30 אלף הגרלות לדירות חדשות בשנה - היתרונות והחסרונות

מחירי הדיור ממשיכים לטוס ביותר מ-11% בשנה האחרונה ובממשלה לא ממש יודעים איך להוריד את המחירים. אז כולם מנסים לעשות מה שהם יודעים בתקווה שלפחות משהו אחד יפגע, או אולי שילוב של כל הדברים.

האמת צריכה להיאמר, בנק ישראל כבר לפני מספר שנים ניתח והגיע למסקנה שניתן להסביר כ-60% מעליית מחירי הדיור בריבית האפסית במשק. זה כמובן נבע בגלל משבר הסאב פריים ומדובר בבעיה עולמית. בנק ישראל לא יכול פשוט להעלות את הריבית במנותק מהעולם, ועובדה היא שמדובר בבעיה עולמית - במדינות מפותחות רבות מחירי הדיור נסקו לשיאי כל הזמנים (לפני חצי שנה דובר על 57 מדינות לפחות).

אז עכשיו הריבית בעולם בדרך למעלה (בהנחה שהמלחמה באוקראינה לא תשבש את התוכניות של הפד' האמריקאי), חלק מהמדינות כבר החלו להעלות את הריבית כדי להילחם באינפלציה הגואה, ואחרי העולם - סביר שזה יגיע לישראל. האם זה יפתור את כל הבעיה והמחירים ייעצרו או יירדו? ייתכן.

רק לממשלת ישראל אין את הזמן להמתין והיא לא יכולה להרשות לעצמה להמתין עד שהריבית תעלה מספיק כדי לצנן את השוק. זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון, מנסה בינתיים לחזור על התוכנית של משה כחלון בתקווה, שאולי הפעם משהו יקרה בשוק והמחירים ייבלמו.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל

אלקין הכריז על הגרלות של 30 אלף דירות שישווקו במסגרת 'מחיר מטרה', 'מחיר למשתכן' ומחיר מופחת - הרבה שמות לתוכניות דומות בסופו של דבר. אז מדובר בתוכניות שקצת חוזרות על עצמן, וכאשר חוזרים שוב ושוב על אותו דבר התוצאות בדרך כלל דומות גם הן, אבל כאשר הממשלה לא מצליחה להשפיע על השוק אז היא רוצה לפחות לעשות קולות של מעשים, ואולי הפעם זה יצליח.

היתרונות של התוכנית: הגדלת היצע וסבסוד של 300 אלף שקל לדירה לתוכנית כמובן יש יתרונות - כלכלנים מדברים שוב ושוב על כך שהבעיה נמצאת בצד ההיצע. הניסיונות של הממשלות השונות לשווק יותר ויותר אכן הביאו להגדלת ההיצע: המדינה הגדילה את השיווקים, את התחלות הבניה ואת סיומי הבניה בשנים האחרונות - וזה מבורך. 

במסגרת התכנית הוחלט כי 60% מכלל מכרזי השיווק של המדינה באזורי הביקוש יוקצו ל'דיור בר השגה' ועד 65% באזורי פריפריה. התכנית תתבצע בערים בכל רחבי הארץ שבתחומן המחיר למ"ר דירתי ממוצע הינו עד כ-20 אלף שקל ללא מע"מ וביישובים המוגדרים במדד כלכלי חברתי 4 ומטה,  כאשר יישובים המוגדרים יישובי יוקרה בהם מחיר למטר מעל 20,000 לא יכנסו לתכנית.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בתוכנית החדשה מדבר משרד הבינוי והשיכון על סבסוד "באופן משמעותי את רכישת הדירות עבוד זוגות צעירים ומחוסרי דיור. התכנית תציע הנחה של עד 300 אלף שקל או 20% ממחיר הדירה עבור הזוכים בהגרלה" - וגם זה מבורך עבור אותם אנשים שרוצים לרכוש דירות. אלקין עצמו נשמע מרוצה - אולי מוקדם מדי צריך לומר - ואמר לאחרונה "פעלנו להביא את תכנית מחיר מטרה שנותנת הנחה משמעותית. כבר בשנה זאת נוציא עשרות אלפי דירות בהנחה, גם מתכניות קודמות... אני סמוך ובטוח כי בשנה הקרובה פניו של שוק הנדל"ן בישראל ישתנו".

