"מחירי הדיור לא יפלו כי הבנקים יקרסו. המחירים יעלו ואיתם הרווח שלנו"

"למדינה אין סיכון אם היא תאפשר לנו ערבות מדינה. זה לא יעלה לה כלום אבל זה ייתן פתרון אמיתי ולא כמו מחיר למשתכן שעלה על פי ההערכות בין 7 ל-20 מיליארד שקל ונתן פתרון רק לקבוצה קטנה של אנשים. הסיכון היחיד הוא אם מחירי הדיור יפלו ב-20%-30% וזה לא יקרה כי אם זה יקרה הבנקים והמדינה יקרסו. כולם מחלקים משכנתאות ובוודאי בנקים כמו מזרחי טפחות" כך אומר ארז רוזנבוך, יו"ר קרן הריט למגורים מגוריט, בראיון לביזפורטל לאחר הדוחות הכספיים לרבעון השלישי של 2021.

קרן הריט למגורים מגוריט 0% מגוריט 477.6 0% בסיס:477.6 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: רשמה ברבעון השלישי של השנה רווח של 122 מיליון שקל, (לעומת רווח של 1.1 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל), וזאת למרות שהחברה רשמה הכנסות של 23 מיליון שקל ברבעון. בכל חברה רגילה, ההכנסות הן השורה העליונה ומשם נגזרות כל ההוצאות, כך שהרווח הוא תמיד קטן יותר. אז איך הרווח של מגוריט הרבה יותר גדול מההכנסות שלה? התשובה היא הזינוק במחירי הדיור.

מגוריט, וגם ריט אזורים ליוי 0% ריט אזורים 420.8 0% בסיס:420.8 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , החדשה יותר, הן קרנות השקעה בדיור. לצורך הפשטות: במקום לרכוש דירה, כפי שעושים 70% מאזרחי ישראל, ניתן להשקיע בשוק הדיור באמצעות השקעה בקרנות ריט. הסיכוי? אם המחירים יעלו – גם הרווחים יעלו. הסיכון? אם המחירים יירדו – הקרן תחטוף חזק.

כותרת ראשית

האם ה-AI הגיע לתקרת הזכוכית: איך יראו השדרוגים הבאים בצ'אטים?

טכנולוגי | איציק יצחקי | 07:38

- כל הכותרות

הפערים בין חדשות 12 למתחרים גדולים, אבל מצטמצמים

אלביט זכתה בחוזים בסך 335 מיליון דולר ממדינה באירופה

אנרג'יקס: ההכנסות עלו ב-38% ל-216 מ' שקל, ה-EBITDA צמח ב-25%

קוצרת את פירות ההתייעלות: גולף עברה לרווח של 11.5 מיליון שקל

רון אבידן מסיים את תפקידו כמנכ"ל אזורים ויעבור לעזריאלי

ההכנסות של דלתא צמחו ב-290 מיליון שקל; זינוק ברווח הנקי

הרכישות של תורפז השתלמו: ההכנסות צמחו ב-50% ל-48 מיליון דולר

דיסקונט: תשואה על ההון של 14.9% ורווח של 1.14 מיליארד שקל ברבעון הש...

הרווח הנקי של פועלים עלה ל-1.9 מיליארד שקל; התשואה להון: 13.6%

מנכ"ל פיסיבי: "אין ספק שהתחום הביטחוני יגדל - זו מגמה עולמית"

האם ה-AI הגיע לתקרת הזכוכית: איך יראו השדרוגים הבאים בצ'אטים?

הבנקים מדווחים על רווחים בשמיים - האם זה ימשיך את הסנטימנט החיובי ב...

מחירי הטיסות שומרים על גובה גם בחורף: הישראלים ממשיכים לשלם ביוקר

מויניאן מבטלת גיוס האג"ח בת"א ברגע האחרון לטובת מימון זול בארה"ב

מגמה מעורבת בבורסות אסיה: סמסונג קופצת ב-5.8%; החוזים על וול סטריט...

