עד מתי מחירי הדיור ימשיכו לעלות ולהשתולל בצורה כה חדה?

בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו ב-9.9%, ועד סוף השנה הם רק צפויים להמשיך ולעלות. מתחילת השנה עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-4.8% ובשנים עשר החודשים האחרונים (אוקטובר 2021 לעומת אוקטובר 2020) עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-5.2% - כלומר, המחירים לציבור עלו עוד יותר, כי מחירי הדיור מושפעים גם מעליית המחירים של המצרכים שמשמשים לבניית דירות (עוד על מהו מדד תשומות הבניה המשפיע גם על רוכשי דירות - ולמחשבון המדד). הציבור לוקח עוד ועוד משכנתאות - וההיקפים נמצאים בשיאי כל הזמנים.

בחלוקה למחוזות, ברור כי העלייה מקיפה את רוב הארץ, אבל מורגשת יותר באזור המרכז: מחירי הדירות בת"א אביב רשמו זינוק שנתי של 18%, אחריה ברשימה - ירושלים ונתניה עם 10% ורמלה עם 9%.

בממשלה כבר לא מעזים לדבר על ירידת מחירים. שר האוצר אביגדור ליברמן אמר בשבוע שעבר שאם מחירי הדירות יעלו בשנה הבאה 5%-6% זה יהיה הישג. השר אלקין התחמק מהנושא באותו כנס ולמעשה שרי הממשלה הפכו יותר לפרשנים שמסקרים את הבעיה מאשר למקבלי החלטות שאמורים לכאורה להילחם בעלית המחירים.

לממשלה זה אפילו טוב שהמחירים עולים, כי זה נותן לה הרבה הכנסות, לחברי הממשלה שמתגוררים באזור חיוג 03 לא ברור שיש בכלל אינטרס שהמחירים יירדו - הם מרוויחים מכך שמחירי הדירות שלהם עולים, ועד שהממשלה כבר מכריזה על מלחמה במחירים, היא עושה את הצעדים העקומים והלא נכונים - היא נלחמת במשכירי הדירות (שנקראים גם 'משקיעים') במקום להבין שמדובר באלה שמאפשרים את שוק השכירות. ובמקום לדבר על אלה שגרים בשכירות ואולי אפילו לא יכולים לקנות דירה - הממשלה מוציאה את משכירי הדירות מהשוק, ולמעשה בכלל תגרום לעליית מחירי השכירות. בחלם לא היו יכולים לעשות את זה גרוע יותר. אבל בישראל זו המדיניות הרשמית והמוצהרת של הממשלה.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

לקריאה נוספת: >>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור >>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה? >>> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות

האם מחירי הדיור יכולים לשנות כיוון ולרדת? כלכלנים יספרו לכם שהסיבה המרכזית לעליית המחירים הוא מחסור בהיצע של דירות, כאשר בניגוד למדינות המערב בישראל יש גידול טבעי של האוכלוסיה של יותר מ-2% בשנה כך שצריך לבנות באותו קצב כדי לא להידרדר - אבל הסיפור של מחסור בהיצע וגידול טבעי הוא בעיה ישראלית אמנם אבל לאו דווקא בעיה עולמית, ולמרות זאת המחירים עלו השנה ביותר מ-10% בכל המדינות המפותחות, ויש כאלה שאף הרבה יותר מכך.

כלומר, בנוסף להיצע יש כאן בעיה לא פחות משמעותית והיא: הריבית האפסית בעולם. המחירים עלו בכל העשור האחרון, ולמעשה מאז 2008 הם עולים בצורה חדה, בכל העולם. המדדים בעולם מראים שבמדינות המפותחות מחירי הדירות נמצאים בשיאי כל הזמנים. שוב- לא מדובר רק בבעיה ישראלית.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המשמעות היא שעד שהבנקים המרכזיים בעולם לא ישנו את תוואי הריבית, עד שהריבית בעולם לא תעלה (וזה כבר נושא אחר לגמרי - הבנקים המרכזיים משאירים את הריבית בעולם נמוכה כדי לתמרץ את הכלכלה - שההלוואות יהיו זולות ואנשים יקחו יותר הלוואות) המשכנתאות תמשכנה להיות זולות באופן היסטורי ולכן אנשים רצים ללוות כסף ואיתו לרכוש דירות. זה מה שנקרא מינוף וזו כמובן השקעה לגיטימית, אבל זה לא ביקוש אמיתי לקורת גג ולצורך בדיור.

