המשקיעים ברחו מהנדל"ן אבל מחירי הדיור לא יורדים - איך זה ייתכן?
כמי שעוסק משך שנים רבות בניהול מגדלי יוקרה ומייצג משקיעים מהארץ ומחו"ל, קטונתי מלהבין את הבלונים שהפריחו של פקידי האוצר שתרמו במהלך השנה האחרונה לתדלוק מחירי הדיור ובדיעבד הבריחו את המשקיעים.
בלונים אלה, שחלקם התממשו, חלקם התפוצצו בעודם באיבם, שזכו ללא מעט כותרות באותיות קידוש לבנה. הראשון שבהם היה נושא העלאת מס הרכישה למשקיעים מ-5 ל-8-10 אחוזים.
החלטה זו, עד למועד מימושה, הביאה לנחשול זמני של משקיעים שתדלקו את רמות מחירי נדל"ן היוקרה ולאחר מכן רובם הגדול נטש את השוק לאנחות, לא לפני שרמות המחירים התייצבו על שיא חדש.
- כל הכותרות
נכון לעכשיו, ועל פי נתונים עדכניים, אחוז המשקיעים בשוק הדיור צנח מכ-22-24% אשתקד למחצית בלבד ומגמה זו, לצערי, רק הולכת ומתחזקת. אולם, הפלא ופלא, במקום שהברחת המשקיעים תצנן את רמות מחירי הנדל"ן בכלל, ונדל"ן יוקרה בפרט, רמות המחירים המשיכו לנסוק מעלה, מעלה.
הבלון השני, שהופרח ישירות על ידי שר האוצר אביגדור ליברמן, היה ההעלאה המיותרת בתכלית של מס הרכישה על דירה שלישית ל-13 אחוזים, מס בגובה שאין לו אח ורע בכל מדינות המערב המתוקנות.
גם החלטה זו, עד למועד מימושה, הביאה לנחשול זמני של רכישת דירות, הזניקה עוד יותר את רמות המחירים. ושוב חזר התרחיש הקודם על עצמו: רמות המחירים התייצבו על שיא חדש, זאת למרות שרוב המשקיעים נטשו שוב את השוק.
וכעת, שוב בלון ניסוי של פקידי האוצר. בהדלפה לתקשורת, שאיש מאותם פקידים לא היה מוכן לעמוד מאחוריה, פורסם כי האוצר עומד להעלות את מס הרכישה לרוכשי דירות יוקרה שמחירן מעל 5 מיליון שקלים ל-15 אחוזים, זאת גם אם מדובר ברכישת דירה ראשונה.
מדובר, ללא ספק, בשיא עולמי של מיסוי, שלא לדבר על תפיסה הפוכה לחלוטין מכלכלה ליברלית חופשית, המזכירה יותר כלכלות בולשביקיות שאבד עליהן הכלח ומוטב לקבור אותן בין דפי ההיסטוריה.
בתגובות לשאילתות של עשרות עיתונאים שפנו לאוצר ושאלו האם מדובר בעוד סתם בלון, או החלטה שאמורה להתקבל במהלך הימים הקרובים, הכחישו שוב פקידי האוצר ודוברות האוצר את הפרסום, אולם הנזק, כמו בפעמים הקודמות, כבר נעשה:
התנפלות זמנית של משקיעים על דירות יוקרה, התנפלות שמן הסתם תסתיים עד מהרה בקול דממה דקה לאחר יישום הגזירה החדשה, וברף מחירים שיהיה מן הסתם הגבוה ביותר בכל הזמנים.
אישית, כמי שזה עשרות שנים מטפל במשקיעים, שהם הם הקטר המוביל של שוק הדיור, אני חרד שמא מדיניות זו של הדלפות מכוונות ובלוני ניסוי שאחריהן תמיד מגיעות הכחשות, תביא על שוק הדיור בכלל, ושוק היוקרה בפרט, את הרע מכל העולמות.
שוק מדולדל ממשקיעים שיחפשו מן הסתם להשקיע בשדות זרים מעבר לים. שוק עם הרבה פחות הכנסות לקופת המדינה (ובניגוד גמור להכרזות שר האוצר ופקידיו!) שוק ברמות המחירים בו, למרות בריחת המשקיעים, מגיעות לשיאים חדשים וגרוע מכך: מושכים אחריהם את רמות המחירים בכלל שוק הדיור.