משקיע הצמיחה רון בארון: האינפלציה האמיתית כפולה מהנתונים הרשמיים

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

עוד תכניות

המחירים עלו בשנה האחרונה ב-10% ולכן השיערוך של שווי הנכסים של הקרן גדלו בהתאמה מ-3.5 מיליארד שקל לכ-4.1 מיליארד שקל. מדובר אמנם ברווח על הנייר, שהמשקיעים רואים רק בשווי הנכסים של החברה, ולא יקבלו כדיבידנד אבל מאחר שלא מדובר בדירה למגורים אלא השקעה בקרן – זה נחשב כרווח.

מדובר ברווח אמיתי?
רוזנבוך: "העסק שלנו הוא לקנות דירות ולהשכיר אותן. אז אנחנו מרוויחים גם מעליית מחירי הדיור וגם מדמי שכירות. כאשר מחירי הדיור מזנקים כמו בשנה האחרונה אז דמי השכירות הם החלק הקטן. אבל מדובר על רווח אמיתי לגמרי. קוראים לזה שיערוך נדל"ן אבל קופות הגמל וקרנות ההשתלמות גם משערכות כל חודש גם בלי למכור את הנכסים וזה נחשב אצלם רווח אמיתי. אז מה ההבדל?".

אז מדובר פה על רווח קבוע ולא על שיערוך חד פעמי?
רוזנבוך: "אני לא יודע אם זה חד פעמי. מה שקורה בשנה האחרונה הוא עליה של 10% במחירי הדיור. אם מחירי הדיור ימשיכו לעלות באותו קצב גם בשנה הבאה אז תכפיל את המספרים וייצא רווח של 410 מיליון שקל, שבסופו של דבר מתגלגלים לשורה התחתונה. אז כן זה יכול לחזור על עצמו גם בשנה הבאה, המשתנה העיקרי הוא מחירי הדיור, אבל אני יודע להגיד גם שגם אם מחירי הדיור לא יעלו בשנה הבאה בשקל אחד אנחנו נכיר ברווחי שיערוך של 300 מיליון שקל –כללי החשבונאות אוסרים עלינו להכיר ברווח הזה עכשיו אלא רק כשנקבל את הדירות בפועל".

צריך להדגיש, לא מדובר על רווח שמחולק למשקיעים, אלא רווח של עליית מחירי הנכס, שיופיע במאזן של החברה. במקביל, הקרן מחויבת לחלק דיבידנד של 90% מההכנסה החייבת במס (מעין רווח לפני מס בחברה רגילה, שבקרן הם בגדול ההכנסות מהשכירות פחות כל ההוצאות השוטפות). מגוריט עדיין לא הגיעה לסף שבו היא תחל לחלק את הרווח הזה כדיבידנד. רוזנבוך מעריך שזה יקרה בשנת 2022 וגם שבשנים הקרובות ההכנסה השנתית משכירות תגיע ל-115 מיליון שקל בשנה. עם זאת, נכון לעכשיו קשה לאמוד כמה מתוך זה יגיע לאותה שורה של הכנסה חייבת במס.

הסיכון שלכם הולך יחד עם השוק – המחירים יעלו אתם תרוויחו, המחירים ירדו אתם תיפלו?
רוזנבוך: "נכון, אבל אני לא רואה ירידת מחירים. בכמה אתה חושב שמחירי הדיור יעלו בשנה הבאה?"

שר האוצר ליברמן אומר שעליית מחירים בשנה הבאה של 'רק' 5%-6% תהיה הישג
רוזנבוך: "בוא ניקח את ליברמן כבנצ'מרק. אם המחירים יעלו ב-5%-6% בשנה מדובר מבחינתנו על רווח של 200-250 מיליון שקל בשנה. כלומר לפחות 50 מיליון שקל ברבעון. אבל אגיד לך יותר מזה - כשמסתכלים על ישראל בטווחי זמן של 20 שנה אתה רואה בצורה עקבית מאז קום המדינה עלייה של 3% בשנה (על פי ה-OCED המספרים אכן קרובים לכך ועולים ריאלית בממוצע ב-2.7% בכל שנה. נ"א). אז אם ניקח רק את ה-3% האלה כל שנה מדובר על 120 מיליון שקל רווח בשנה, כך שלשאלתך - לא מדובר על רווח חד פעמי".

