צילום: ביזפורטל

שיא חדש של 13.43 מיליארד שקל במשכנתאות במרץ. עד מתי?

מדובר בזינוק של 20% לעומת חודש ינואר האחרון, של 10% לעומת השיא האחרון שנרשם בדצמבר האחרון ו-56% לעומת מרץ שעבר; ריבית בנק ישראל החלה לעלות אתמול והשאלה היא האם המשך עליית הריבית - כלומר התייקרות ההחזרים של הציבור - תאט את קצב נטילת המשכנתאות; המשכנתא הממוצעת בפברואר: 941 אלף שקל

נתנאל אריאל | 12/04/2022 14:19 (10)

נושאים בכתבה בנק ישראל מחירי הדירות מינוף משכנתא משכנתא נדל"ן למגורים

בחודש מרץ נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף שממשיך לעלות ולשבור בכל פעם שיא חדש. כעת השיא הקודם של חודש דצמבר האחרון נשבר עם משכנתאות בהיקף של 13.43 מיליארד שקל, זינוק של 20% לעומת החודש הקודם אז לקח הציבור 11.22 מיליארד שקל, וזינוק של 10% לעומת השיא הקודם ששייך לחודש דצמבר האחרון, אז נטל הציבור 12.22 מיליארד שקל בחודש אחד. מדובר גם בהמשך זינוק של 56% לעומת חודש מרץ המקביל, אז נטל הציבור 8.6 מיליארד שקל. נכון לעכשיו, מחירי הדיור רשמו בשנה האחרונה זינוק של 13%, וביום שישי הקרוב יתפרסם המדד לחודש מרץ ובו יתברר כמה העלייה המשיכה בחודש האחרון.

אתמול העלה בנק ישראל את הריבית במשק ב-0.25% והיא עומדת כעת על 0.35%, מה שלמעשה ייקר את המשכנתאות של הציבור ברגע אחד ב-47-49 שקלים, או 15-18 אלף שקל לאורך חיי המשכנתא. בבנק ישראל צופים כי הריבית תעלה ל-1.5% תוך שנה והמשמעות היא התייקרות של המשכנתא ב-90-100 אלף שקל (למשכנתא ש-400 אלף מתוכה נמצא במסלול ריבית הפריים לתקופה של 25-30 שנים בהתאמה).

האם עליית הריבית תעצור את השתוללות המשכנתאות בישראל?

האם העלייה בריבית תעצור את השתוללות המשכנתאות בישראל? על פי התיאוריה הכלכלית כן. כעת נותר להמתין כדי לראות כמה הריבית בעולם ובארץ תעלה בשנתיים הקרובות וכיצד זה ישפיע על ההחלטות של משקי הבית.

כמובן השוק לא חיכה לבנק ישראל. במסלול הקל"צ (המסלול הלא צמוד, זה שמהווה עוגן למשכנתא במקרה של עליית ריביות) הריביות כבר עלו בתקופה האחרונה ב-1% ויותר, כלומר, ההחזרים במסלול הזה כבר התייקרו - והם צפויים להמשיך ולהתייקר, במקביל ולצד ההתייקרות בריבית הפריים.

למעשה יש כאן תנועה כפולה: הציבור נטל משכנתאות שהולכות וגדלות ומנגד האינפלציה והריבית עולות וייקרו גם הן את המשכנתאות. המצב לא דומה למה שהיה לפני עשור כי המשכנתאות באותם ימים היו קטנות בצורה משמעתית ביחס להיום ועמדו על חצי ממה שהן כיום. כפי שכבר הצבענו, מדובר במלכוד 22 של הציבור הישראלי. איך נצא ממנו? סביר להניח שצורה זו או אחרת של משבר כלכלי.

היום פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כי בחודש פברואר 2022 חלה ירידה של כ-3.5% בכמות הדירות החדשות שנמכרו ואלה הסתכמו ב-5,065 דירות חדשות לעומת 5250 בינואר 2022, אבל מדובר בכל זאת על זינוק של 35% במכירות הדירות החדשות בפברואר 2022 לעומת פברואר 2021, אז עמדו המספרים על 3,742.