על כן, אני פונה בזאת לשר האוצר ופקידיו: אנא, אל תורידו את הרוח מהמפרשים למשקיעים שהם, הם מנוע הצמיחה החשוב ביותר למדינת ישראל, הם, הם יקבעו אותה, לשבט או לחסד, כחלק בלתי נפרד מהכלכלה הגלובלית, הם, הם שיחד עם השקעה בנדל"ן, ישקיעו עוד כהנה וכהנה בכלכלה שלנו והם, הם שידאגו לכך שאותן דירות שירכשו, יהיו קרש הקפיצה של בניהם ובנותיהם לעשות עלייה ולהגשים את החלום הציוני!
חומר למחשבה למקבלי ההחלטות באוצר.
*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
27.לא אמרת מילה בכתבהאלעד 22/05/2022 20:40הגב לתגובה זו3 0רק פמפמת את רצונך ואת רצון המשקיעים לכל היותר עשית קשר לא אינטואיטיבי בין 2 תצפיות משקיעי הנדלן הם לא הקטר כי אם הרעה החולה של כל המדינה נדלן הוא לא מוצר שצריך לסחור בו, הוא מוצר צריכה בסיסי. להיות משקיע נדלן, זה לא אומר שחייבים לקנות דירות ולהשכיר ביוקר אפשר גם לקחת יוזמה, לקחת מימון ולפתח אזורים חדשים. את זה אף אחד לא עושה וחבל.סגור
-
26.יש פתרון מצויין להציף את השוק בדירות ולהוריד מחיריםאלעזר 22/05/2022 16:53הגב לתגובה זו1 0לבטל את המיסים על מכירת דירה שניה ושלישית לחצי שנה כל מי שיש לו כמה דירות לא מוכר בגלל המיסים אפשר לתת הוראת שעה ביטול מיסים זה יציף את השוק בדירות שיוריד את כל המחיריםסגור
-
25.מה דעתכם?אחד! וגם אחד! 22/05/2022 01:11הגב לתגובה זו5 0שלשום בדקתי באתר מידע נדלן (של רשות המיסים?), ולמשל בנתניה, היו מה-1 ועד ה-20 למאי רק 14 עסקאות כמדומני. תבדקו בעצמכם, שמא טעיתי. האם אין קונים? ביום שני מעלים את הריבית? האם הבועה מתפוצצת? מה יש לעשות היום בלי חכמה? "מי חכם וישמר אלה ויתבוננו חסדי השם"סגור
-
24.כל החזירות הזאת לניפוח המחירים תעלה לכם ביוקראיתי 21/05/2022 23:34הגב לתגובה זו2 0כי הרי הכל ממנוף על ידי הלוואת מהבנק. ככל שההון שלכם יותר גדול כך אתם לוקחים חוב יותר גדול...סגור
-
23.הלוואי שתקרסוגרוש אצל ההורים 21/05/2022 16:55הגב לתגובה זו4 0אני בגיל 40 צריך לגור אצל אמא שלי בזמח שאתם חוגגים עם תשואות % 20 בשנה מקווה שיקרוס הנדלן והבנקים יחזירים אוכלי אדםסגור
- טען עוד
-
22.האמת כואבתאייבי אמר 20/05/2022 17:02הגב לתגובה זו1 0לזכותך ציינת שאתה מייצג את בעלי ההון. אתה רק שוכח שזו מדינה יהודית שחייבת להילחם על נפשה. חורבן הבית יהיה על הדיור בית זה מוצר בסיסי כמו לחם וחלב.סגור
-
21.הכל פסיכולוגי. שיעלו עוד את הריביתדור 20/05/2022 08:10הגב לתגובה זו7 0ושהתקשורת תתחיל לפמפם מקרים של קבלן שנשאר עם דירות או שמגמת המחירים מתחילה לרדת... יהיה כמו כדור שלגסגור
-
20.לכל הטוקבקיסטים שמגיבים פהדור 19/05/2022 22:31הגב לתגובה זו1 4עבדו עליכם וזה לא אשמתכם שקרו אתכם שהרחקת משקיעים מורידה מחירים ראש הזבל הוא כחלון ריבוי משקיעים מוריד את מחירי הדירות כי בונים יותר כדי למכור להם, מוריד את מחירי השכירות כי יש יותר דירות להשכרה ודואג להיצע של דיור להשכרה שמותאם לביקוש באיזור ולרוב יותר איכותי ככל שיש יותר משקיעים, הרחקתם מורידה תחרות על דירות לטווח זמן קצר בלבד. לא מדובר במשהו שנוי במחלוקת זו דעה גורפת של קונצנזוס כלכלנים בכל העולם.סגור