רק שימו לב לטרמינולוגיה "פניו של שוק הנדל"ן בישראל ישתנו" - שרי הממשלה כבר חוששים לדבר על ירידת מחירים. לפני מספר חודשים שר האוצר ליברמן אפילו זרק אחריות ואמר כי 'אם המחירים יעלו רק ב-5-6% בשנה זה יהיה הישג' - הישג זה כמובן לא יהיה, כי גם אם זה מה שיקרה, בסך הכל יהיה מדובר לחזרה לעלייה איטית יותר מאשר בשנה האחרונה (אבל בשנים שלפני המחירים עלו בקצב איטי יותר של 3-4%)

החסרונות של התוכנית: את הסבסוד לכמה אלפי זוכים - ישלמו כל האחרים, הביקושים יגדלו, גם הפעם הקבלנים יתחרו על המחיר הגבוה כדי למקסם למדינה הכנסות הבעיה עם התוכניות הללו שהן גם מגדילות את הביקושים ולא מצננות אותן. הסיבה די ברורה - כשנותנים הנחה לאנשים של מאות אלפי שקלים אז יותר אנשים שלא היו יכולים לרכוש דירה כעת יכולים לרכוש אותה ולכן גם נכנסים לשוק, ממילא יותר אנשים רוכשים דירות והמחירים עולים.

את הבעיה הזו רואים בצורה ברורה בהיקף המשכנתאות שהציבור נוטל על עצמו שרק עולה ועולה, ויותר מכך - 44% מהמשכנתאות נלקחות בסיכון גבוה, כלומר בעד 75% משווי הנכס. אז מחירי הדיור עולים ואיתם גם הסיכון של הלווים. בנוסף, בשבוע שעבר פרסמנו כאן בביזפורטל כי קבלנים ונוטלי משכנתאות מרמים את הבנקים כדי לקבל מימון של יותר מ-100%. זה חמור מאוד כי מדובר על מינוף מאוד גבוה. לשם השוואה - תארו לכם שאנשים שיש להם 100 אלף שקל ייקחו הלוואה של 200 אלף שקל כדי להשקיע בבורסה. כולם יגידו שמדובר בחוסר אחריות, אבל מה בעצם ההבדל בין מינוף גבוה מדי בבורסה למינוף גבוה מדי בשוק הדיור?

בעיה נוספת בתוכנית היא העובדה ששוב המדינה מנסה למקסם את הרווחים מהקרקעות. אם אתם באמת רוצים להוריד את המחירים - מדוע לא להתחרות על מחירים נמוכים יותר? כלכלנים יודעים להציע מודלים יותר מעניינים. למשל: הקבלן שהציע את ההצעה השנייה הכי גבוהה זוכה - בצורה כזו לקבלנים יהיה אינטרס להציע את המחיר האמיתי שהם חושבים שהקרקע שווה, ולא מחיר גבוה יותר כמו עכשיו. בכל מקרה, גם בתוכנית הנוכחית החליטה המדינה כי הקבלנים שייגשו למכרז, יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, ללא מחיר מינימום.

כדאי גם לזכור שתוכנית מחיר למשתכן בעצם יצרה דור חדש של משקיעי נדל"ן - כאשר על פי סקר של משרד הבינוי והשיכון עצמו, 36% מזוכי מחיר למשתכן בכלל משכירים את הדירה ולא גרים בה. המטרה הייתה שאנשים יגורו בדירות, לא?

והבעיה שלא ממש מדברים עליה בשוק הדיור - מי משלם את זה? למדינה אין מקורות הכנסה אחרים חוץ מאשר הציבור. כאשר היא מחליטה לתת הטבות גדולות בקרקע לקבוצה מסוימת - מישהו משלם את החשבון, ומדובר במקרה הזה על כל שאר אזרחי ישראל. למעשה אם המדינה באמת תגריל 30 אלף דירות ב-300 אלף שקל הנחה מדובר על עלות של 9 מיליארד שקל. מי ישלם? כל אזרחי ישראל - כל תינוק - ישלם 1000 שקל לאותם רוכשי דירות.