל הגדול מכולם. הייתה לממשלה הזדמנות פז, כבעלים של 92 אחוזים מהקרקע, לקבוע מסמרות לגבי התנהלות רמ"י ובמיוחד שיטת המכרזים הכושלת שלפיה הקבלנים מגישים מחירי מינימום, ולאחר מכן מתחרים ביניהם בשיטה המזכירה בתי מכירות פומביים, מה שגרם בשנים האחרונות לתדלוק חסר תקדים של רמות מחירי הקרקע, שהשפיעה ישירות על עליית מחירי הדיור. המדינה, יש לזכור, היא הבעלים של הקרקע ולא רמ"י שהיא שלוחה מטעמה. העובדה שנושא זה לא הוזכר כלל בתוכנית, היא לטעמי הטעות הקשה ביותר, אפשר וניתן היה לבלום מיידית את עליות המחירים וגם לייצר הרבה יותר שיווק קרקע מהיום למחר. לא לעוד חמש שנים או מועד בלתי ידוע אחר!
צילום: אלן צ'פלסקי
*דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
7.כתבה מאלפת! צודקת 1000 אחוז!!!נכון מאד 06/11/2021 11:41הגב לתגובה זו0 0כתבה מיקצועית מעולה! הלוואי וקובעי המדיניות ישכילו לקרוא וליישם את האמור בכתבה, לרווחת כל אזרחי המדינה.סגור
-
6.אין בכלל צדיקים בנדלן???חיים 04/11/2021 00:24הגב לתגובה זו2 1כל 5 הנקודות שאת מציינת שגויות. אין מחסור בדירות היום, יש עודף של 180,000 דירות. את באוניברסיטה איך את לא מודעת לכך? כמה דירות חדשות נמכרו בארץ ב2019 ו2020 מתוך כלל הדירות שנבנו? את יודעת? לכי תעשי שיעורי בית לפני שאת מפרסמת כתבה הזויה כזו.סגור
-
5.יציאת כסף של משקיעים לחו"ל זה דווקא מבורך, ותואם למהמשולם המושלם 03/11/2021 12:10הגב לתגובה זו2 0שבנק ישראל מנסה להשיג בתוכנית רכישה הדולרים שלו. המטרה היא להחליש את השקל שהתחזק בעשור האחרון הרבה יותר מדי, ופוגע בצמיחה וביצוא. יש לזכור שגם קרנות פנסיה ישראליות מוציאות מיליארדים רבים להשקעות בחו"לסגור
-
4.היי דליה -טעות בידך הממשלה רוצה שמחירי הדיור יעלו !!!!!יופי 03/11/2021 12:10הגב לתגובה זו4 0למיטב ידיעתי לכל שרי הממשלה יש נכסי נדל"ן (ראה השר לשעבר דרעי ) ולכן זאת סתם אשליה שהממשלה רוצה להוריד את מחירי הדיור להיפך דליה להיפך !!!!!!!!1 חחחחחחחחחחחחחחסגור
-
זה מה שהממשלה הקודמת רצתה!! ביבי האלוף!! (ל"ת)אפי 04/11/2021 00:18הגב לתגובה זו1 0סגור
- טען עוד
-
3.מחיר הקרקע הוא תוצאה לא גורםאביגדורי 03/11/2021 12:08הגב לתגובה זו5 0מחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירות ולא הפוך (יזם שרכש קרקע ביוקר עדיין יכול למכור בזול ולהפסיד). במשך שנים הקבלנים ניסו להגיד לציבור שהמדינה אשמה כי יש מחיר מינימום על הקרקע, אבל היזמים מציעים למדינה פי 6 וגם פי 8 (שדה דב) ממחיר המינימום. בכל אופן, השוק פועל כך שירידת מחירי הדירות תביא מיד למצב שהיזמים יציעו למדינה, ולבעלי קרקעות פרטיים, הרבה פחות על הקרקע. זאת משום שהם חייבים לוודא שישאר להם רווח בסוף הפרויקט. לכן, גם ההצעה הזוכה במכרז תהיה נמוכה בהרבה מהיום.סגור
-
2.שמאית מתכננת ערים ומרצה. תארים גדולים, אבלאני 03/11/2021 12:07הגב לתגובה זו1 1להבין שהגידול של 200 אלף בשנה או 70 אלף בתי אב זה תינוקות שיצטרכו דירות בעוד כ 25-30 שנה, זה לא הפנמת. ראשית הגידול הוא 140 ולא 200, שנית לא חישבת נפטרים, ושלישית, לפני 25 שנה הגידול היה רק 75 לשנה. צאי ולמדי.סגור
-
1.הכותבת טוענת שההיצע תקוע, ולכן טוב שמגבילים ביקושאני 03/11/2021 12:06הגב לתגובה זו4 1כל הקבלנים וגם הכותבת סבורים שאין אפשרות להגדיל היצע והכל תקוע. הם גם אומרים שאם יצליחו להגדיל זה יקח שנים. וגם אומרים שצריך 100,000 דירות בשנה ושזה יעד שהוא עוד יותר בלתי מושג. נו? אז אם כך, ברור שיש לתת עדיפות לרוכשי דירה ראשונה לפני רוכשי דירה שניה, ובטח ובטח לפני רוכשי דירה שלישית. המס היה צריך להיות גבוה בהרבה, כדי שיהיו אפס משקיעים ומוכרי הדירות יאלצו מחוסר ברירה להוריד מחיר למה שהצעירים מסוגלים לשלם (כי הם היחידים שישארו בשוק). גם אם אף אחד לא משלם את המס , הטענה לפיה "יגלגלו את המס" מתפוגגת.סגור
