האוצר נגד הקבלנים: זינוק במכירת דירות "על הנייר" - ייתכן שבמטרה לווסת את השוק

53% מהדירות החדשות שמכרו הקבלנים בחודש ינואר 2022 הן דירות "על הנייר" כלומר שייקח יותר משנתיים כדי שהן יהפכו לדירות בפועל. מדובר בזינוק משמעותי של 13 נקודות אחוז ביחס לחודש ינואר המקביל בשנת 2021, כך על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, כאשר על פי הנתונים, מאז אוגוסט אשתקד ניכרת עליה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", אשר לשיאה הגיעה בחודש נובמבר האחרון. 

בדרכם הדיפלומטית, כלכלני האגף תוקפים את הקבלנים ומסבירים כי בנתוני הגידול הניכר הזה "יש כדי להסביר כיצד חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים נותר ללא שינוי משמעותי. יתכן, בין היתר, כי ממצא זה משקף העדפה של הקבלנים למכירות "פריסייל", תוך "שמירת" הדירות שהוחל בבנייתן לתקופות בהן רמת הביקושים תהיה אולי נמוכה יותר". כלומר, באוצר אומרים כי ייתכן שהקבלנים משחקים עם המכירות כדי לשמור דירות ל'זמני מצוקה' ולווסת את השוק. 

מנגד, הם מציינים כי "אין בידנו די נתונים כדי לקבוע האם הגידול החד במשקל הדירות שנמכרו "על הנייר" משקף העדפה של הרוכשים (הנהנים ממחירי "פריסייל", תמורת המתנה ארוכה יותר לקבלת הדירה, והסיכון הכרוך בכך), או של הקבלנים". 

התזרים של הקבלנים ממחיר למשתכן מזנק ל-20% מהתזרים כולו
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל "מחיר למשתכן") בחודש ינואר עמד על 8.6 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 16% בהשוואה לינואר אשתקד. חמישית מתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש ינואר האחרון נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", זאת לעומת שיעור של 12% בלבד מתזרים זה בינואר אשתקד. דהיינו, מחצית משיעור הגידול בתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש ינואר האחרון נובע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן".

בכל אזורי הביקוש מחיר דירת יד שניה גבוה מ-2 מיליון שקל
מחירי הדירות הממוצעים בעסקאות יד שניה שהתבצעו בחודש ינואר האחרון, לפי אזורי מיסוי מקרקעין. מהתרשים בולטת בין היתר העובדה לפיה בכל חמשת אזורי מיסוי מקרקעין המוגדרים כ"אזורי ביקוש" גבוה מחירה הממוצע של דירה יד שניה מ-2מיליון שקל. מנגד, באזורי הפריפריה הצפונית נמוך מחירה של דירה יד שניה מ-1 מיליון.

המחירים בחדרה ירדו ב-9% ועלו ב-5% באזור ירושלים
על פי נתוני האוצר, כאשר בוחנים את השינוי במחירי דירות יד שניה בעסקאות שבוצעו בינואר האחרון בהשוואה למקביל לו אשתקד נמצא כי שיעורי השינוי במחיר הממוצע נעים בין עליה של 5% באזור ירושלים לירידה של 9% באזור חדרה.
בניתוח שינוי המחיר החציוני נעים שיעורי השינוי בטווח רחב אף יותר- בין עליה של 11% במחיר החציוני בדירה יד שניה שנמכרה באזור ירושלים לירידה של 10% במחיר זה באזור טבריה.

באוצר מסבירים כי ייתכן ש"שיעורי שינוי אלו עשויים להיות מושפעים משינויים ב"איכות" הדירות הנמכרות. העובדה לפיה מדד מחירי הדירות של הלמ"ס רשם באותה תקופה עליה של 13%, משמעותה ש"איכות" הדירות שנרכשו בינואר השנה פחותה מזו שנרשמה בינואר אשתקד, כאשר במספר אזורים, ביניהם ת"א ורחובות, שיעורי השינוי במחיר הממוצע והחציוני לדירות יד שניה מפגרים משמעותית ביחס למדד הלמ"ס (דהיינו, באזורים אלו "איכות" דירות יד שניה שנרכשו בינואר 22 היתה לכאורה פחותה משמעותית בהשוואה לינואר אשתקד). ככל שכך הם פני הדברים, עומדים הם בסתירה להנחה הרווחת לפיה טעמי משקי הבית בתקופת הקורונה השתנו לטובת דירות מרווחות ואיכותיות יותר".

