ריבית המשכנתא בארה"ב מעל 5%, סימן ראשון להאטה בשוק הדיור?

עליית הריבית במשק האמריקאי כבר מתחילה לתת את אותותיה בארה"ב. לצד מדד המחירים ליצרן שפורסם היום בארה"ב, פורסמה גם גובה ריבית המשכנתאות בארה"ב ל-30 שנה, שהגיעה לראשונה מאז 2018 לרמות של יותר מ-5%, וזאת לעומת רמות של 3-3.2% רק לפני שלושה חודשים. ההבדל הוא שאז הריבית במשק האמריקאי עמדה על 2-2.5% וכעת היא רק החלה לעלות ועומדת על 0.25-0.5%.

כדי למצוא את הפעם הקודמת בה הייתה הריבית על המשכנתאות גבוהה מ-5% צריך לחזור עד ל-2008, ולמעשה לתקופה שלפני משבר הסאב-פריים בארה"ב. מדוע זה חשוב? כי ככל שהריבית על המשכנתאות מתייקרת - המשמעות היא שהחזרי המשכנתא של הציבור הולכים וגדלים. כל אחוז במשכנתא פירושו כ-80 אלף שקל בהחזר הכולל של המשכנתא, ו-100-200 שקל בהחזר החודשי של המשכנתא.

כלומר, כאשר אנשים לוקחים משכנתא הם לוקחים הלוואה לתקופה מאוד ארוכה ו'בונים' על כך שיהיה להם החזר חודשי מסוים, אבל עלייה של 400 מאות שקלים בהחזר החודשי (או כ-100 דולר במקרה האמריקאי הנוכחי) זה עוד סכום שהמשפחה צריכה לשלם אותו. אז נכון שהרצון לרכוש דירה הוא חזק, אבל עלייה חדה מדי בהחזרים היא בעייתית למשפחות, וזה כמובן לפני שדיברנו על האינפלציה שמשתוללת כעת בארה"ב והגיעה אתמול ל-8.5% - שיא של יותר מ-40 שנה, ולא ברור כרגע מתי היא תיעצר. וצריך לזכור, עליה של 3% לאורך 30 שנה פירושה תוספת של מאות אלפי שקלים להחזר המשכנתא הכולל.  

אז בארה"ב הריבית על המשכנתא כבר עולה בצורה משמעותית, והבנקאים במדינה כבר מדברים על צמצום בנטילת משכנתאות על ידי הציבור האמריקאי. איגוד בנקאי המשכנתאות בארה"ב צופה כעת כי היקף המשכנתאות בשנה הקרובה בארה"ב יסתכם ב-2.58 טריליון דולר (כולל מיחזור משכנתאות), ירידה של יותר מ-35% לעומת שנת 2021, והתחזית נמוכה יותר לעומת הקודמת שעמדה על 2.61 טריליון דולר. מדובר כמובן במספרים עצומים ביחס לישראל, אבל צריך כמובן לזכור שבארה"ב יש 330 מיליון תושבים ובישראל רק 9 מיליון. על פי התחזית, היקף המשכנתאות החדשות בארה"ב בשנה הקרובה יעמוד על 1.72 מיליארד דולר, ירידה לעומת תחזית קודמת ל-1.77 טריליון דולר.

• לקראת 2025: האופטימיות נצחה, נצלו את ההטבות המס ואל תשאירו כסף בעו"ש
• דו"ח המכירות הקמעונאיות עשוי להמשיך את הראלי בוול סטריט

על פי הנתונים, הביקוש למיחזור משכנתאות (מימון מחדש) ירד בשבוע האחרון ב-5%, והוא נמוך ב-62% מאשר לפני שנה. על פי תחזיות של מייקל פרטנטון, הכלכלן הראשי של MBA, הביקוש למיחזור משכנתאות צפוי להיות השנה נמוך ב-64% מאשר ב-2021. נתח השוק של מיחזור המשכנתאות ירד ל-37.1% לעומת 38.8% בשבוע שעבר.

צריך לציין אמנם שהביקוש למשכנתאות חדשות בארה"ב עלו השבוע ב-1% אך מדובר על רמה נמוכה יותר ב-6% לעומת השבוע המקביל בשנה שעברה. כלומר מדובר בהאטה מסוימת והשאלה כמובן אם היא תימשך. חלק מנוטלי המשכנתאות פונים כעת לאפיקים של ריבית משתנה, שבינתיים נמצאת ברמות נמוכות יותר - אך גם הן נמצאות בעלייה כמובן. 

ואם אתם מחפשים נחמה? אז גם בארה"ב מדברים על כך שאין מספיק דירות, או בלשונם "ההיצע בשוק הדיור הדוק והמחירים גבוהים". טענות שניתן לשמוע גם בישראל בשנים האחרונות. האם השוק יתנהג בצורה דומה?

• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא
• מבצעי קבלן בפברואר 2025: באילו ערים הכי כדאי לקנות דירה?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בכמה עלו מחירי הדיור בישראל ובעולם? בישראל נהוג לחשוב שמחירי הדיור עלו כאן יותר מאשר בעולם. אז נכון שכל אחד יכול לבחור את נקודת הזמן בה הוא בוחר להשוות וממילא התוצאות משתנות מאוד, אבל לפחות על פי נתוני ה-OECD - מאז 2015 המחירים בישראל עלו בצורה יחסית מתונה לעומת שאר העולם המערבי. 

על פי הנתונים, ישראל נמצאת במקום די טוב ביחס לעולם, כלומר עם עליית מחירים יחסית נמוכה. בעוד בישראל המחירים עלו נומינלית ב-32% וריאלית (כלומר בניכוי אינפלציה) ב-28% במהלך 7 השנים האחרונות, באנגליה הם עלו נומינלית ב-37% וב-22% ריאלית. ממוצע עליית המחירים במדינות ה-OECD הוא עלייה נומינלית של 53% וריאלית של 33%. בגרמניה המחירים עלו ב-57% נומינלית ו-44% ריאלית, ובארה"ב עלו נומינלית ב-67% וריאלית הם עלו ב-46%.  

תגידו, כן אבל למה ה-OECD מתייחסים לנתונים רק מאז 2015 ולא מאז 2008, כאשר מחירי הדיור בישראל היו בשפל, אחרי עשור של ירידת מחירים ריאלית? אולי בדיוק בגלל זה: כאשר בוחרים להתחיל למדוד בדיוק מנקודת השפל, התוצאה היא שהמחירים זינקו הרבה יותר. בישראל צריך לזוכר, מחירי הדיור ירדו מאז 2000 ועד 2008 ב-25% ריאלית, ולכן להתחיל למדוד את העלייה בדיוק מסוף הירידות מציג כמובן עלייה חדה מאוד דווקא בישראל, אבל ב-OECD בחרו בתאריך אחר, ובכל מקרה - אלה הנתונים שלהם.