כן חשוב לסייג ולומר שמחירי הדיור לא תמיד עולים. היו כאן תקופות שמחירי הדירות ירדו ב-25% - אך רוזנבוך צודק שמדובר על טווחים קצרים מ-20 שנה. בבנק ישראל אמרו לאחרונה כי המחירים בארץ לא עלו בצורה חריגה ביחס למדינות אחרות בעולם, ולפחות על פי הכלכלנים מגורים בשכירות היא אפשרות זולה יותר מרכישת דירה.

אם מחירי הדיור כן יפלו אתם לא ממונפים יותר מאחרים?
רוזנבוך: "ממש לא. המינוף שלנו הוא 63%, ובחברות נדל"ן הוא 70%-80%. והמדינה בכלל מעודדת את קרנות הריט להגיע ל-80% מינוף. האג"ח שלנו נסחרים בריבית של בין מינוס חצי לפלוס 0.3%, אז אף אחד לא חושב שהמינוף גבוה מדי".

"אנחנו פחות מסוכנים מאדם פרטי שלוקח משכנתא להשקיע בדירה. הוא משלם לבנק ריבית על המשכנתא של 3% והאג"ח אצלנו הוא כמו שאמרתי באזור האפס. אנחנו מפוזרים על 1700 דירות ב-30 פרויקטים, בעוד דירה אחת זו דירה אחת ואין פיזור".

מה היתרונות של קרן ריט?
רוזנבוך: "המדינה רוצה לעודד פתיחה של קרנות ריט. במקום ברכישת דירה היא רוצה לעודד השקעה בשכירות ארוכת טווח, כך לא שכל יום בעל הדירה יכול להוציא אותך מהבית, וגם בלי חוזה דרקוני שאסור להכניס הביתה בעלי חיים או שצריך להתפנות מהדירה תוך שלושה ימים. בשביל זה היא נתנה הטבות לקרנות ריט: 1. מס רכישה של 0.5% בלבד, לעומת 5% שהולך לעלות ל-8%. 2. פטור לקרנות ריט ממס הכנסה על דירה (בניגוד לאדם רגיל שמשלם מס על הכנסה משכירות של יותר מכ-5000 שקל בחודש), 3. פטור ממס שבח.

"משקיע פרטי בקרן ריט למגורים (בניגוד לקרנות ריט אחרות) ישלם מס נמוך יותר של 20%, במקום מס רווח שולי שיכול להיות גם 35-40%. קופות הגמל שמשקיעות בנו פטורות ממס על הדיבידנד. המדינה הלכה כברת דרך ארוכה לקרנות ריט כדי לעודד את המוסדיים ואת הציבור להשקיע בדירות כחלופה לדירה ישירה.

"כשאתה משקיע 600-700 אלף בדירה אתה מדבר על שוק לא מוסדר. תנאים לא הוגנים. הסכמים קצרי טווח, תחזוקה לקויה של הדירות ועוד וכאן אנחנו מדברים על שוק מוסדר שהמדינה מפקחת עליו".

לקריאה נוספת:
>>> מדריך: השקעה בקרנות ריט – יתרונות וחסרונות
>>> מה היתרון הסמוי בקרנות ריט ואלו קרנות קיימות בשוק?

החברות האחרות בשוק לא מעתיקות אתכם?
רוזנבוך: "אנחנו נקטנו באסטרטגיה שונה מכולם כשקנינו דירות לפני שנתיים-ארבע שנים. קנינו דירות במחיר קרקע של 300 אלף שקל, כשהיום למשל בלוד רק מחיר הקרקע עומד על 900 אלף עד 1.1 מיליון שקל לדירה. תוסיף על זה את כל העלויות ותבין שהקבלנים צופים בטווח של 5 שנים מחירים של 2.7 מיליון שקל לדירה. ובנתניה – לא תל אביב - מדובר על 3.8 מיליון שקל לדירה. רק אזורים העתיקה אותנו ונכנסה כמה שנים אחרינו. אבל הם כבר קנו קרקעות ב-900 אלף שקל ושיכון ובינוי קנו עכשיו במיליון שקל.

"עכשיו כולם מעתיקים אותנו. אשטרום, מבנה, פרשקובסקי, כולם נלחמים על הקרקעות. שיכון ובינוי, חנן מור, גזית גלוב נכנסים באגרסיביות אבל את רוב הדירות אנחנו קנינו ב-2017-2020 לפני הזינוק של 10% השנה במחירים וכולם קונים אחרי העליות".