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש ינואר עמד על 7.2 אלף דירות, גידול של 3% בהשוואה לינואר אשתקד וללא שינוי מהותי בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות בשיעורי השינוי, כאשר אזור המרכז בולט דווקא בירידה חדה של 14% במספר העסקאות בדירות יד שניה בהשוואה לינואר אשתקד. באזורי נתניה ות"א נרשמו גם כן ירידות, בשיעורים של 9% ו-5% בהתאמה. מנגד, בולטים אזורי הפריפריה בעליה משמעותית במספר העסקאות בדירות יד שניה, בפרט אזורי חדרה וב"ש, עם שיעורי גידול של 20% ו-16%, בהתאמה. יש לציין כי שני אזורים אלו גם הובילו את הגידול בעסקאות יד שניה בשנת 2021.

סך הרכישות בחודש ינואר: 11.6 אלף דירות
עוד על פי נתוני האוצר, בחודש ינואר נרכשו 11.6 אלף דירות, בדומה לרמה שנרשמה בחודש דצמבר האחרון. בהשוואה לינואר אשתקד, שעמד בצל החמרת ההגבלות במהלך הסגר השלישי, זהו גידול של 11%, אשר מתרכז רובו ככולו במכירת דירות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש ינואר האחרון ב-10.1 אלף דירות, עליה מתונה של 2% בלבד בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לחודש דצמבר האחרון ירד מספר העסקאות בשוק החופשי בשיעור של 2%.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר, מדורג ינואר 22 במקום השני, כאשר מקדים אותו רק חודש ינואר 2015. עם זאת, רמת העסקאות בשוק החופשי בינואר האחרון אינה גבוהה משמעותית למשל מזו שנרשמה בחודש המקביל לפני 14 שנה, כאשר ניתן היה לצפות לאור גידול האוכלוסיה באותה תקופה לרמה גבוהה יותר של עסקאות בינואר השנה. יש בכך כדי לרמז כי חרף דירוגו הגבוה יחסית של חודש ינואר במכירות בשוק החופשי בהשוואה היסטורית לחודש ינואר הקודמים, לא מדובר ברמה חריגה בגובהה.

ומה עם המשקיעים? נפילה של 32% ברכישות ל-1.5 אלף בלבד, אחרי הזינוק בגלל העלאת המס - בדומה למה שקרה בפעם הקודמת, אי שם ב-2015
כצפוי, המשקיעים רכשו יותר לפני כניסת החמרת מס הרכישה וכעת רוכשים פחות. על פי האוצר, רכישות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 32% בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לרמת השפל ברכישות המשקיעים בחודש הקודם גדלו רכישות אלו בשיעור של 23%, אולם במונחים כמותיים מדובר בגידול של פחות מ-300 דירות ברמה הארצית, כאשר 10% מהדירות נרכשו ע"י קרנות ריט או חברות הרוכשות מקבצי דירו להשכרה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 13%, נמוך בשמונה נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד וגבוה בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לרמת השפל שנרשמה בדצמבר האחרון.

ניתוח עוצמת הירידה ברכישות המשקיעים בחודשיים הראשונים לאחר העלאת מס הרכישה (דצמבר 2021 –ינואר 2022) מצביע על עוצמה דומה לזו שנרשמה בהעלאת המס הקודמת ביוני 2015, ובחלקו אף מצביע על ירידה חזקה יותר ברכישות אלו.

בפילוח רכישות המשקיעים לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים  בהשוואה לינואר אשתקד הקיפה את כל האזורים (למעט אזור טבריה שרשם ירידה מתונה), כאשר היא בולטת במיוחד באזורי ירושלים, ת"א והמרכז, עם שיעורי ירידה של מעל 40%. בפילוח לפי ערים נמצא כי מי שהובילה רכישות אלו בחודש ינואר, באופן חריג, היתה חיפה, בה רכשו המשקיעים 111 דירות להשקעה. עם זאת, גם בעיר זו נרשמה ירידה ברכישות אלו בהשוואה לינואר אשתקד. בתרשים 12 מוצגות עשרים הערים המובילות ברכישות המשקיעים בחודש ינואר, תוך השוואה לינואר אשתקד. מבין עשרים ערים אלו רק בשלוש ערים, בת ים, רעננה וטבריה נרשם גידול ברכישות המשקיעים בהשוואה לינואר אשתקד.