היקף המשכנתאות זינק ב-130% בעשור ומתקרב לחצי טריליון שקל; כמעט מיליון משכנתאות פעילות

היקף המשכנתאות הפתוחות בישראל מתקרב לשיא מטורף של כחצי טריליון שקל וגם מספר המשכנתאות הפתוחות - כלומר מספר האנשים שמשלמים משכנתא. על פי נתוני בנק ישראל לחודש פברואר, היקף המשכנתאות הכולל עומד על שיא של 476 מיליארד שקל, זינוק של 17% בשנה לעומת 406 מיליארד שקל בפברואר 2021, או תוספת של 70 מיליארד שקל בשנה (הציבור נטל בשנת 2021 שיא חדש של 116 מיליארד שקל, אבל צריך לזכור שבמקביל הציבור גם פורע את המשכנתאות שהוא לוקח על עצמו כך שההיקף הכולל גדל כמובן פחות מאשר ההיקף המשכנתאות הכולל).

הנתונים מפחידים, איך שלא מסתכלים עליהם: היקף המשכנתאות בשיעור מימון גבוה, כלומר מעל 60% מערך הדירה (LTV) ממשיך לעלות ועומד על 45.3% מכלל המשכנתאות החדשות, בעוד הממוצע הרב שנתי עומד על 34.5%. המשכנתא הממוצעת לחודש פברואר עומדת על 941 אלף שקל, עליה של 3% ביחס לחודש ינואר וזינוק של 18% ביחס לחודש פברואר בשנה שעברה.

ואם זה לא מספיק, אז בדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל הוא פרסם כי 16% מנוטלי המשכנתאות לוקחים הלוואה נוספת לרכישת הדירה - כלומר מינוף על גבי מינוף, וכאן בביזפורטל חשפנו כי קבלנים ונוטלי משכנתאות רימו את הבנקים כדי לקחת משכנתאות בשיעור מימון של יותר מ-100%.

זינוק של 130% במשכנתאות בעשור
בעשור האחרון זינקו היקפי המשכנתאות בישראל ב-130% מ-200 מיליארד שקל בתחילת 2012 ל-476 מיליארד שקל, וזאת כאשר מספר נוטלי המשכנתאות מתקרב למיליון ועומד על 976 אלף משכנתאות פתוחות. רק חשוב לציין שמדובר בעלייה של 'רק' 35% לעומת 724 אלף משכנתאות פתוחות, כלומר - כל משכנתא נהייתה יקרה יותר בצורה משמעותית.

עוד על פי נתוני בנק ישראל 44.4% מהיקף המשכנתאות (211.7 מיליארד שקל) נמצא בטווח של 600 אלף עד 1.2 מיליון שקל, 18% מהמשכנתאות הן בטווח של 300-600 אלף שקל, 20% מהן נמצאות בטווח של 1.2-2 מיליון שקל, 8% הן בטווח של 2-4 מיליון שקל ו-2% הן מעל 4 מיליון שקל לדירה.

הסיכון של ציבור נוטלי המשכנתאות - הולך וגדל
הבעיה היא שבמקביל לעליה החדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל על עצמו - גם האינפלציה עולה, וגם הריבית במשק צפויה לעלות. בפועל, זה אומר שאנשים יקחו משכנתאות לתקופות שנים ארוכות יותר, וממילא ההחזרים החודשיים וגם היקף המשכנתא פשוט ילך ויגדל. מדוע? כי אינפלציה משפיעה לא רק על החזרי הריביות אלא גם על גובה הקרן של המשכנתא. במילים פשוטות: על כל 100 אלף שקל חוב במסלול צמוד מדד, עליה של 3% בשנה באינפלציה לאורך כל תקופת המשכנתא תוסיף תשלום של 3,000 שקלים למשכנתא כולה. מאחר שיש כאן אפקט של ריבית דריבית המשמעות היא תוספת של כ-250 אלף שקל להחזר המשכנתא הכולל לאורך השנים (תחת ההנחה שמדובר במשכנתא בגובה 900 אלף שקל, כאשר 30% ממנה נמצא במסלול צמוד מדד).