"ויותר מזה – מאחר שקנינו הרבה דירות ביחד (לפחות 20 דירות בפרויקט והמקבץ הכי גדול של מגוריט היה רכישה של 133 דירות ביד אליהו, תל אביב, מגינדי, ו-99 דירות ביפו ממנרב. נ"א) אנחנו קנינו באותם ימים את הדירות ב-10%-12% הנחה על המחיר בשוק באותו זמן. היום כבר אף אחד לא מקבל הנחות כאלה. היום מדברים עם כולם על 5%-6% הנחה.

שר השיכון זאב אלקין מנסה להתריע את היזמים ולהגיד להם, חבר'ה תיזהרו – שלא תיתקעו עם דירות. על פי גורמים בשוק, מדובר בכ-1 מיליון שקל לבניית דירה, כולל עלויות כמו אלומיניום לקירות, מעליות, ספינקלרים ועוד. כאשר היזמים רוצים לפחות רווח יזמי של 20%, ומי שיציג לבנק פחות מ-15% לא יקבל ליווי בנקאי. למעשה, המשמעות של הדברים של רוזנבוך הם שהיזמים בשוק מצפים לעליה של 30%-50% במחירי הדיור ב-5 השנים הקרובות, וממילא מובן ממה חושש אלקין.

אם מדובר בכזה כסף קל, למה לא קמות עוד הרבה קרנות ריט? בארה"ב יש מאות קרנות ריט, אם לא יותר
רוזנבוך: "יש מאות קרנות ריט אמריקאיות שמנהלות 30 מיליארד דולר ויותר. בישראל יש 2.7 מיליון דירות, מתוכן 800-700 אלף דירות להשכרה. אנחנו קנינו 1700, שזה טיפה בים. גם אם יקומו הרבה מתחרות אנחנו עדיין פרומיל בשוק הזה, כך שאין סיבה שלא ייכנסו מתחרות.

"אבל יש חסמי כניסה גבוהים: קשה להיכנס כי יש תנאי סף להקמת קרן ריט – אתה צריך לגייס 200 מיליון שקל לפחות, שלא יהיה בעל שליטה וגם להיסחר בבורסה. קשה לעמוד בזה כשמקימים קרן. יש למשל קרן ריט חדשה בשם אקונה שמנסה לקום כבר שנה ועדיין לא מצליחה".

למה המשקיעים מופסדים על המניה שלכם?
רוזנבוך: "אין לי תשובה. אני רק יכול להשוות אותנו לריט של אזורים רק שאותנו תוקפים ולהם כולם מפרגנים. הם מפגרים אחרינו ב-3 שנים, ויש לנו פי 4 הכנסות משלהם. אבל הם נסחרים ב60% מעל המחיר בהנפקה. ואנחנו במינוס 22%. ההבדל היחיד הוא בסיקור התקשורתי".

דמי ניהול
העקב אכילס של קרנות הריט נמצא בדמי הניהול. הקרן נסחרת במכפיל הון של 0.86 (שווי שוק חלקי הון עצמי שווה 0.86) יש לכך סיבות טובות. כשבראש וראשונה - דמי הניהול. בהתחלה גבתה חברת הניהול דמי ניהול של 1% וזה השתפר ל-0.7% אחרי ביקורת של גופים מוסדיים. 1% שירדו ל-0.7% זה אולי לא נורא כשהכל מתקתק כמו שעון: כשכל הנכסים מושכרים, שיש תשואה של 4%-5% בשכירות, שיש השבחה כתוצאה מעליית ערך ורכישה בעלות נמוכה.

אבל הקרן לא מגיעה למצב הזה, היא כל הזמן במרדף אחרי רכישות, פרויקטים, היא כל הזמן מגייסת, כך שהמשקיע בעצם לא מקבל את מה שהוא רצה - השקעה בדירה, הוא מקבל בפועל שחלק מהשקעתו מופנה לדירה, חלק אחר וגדול לדירה בהקמה ובינתיים הוא משלם דמי ניהול והתשואה שהוא מייצר נמוכה. מעבר לכך, מדובר על דמי ניהול מנכסי החברה, ולא על ההון העצמי. החברה בעצם מגייסת כסף במניות ועל גביו מתמנפת עוד יותר ובכך מגדילה את היקף הנכסים שלה - כתוצאה מכך האחוז הבודד הזה שנגבה מהנכסים שווה ערך ל-2.8% מההון.