משכנתאות בהיקף של חצי טריליון שקל

היקף המשכנתאות הפתוחות בישראל מתקרב לשיא מטורף של כחצי טריליון שקל וגם מספר המשכנתאות הפתוחות - כלומר מספר האנשים שמשלמים משכנתא. על פי נתוני בנק ישראל לחודש פברואר, היקף המשכנתאות הכולל עומד על שיא של 476 מיליארד שקל, זינוק של 17% בשנה לעומת 406 מיליארד שקל בפברואר 2021, או תוספת של 70 מיליארד שקל בשנה (הציבור נטל בשנת 2021 שיא חדש של 116 מיליארד שקל, אבל צריך לזכור שבמקביל הציבור גם פורע את המשכנתאות שהוא לוקח על עצמו כך שההיקף הכולל גדל כמובן פחות מאשר ההיקף המשכנתאות הכולל).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הנתונים מפחידים, איך שלא מסתכלים עליהם: היקף המשכנתאות בשיעור מימון גבוה, כלומר מעל 60% מערך הדירה (LTV) ממשיך לעלות ועומד על 45.3% מכלל המשכנתאות החדשות, בעוד הממוצע הרב שנתי עומד על 34.5%. המשכנתא הממוצעת לחודש פברואר עומדת על 941 אלף שקל, עליה של 3% ביחס לחודש ינואר וזינוק של 18% ביחס לחודש פברואר בשנה שעברה.

ואם זה לא מספיק, אז בדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל הוא פרסם כי 16% מנוטלי המשכנתאות לוקחים הלוואה נוספת לרכישת הדירה - כלומר מינוף על גבי מינוף, וכאן בביזפורטל חשפנו כי קבלנים ונוטלי משכנתאות רימו את הבנקים כדי לקחת משכנתאות בשיעור מימון של יותר מ-100%.

זינוק של 130% במשכנתאות בעשור

בעשור האחרון זינקו היקפי המשכנתאות בישראל ב-130% מ-200 מיליארד שקל בתחילת 2012 ל-476 מיליארד שקל, וזאת כאשר מספר נוטלי המשכנתאות מתקרב למיליון ועומד על 976 אלף משכנתאות פתוחות. רק חשוב לציין שמדובר בעלייה של 'רק' 35% לעומת 724 אלף משכנתאות פתוחות, כלומר - כל משכנתא נהייתה יקרה יותר בצורה משמעותית.

עוד על פי נתוני בנק ישראל 44.4% מהיקף המשכנתאות (211.7 מיליארד שקל) נמצא בטווח של 600 אלף עד 1.2 מיליון שקל, 18% מהמשכנתאות הן בטווח של 300-600 אלף שקל, 20% מהן נמצאות בטווח של 1.2-2 מיליון שקל, 8% הן בטווח של 2-4 מיליון שקל ו-2% הן מעל 4 מיליון שקל לדירה.

הסיכון של ציבור נוטלי המשכנתאות - הולך וגדל

הבעיה היא שבמקביל לעליה החדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל על עצמו - גם האינפלציה עולה, וגם הריבית במשק החלה לעלות - וככל הנראה תמשיך לעלות (כאמור, בנק ישראל עצמו צופה עליה של 1.5% בריבית בנק ישראל). בפועל, זה אומר שאנשים יקחו משכנתאות לתקופות שנים ארוכות יותר, וממילא ההחזרים החודשיים וגם היקף המשכנתא פשוט ילך ויגדל. מדוע? כי אינפלציה משפיעה לא רק על החזרי הריביות אלא גם על גובה הקרן של המשכנתא. במילים פשוטות: על כל 100 אלף שקל חוב במסלול צמוד מדד, עליה של 3% בשנה באינפלציה לאורך כל תקופת המשכנתא תוסיף תשלום של 3,000 שקלים למשכנתא כולה. מאחר שיש כאן אפקט של ריבית דריבית המשמעות היא תוספת של כ-250 אלף שקל להחזר המשכנתא הכולל לאורך השנים (תחת ההנחה שמדובר במשכנתא בגובה 900 אלף שקל, כאשר 30% ממנה נמצא במסלול צמוד מדד).