בנוסף, גם ריבית בנק ישראל (ובעקבותיה ריבית הפריים) צפויה לעלות בעקבות התחלת מהלך העלאת הריביות בעולם, ולגרור תוספת של 300-400 שקל על כל אחוז בהחזר החודשי, וגם כאן מדובר על תוספת של עשרות אלפי שקלים למשכנתא כולה.
לא נעים לומר אבל הריביות על המשכנתאות לא ממתינות לבנק ישראל וכבר עולות. מבדיקת ביזפורטל עולה כי הריביות כבר עלו בתקופה האחרונה ב-1% במסלול הקל"צ (המסלול הלא צמוד, זה שמהווה עוגן למשכנתא במקרה של עליית ריביות), כלומר, ההחזרים במסלול הזה כבר התייקרו - והם צפויים להמשיך ולהתייקר, במקביל ולצד ההתייקרות שתגיע בעקבות עליית ריבית הפריים. 

למעשה יש כאן תנועה כפולה: הציבור נטל משכנתאות שהולכות וגדלות ומנגד האינפלציה והריבית עולות וייקרו גם הן את המשכנתאות. המצב לא דומה למה שהיה לפני עשור כי המשכנתאות באותם ימים היו קטנות בצורה משמעתית ביחס להיום ועמדו על חצי ממה שהן כיום. כפי שכבר הצבענו, מדובר במלכוד 22 של הציבור הישראלי. איך נצא ממנו? סביר להניח שצורה זו או אחרת של משבר כלכלי.

זינוק של 13% במחירי הדיור בשנה, היקפי המשכנתאות בשיאים
כזכור, מחירי הדיור ב-12 החודשים האחרונים זינקו ב-13%, ובחודש פברואר נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף של 11.2 מיליארד שקל. מדובר אמנם עדיין על ירידה ביחס לשיא החדש שנרשם בחודש דצמבר, עם 12.2 מיליארד שקל לחודש אחד, אבל מדובר עדיין במגמה ברורה של עלייה בנטילת המשכנתאות שבינתיים לא נעצרת, עם זינוק של 55% במשכנתאות בשנה אחת.

בחודש שעבר העז בנק ישראל למתוח ביקורת על רשות מקרקעי ישראל, והאשים אותם בספסור בקרקעות ובאמצעות כך המחירים עולים. זו ביקורת נכונה בעיקרון, רמ"י אכן מנסה למקסם את הרווחים שלו (=של המדינה) וגורם לעליית מחירים, אבל בנק ישראל הוא האחרון שיכול להטיף למישהו מוסר בנושא, וזאת מכיוון שבנק ישראל אחראי לא פחות לעליית המחירים. הבנק הסיר את מגבלת הפריים על המשכנתאות - והוביל לזינוק עצום במשכנתאות והיקפי שיא כל הזמנים, במהלך רע מאוד שאותו ביקרנו בביזפורטל בזמן אמת.

נכון גם שהריבית במשק תורמת מאוד לזינוק במחירי הדיור אבל בנושא הזה אין לבנק ישראל מה לעשות - הוא לא יכול להעלות את הריבית לפני כל העולם (והיא בשפל בעקבות משבר הסאב פריים ב-2008 בארה"ב). אבל עכשיו כבר ברור שהריבית בעולם תעלה, היא החלה לעלות במדינות רבות, כמו אנגליה שכבר הגיעה לריבית של 0.75% אחרי 3 העלאות רצופות, ובשבוע שעבר גם בארה"ב - וגם בנק ישראל מאותת שהוא יעלה את הריבית במשק בחודשים הקרובים, אולי אפילו כבר באפריל.

האם עליית הריבית תעצור את השתוללות המשכנתאות בישראל?
האם העלייה בריבית תעצור את השתוללות המשכנתאות בישראל? על פי התיאוריה הכלכלית כן. כעת נותר להמתין כדי לראות כמה הריבית בעולם ובארץ תעלה בשנתיים הקרובות וכיצד זה ישפיע על ההחלטות של משקי הבית.

נציין עוד כי משרד הבינוי והשיכון הודה למעשה, בסקר שפרסם בחודש שעבר, כי תוכנית מחיר למשתכן גרמה בפועל ליצירתם של משקיעי נדל"ן חדשים - 36% לפחות מבין הזוכים במחיר למשתכן בכלל לא גרים בדירות, 30% בכלל מתכננים למכור אותן.