מדוע זינקו המחירים דווקא בזמן הקורונה - למרות שכולם חשבו שהם יירדו? אבל בכל זאת המחירים זינקו בשנה האחרונה. מדוע? לפני שנה כולם חשבו שכאשר יגיע משבר כלכלי המחירים ירדו. זה לכאורה אמור להיות גם נכון על פי התיאוריה הכלכלית. אבל מה שקרה בפועל הוא המהלך הלא צפוי של הממשלות - בגלל משבר הקורונה הממשלות בכל העולם חילקו הרבה מאוד כסף לציבור. כן, אותם דמי אבטלה שחילקו הממשלות (אולי מחוסר ברירה, כי מה תעשו? לא תתנו כסף לאנשים ואנשים לא יוכלו לקנות אוכל?) בשילוב עם העובדה שכולם תקועים בבית ולא יכולים לבזבז את הכסף בחוץ, לא על מסעדות, לא על בילויים, לא על טיולים בחו"ל - יצרו לאנשים הרבה כסף פנוי. 

וכאשר יש כסף פנוי שאי אפשר להוציא בשום דרך אחרת, לאן הוא ילך? להשקעות. כדאי לזכור שרכישת דירה זו השקעה. זה לא רק 'צורך בקורת גג' כמו מצג השווא שטורחים לחזור ולספר לנו. מגורים בשכירות, כאשר משלמים שכר דירה תמורת שימוש במוצר מסוים הוא צורך. אדם צריך קורת גג, אבל הוא לא חייב לרכוש דירה. רכישת דירה היא השקעה. אנשים משקיעים בדירות מתוך מחשבה, תקווה וציפייה, שהמחירים יעלו - כשאתם שואלים כל אדם למה הוא קונה דירה, הוא לא אומר לכם רק כי הוא צריך קורת גג אלא מסביר שהמחירים עולים. כלומר מדובר בהשקעה.

רכישת דירה היא השקעה - אבל לפעמים המחירים יורדים - גם בישראל אבל צריך לזכור - לפעמים המחירים אכן עולים, אבל זה לא תמיד. בישראל ירדו מחירי הדיור ב-25% בתקופה שבין 2000 ל-2008. נכון שבתחילת אותו עשור השתוללה פה אינתיפאדה רצחנית שגבתה את חייהם של אלפי ישראלים ואפשר לומר שהמחירים ירדו בגלל שהיה מצב ביטחוני קשה. ייתכן שזה תרם לכך, אבל העובדה הפשוטה היא שהמחירים ירדו בישראל, וייתכן שהם גם ירדו בעתיד.

כשאתם משקיעים בדירה - תזכרו שזו השקעה לכל דבר. לא מדובר רק בקורת גג אלא בציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות. אבל כמו שהם יודעים לעלות, הם גם יכולים לרדת. מתי? סביר להניח שכאשר הבנקים המרכזיים יעלו את הריביות - וממילא המשכנתאות יתייקרו - תתחיל בעולם התופעה ההפוכה של ירידת מחירים. תמיד יגידו לכם ש'בישראל זה שונה' ו'פה אין סיכוי שהמחירים יירדו אף פעם' - זה לא נכון היסטורית ולכן גם סביר שהמחירים יירדו בעתיד. מה שכן, אף אחד לא נביא ובטווח הקצר המחירים עוד באמת יכולים ועלולים להמשיך ולעלות. בוודאי כשגם שרי הממשלה החדשה מוסיפים שמן למדורה.

ומה לדעתכם יקרה? בואו לענות בסקר גולשים