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

8.
פמפם 19/04/2022 14:12
הגב לתגובה זו
חפשו נושאים אחרים כי זה נדוש ויתמשך עוד שנים רבות
7.
אורן 17/04/2022 13:52
הגב לתגובה זו
לא כל הסכום הזה הוא משכנתאות חדשות שלא יעבדו עליכם
6.
עד שייגמרו ה...פראיירים . שעון החול מתקתק ..הנפילה תכאב (ל"ת)
יוסי חתוכה 14/04/2022 13:39
הגב לתגובה זו
5.
טוביה 14/04/2022 11:51
הגב לתגובה זו
נכון שמחירי הדיור לא הגיוניים אבל זה עובד כשאני רואה את התור הארוך של הלווים קרוב לעשרים איש עומדים בחוץ ליש השומר של בנק המשכנתות יום יום כל השנה זו הוכחה שהעדר במיכלאה אולי לשחיטה בהמשך אז הפסקתי אפילו לנחש תופעת טבע כזו לא תימצא באף מדינה ובאמת הצליחה הכנופיה הממשלה הבנקים והקבלנים ובגדול
התורים בנתב"ג ארוכים מתורי הלווים למשכנתא (ל"ת)
רולדו 16/04/2022 11:18
הגב לתגובה זו
4.
מיואש 13/04/2022 07:27
הגב לתגובה זו
כנראה שישראלים עשירים יהיה מצחיק אם יקרה פה אסון 2008 והבנקים יתקעו עם דירות.
התורים בנתב"ג ארוכים מתמיד....לעם ישראל המון כסף בבלטות (ל"ת)
ביאליק 16/04/2022 11:17
הגב לתגובה זו
3.
נהרי 12/04/2022 18:11
הגב לתגובה זו
בכנות היצלחתם לסמם את האזרחים פה לקנות דירות בכל מחיר והם כמו נרקומנים שצריכים את הסם שלכם כדי להמשיך ולהיתקיים דבר כזה אין לו אח וריע באף מדינה אחרת כי הסם הזה מיצר ונימכר רק פה
2.
שיאי משכנתאות וריביות עולות - חגיגה כפולה לבנקים (ל"ת)
אוהד 12/04/2022 17:48
הגב לתגובה זו
1.
עוז 12/04/2022 14:43
הגב לתגובה זו
זה מתבטא גם בעקום התשואות. וממילא כבר הרבה זמן שהבנקים מעלים ריביות למשכנתאות. אם בעוד שנתיים הריבית תשארעל יותר מ2.5, או שתעלה מעל 3 אחוז -נתחיל לראות שינוי אמיתי בנדלן, אבל לא בטוח שזה יעזור לצעירים

נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיות

בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות; בתגובה, סקטור הנדל"ן מזנק

רן קידר | 16/12/2025 11:39

נושאים בכתבה בנק ישראל משכנתא

בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.

הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.

עדכון מגבלת כושר ההחזר

כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).

בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.

עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת

במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.

להמשך הכתבה לחץ כאן

בנימין נתניהו

מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר

מה הקשר בין מחירי הדירות לראש הממשלה, בנימין נתניהו; על המחירים בת"א ובשאר הארץ, על ההשפעה של ת"א על מקומות אחרים, על הסיבות לירידה במחירים ומתי תדעו שמתקרבת עצירה בירידת המחירים?

רן קידר | 16/12/2025 09:25

נושאים בכתבה מחירי הדירות בנימין נתניהו

מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודדת מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס מתפרסמים בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן, את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.

צניחה במחירי הדירות בת"א

בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית.

צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעים על כל אזור. האזורים החרדיים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים.

בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות. אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.

אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.

להמשך הכתבה לחץ כאן