דמי הניהול לא גבוהים מדי?
רוזנבוך: "הם הולכים ופוחתים ככל שהיקף המאזן הולך וגדל. יש נוסחה שאומרת שעד ניהול נכסים של שני מיליארד שקל דמי הניהול עומדים על  0.7%. במיליארד השלישי זה יורד ל-0.6% (ופה אנחנו נמצאים כעת) וברביעי זה יורד ל-0.55%. ומהמיליארד החמישי דמי הניהול הם 0.5%.

בוא נדבר על הבקשה שלך לערבות מדינה עבור הקרנות?
רוזנבוך: "אני כבר שנתיים פועל מול משרד האוצר ומבקש שהמדינה תתן ערבות לקרנות. מצד אחד אני קונה דירות ומצד שני צריך לממן אותן. אם המדינה תתן לנו ערבות זה יוזיל את הגיוס שלנו, המוסדיים יתנו לנו הלוואות זולות יותר שיחסכו לנו 15 מיליון שקל למשל וממילא אני אוכל לתת יותר הנחה לצעירים לדירה בשכירות".

מה הכוונה?
רוזנבוך: "באנו למשרד האוצר ואמרנו שכנגד הערבות אנחנו מתחייבים להשכיר 25% מהדירות ב-20% הנחה. השמאי של החברה הממשלתית דירה להשכיר יקבע כמה הם 20% ואנחנו נשכיר במחיר הזה, לאנשים מתוך המאגר של זכאי משרד השיכון, או כל מאגר אחר שהיא תבחר".

"אנחנו מוכנים כמגזר פרטי להנגיש דירות באזורי ביקוש חזקים ב-20% הנחה, לדעתנו בלי סיכון".

איפה זה עומד עכשיו?
"היה דיון בוועדת הכספים וכך שכנענו אותם והם אמרו למשרד האוצר לבחון, שאמר כי הוא "יבחן בחיוב". הוועדה קבעה שהדיון הבא ייערך בינואר, והוועדה תרצה לראות את המסקנות. האמת היא שוועדת כספים בכלל רצתה לקדם את הנושא בחקיקה ומשרד האוצר אמר שלא צריך חקיקה והם יכולים לדאוג לנושא בלי חקיקה.

"אני מאוד מקווה שזה יצליח. בסוף זו בשורה לציבור הכי חלש, שיוכל לשכור דירות לטווח ארוך של 5 שנים עם במחיר מפוקח, עם אופציה להאריך את השכירות בעוד 5 שנים".

ומה לגבי מחיר למשתכן, שנכשל כישלון חרוץ?
רוזנבוך: "המדינה חייבת לעזור. מחיר למשתכן עלתה למשלם המיסים 7-20 מיליארד שקל. כל אחד מאיתנו בעצם הכניס את היד לכיס וסבסד את הסיפור הזה כדי שחלק מהאנשים יקבלו דירה במחיר מופחת. ערבות המדינה במקרה שלנו לא עולה למדינה שקל - עם סיכון אפסי".

ומה לגבי הסיכון?
"אין למדינה סיכון בערבות הזו. אנחנו קונים בניין במיליון שקל ולוקחים משוק ההון מימון של 800 אלף. המדינה תהיה בסיכון רק אם מחירי הדיור ירדו ב-20%, והאמת שרק אם ירדו ביותר מ-25% כי קנינו את הדירות בהנחה של 10% ויותר, ואף אחד לא חושב שמחירי הדיור ירדו 20-30% - כי כמו שאמרתי, הבנקים יקרסו".

מילה לסיום?
"אם מגוריט או אזורים או קרנות ריט אחרות מרוויחות, מי שמרוויחים הם בעלי המניות. זה החברות שמנהלות את הכסף של הציבור. זה הפניקס, מנורה וכלל שהם בעלי עניין אצלנו, זה אלטשולר, מור וכו'. אם אנחנו נרוויח יותר הציבור ירוויח יותר - אין אצלנו בעל שליטה ואסור שיהיה על פי חוק".