בחודש מרץ נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף שממשיך לעלות ולשבור בכל פעם שיא חדש. כעת השיא הקודם של חודש דצמבר האחרון נשבר עם משכנתאות בהיקף של 13.43 מיליארד שקל, זינוק של 20% לעומת החודש הקודם אז לקח הציבור 11.22 מיליארד שקל, וזינוק של 10% לעומת השיא הקודם ששייך לחודש דצמבר האחרון, אז נטל הציבור 12.22 מיליארד שקל בחודש אחד. מדובר גם בהמשך זינוק של 56% לעומת חודש מרץ המקביל, אז נטל הציבור 8.6 מיליארד שקל. נכון לעכשיו, מחירי הדיור רשמו בשנה האחרונה זינוק של 13%, וביום שישי הקרוב יתפרסם המדד לחודש מרץ ובו יתברר כמה העלייה המשיכה בחודש האחרון. 

אתמול העלה בנק ישראל את הריבית במשק ב-0.25% והיא עומדת כעת על 0.35%, מה שלמעשה ייקר את המשכנתאות של הציבור ברגע אחד ב-47-49 שקלים, או 15-18 אלף שקל לאורך חיי המשכנתא. בבנק ישראל צופים כי הריבית תעלה ל-1.5% תוך שנה והמשמעות היא התייקרות של המשכנתא ב-90-100 אלף שקל (למשכנתא ש-400 אלף מתוכה נמצא במסלול ריבית הפריים לתקופה של 25-30 שנים בהתאמה).

האם עליית הריבית תעצור את השתוללות המשכנתאות בישראל?

האם העלייה בריבית תעצור את השתוללות המשכנתאות בישראל? על פי התיאוריה הכלכלית כן. כעת נותר להמתין כדי לראות כמה הריבית בעולם ובארץ תעלה בשנתיים הקרובות וכיצד זה ישפיע על ההחלטות של משקי הבית.

כמובן השוק לא חיכה לבנק ישראל. במסלול הקל"צ (המסלול הלא צמוד, זה שמהווה עוגן למשכנתא במקרה של עליית ריביות) הריביות כבר עלו בתקופה האחרונה ב-1% ויותר, כלומר, ההחזרים במסלול הזה כבר התייקרו - והם צפויים להמשיך ולהתייקר, במקביל ולצד ההתייקרות בריבית הפריים. 

• הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

למעשה יש כאן תנועה כפולה: הציבור נטל משכנתאות שהולכות וגדלות ומנגד האינפלציה והריבית עולות וייקרו גם הן את המשכנתאות. המצב לא דומה למה שהיה לפני עשור כי המשכנתאות באותם ימים היו קטנות בצורה משמעתית ביחס להיום ועמדו על חצי ממה שהן כיום. כפי שכבר הצבענו, מדובר במלכוד 22 של הציבור הישראלי. איך נצא ממנו? סביר להניח שצורה זו או אחרת של משבר כלכלי.

היום פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כי בחודש פברואר 2022 חלה ירידה של כ-3.5% בכמות הדירות החדשות שנמכרו ואלה הסתכמו ב-5,065 דירות חדשות לעומת 5250 בינואר 2022, אבל מדובר בכל זאת על זינוק של 35% במכירות הדירות החדשות בפברואר 2022 לעומת פברואר 2021, אז עמדו המספרים על 3,742.

משכנתאות בהיקף של חצי טריליון שקל

היקף המשכנתאות הפתוחות בישראל מתקרב לשיא מטורף של כחצי טריליון שקל וגם מספר המשכנתאות הפתוחות - כלומר מספר האנשים שמשלמים משכנתא. על פי נתוני בנק ישראל לחודש פברואר, היקף המשכנתאות הכולל עומד על שיא של 476 מיליארד שקל, זינוק של 17% בשנה לעומת 406 מיליארד שקל בפברואר 2021, או תוספת של 70 מיליארד שקל בשנה (הציבור נטל בשנת 2021 שיא חדש של 116 מיליארד שקל, אבל צריך לזכור שבמקביל הציבור גם פורע את המשכנתאות שהוא לוקח על עצמו כך שההיקף הכולל גדל כמובן פחות מאשר ההיקף המשכנתאות הכולל).

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

הנתונים מפחידים, איך שלא מסתכלים עליהם: היקף המשכנתאות בשיעור מימון גבוה, כלומר מעל 60% מערך הדירה (LTV) ממשיך לעלות ועומד על 45.3% מכלל המשכנתאות החדשות, בעוד הממוצע הרב שנתי עומד על 34.5%. המשכנתא הממוצעת לחודש פברואר עומדת על 941 אלף שקל, עליה של 3% ביחס לחודש ינואר וזינוק של 18% ביחס לחודש פברואר בשנה שעברה.

ואם זה לא מספיק, אז בדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל הוא פרסם כי 16% מנוטלי המשכנתאות לוקחים הלוואה נוספת לרכישת הדירה - כלומר מינוף על גבי מינוף, וכאן בביזפורטל חשפנו כי קבלנים ונוטלי משכנתאות רימו את הבנקים כדי לקחת משכנתאות בשיעור מימון של יותר מ-100%.

זינוק של 130% במשכנתאות בעשור

בעשור האחרון זינקו היקפי המשכנתאות בישראל ב-130% מ-200 מיליארד שקל בתחילת 2012 ל-476 מיליארד שקל, וזאת כאשר מספר נוטלי המשכנתאות מתקרב למיליון ועומד על 976 אלף משכנתאות פתוחות. רק חשוב לציין שמדובר בעלייה של 'רק' 35% לעומת 724 אלף משכנתאות פתוחות, כלומר - כל משכנתא נהייתה יקרה יותר בצורה משמעותית.

עוד על פי נתוני בנק ישראל 44.4% מהיקף המשכנתאות (211.7 מיליארד שקל) נמצא בטווח של 600 אלף עד 1.2 מיליון שקל, 18% מהמשכנתאות הן בטווח של 300-600 אלף שקל, 20% מהן נמצאות בטווח של 1.2-2 מיליון שקל, 8% הן בטווח של 2-4 מיליון שקל ו-2% הן מעל 4 מיליון שקל לדירה.

הסיכון של ציבור נוטלי המשכנתאות - הולך וגדל

הבעיה היא שבמקביל לעליה החדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל על עצמו - גם האינפלציה עולה, וגם הריבית במשק החלה לעלות - וככל הנראה תמשיך לעלות (כאמור, בנק ישראל עצמו צופה עליה של 1.5% בריבית בנק ישראל). בפועל, זה אומר שאנשים יקחו משכנתאות לתקופות שנים ארוכות יותר, וממילא ההחזרים החודשיים וגם היקף המשכנתא פשוט ילך ויגדל. מדוע? כי אינפלציה משפיעה לא רק על החזרי הריביות אלא גם על גובה הקרן של המשכנתא. במילים פשוטות: על כל 100 אלף שקל חוב במסלול צמוד מדד, עליה של 3% בשנה באינפלציה לאורך כל תקופת המשכנתא תוסיף תשלום של 3,000 שקלים למשכנתא כולה. מאחר שיש כאן אפקט של ריבית דריבית המשמעות היא תוספת של כ-250 אלף שקל להחזר המשכנתא הכולל לאורך השנים (תחת ההנחה שמדובר במשכנתא בגובה 900 אלף שקל, כאשר 30% ממנה נמצא במסלול צמוד מדד).