-
19.יש מדינות שאסרו שזרים ירכשו בתים/דירות, לדעתי זה מה שצ (ל"ת)אילני 19/05/2022 17:23הגב לתגובה זו4 1סגור
-
18.נראה שאתה מדבר מפוזיציהרועי 19/05/2022 17:08הגב לתגובה זו6 2הורדת הריבית לאפס גרמה למשקיעים להיכנס לנדלן זה לא מקומם הטבעי, אסור למדינה לאפשר ספסרות בדבר בסיסי כמו קורת גג תקרא קצת בשבדיה איך דברים מתנהלים.סגור
-
17.דבר אחד בטוח - עליית מס למשקיעים = עליית מחיר לשוכריםאיתן 19/05/2022 12:13הגב לתגובה זו3 6מיסים הם לא הדרך להגדלת העוגה. הפתרונות הם פשוטים מאוד 1. הצפה מאסיבית של קרקעות במחיר COST + (המדינה) 2. הקמת מינהלת חירום ממשלתית עם סמכויות חזקות למתן היתרי בניה מהירים תוך עיקוף הבירוקרטיה המזוויעה הקיימת כיום. 3. הכנסת טכנולוגיות חדשניות לקיצור משך הבניה ב-30-40% לפחות. 4. תמרוץ יזמים לפי קצב ואיכות בניה 5. כל השאר בבל"תסגור
-
16.מס שנתי לבעלי דירה שלישיתאיתי 19/05/2022 12:01הגב לתגובה זו8 3זה הפתרוןסגור
-
15.ביזפורטל, כל אחד שדואג להכנסותאיתן 19/05/2022 11:05הגב לתגובה זו6 0שלו משלם ומקבל אצלכם במה? המחירים עלו מכיוון שלמדינה יש נוכלות לעשות בכאילו ולשים פלסטר ולהגיד הנה פתרנו את הבעיה.. העלאה כזו מגוחכת לא מורידה את הכדאיות ולכן המשקיעים ממשיכים לחגוג רק עם ׳מכה קלה בכנף׳. רק העלאה אמיתית ודרסטית ללפחות 35 אחוזים + מיסוי מהשקל הראשון על השכרת דירות -תאבד את הכדאיות בהשקעה ותעלים לגמרי את החזירות שגורמת לעליית מחירים אין סופית.סגור
-
שלא תהיה לך אשליה - מיסוי שכירות מתגלגל אוטומטית על השוYAYA 19/05/2022 11:59הגב לתגובה זו2 2השוכרים, רק אם תהיה חבילה - של הקפאת מחיר השכירות לכמה שנים אולי תתכן עצירת מחיריםסגור
-
14.מה זה "רף מחירים"? בשוק חופשי מחירים יודעים לרדת תמיד (ל"ת)הערה 19/05/2022 10:16הגב לתגובה זו3 0סגור
-
13.אינטרסנטרותם 19/05/2022 09:46הגב לתגובה זו6 0ניכר שיש כאן אינטרס ברור להשאיר את מחירי הדיור גבוהים עבורך. לפחות תציע הסבר למה לדעתך הדברים קורים כך ואל תגיד סתם שמשהו קורה בגלל דבר מה אחר בלי הסבר סיבתי. מקווה שהמשקיעים הואי טרסנטים יצאו משוק הדיור ויאפשרו לאדם הפשוט לרכוש דירה שובסגור
-
12.ליברמן שאפו (ל"ת)עידו 19/05/2022 08:20הגב לתגובה זו0 2סגור
-
11.החדשותאלי 19/05/2022 07:38הגב לתגובה זו2 0אם כל יומיים זה תופס כותרות במהדורה המרכזית ואם לא מפסיקים לפמפם בתוכנית חיסכון ש"הנדל"ן רותח" ועל "טירוף הנדל"ן" אז איך בדיוק המחירים ירדו?? כל מי שמעוניין למכור מעלה עוד קצת את המחיר, יואילו בטובם עורכי החדשות להפסיק לפמפם את העניין והפלא ופלא, זה ישקע מעצמוסגור
-
10.שמחשהן מעז לחשוף את החזירות+שלומיאליות, שמעודדים עלייתכול הכבוד 19/05/2022 07:07הגב לתגובה זו2 0מחירי נדלן ועליית מחירי שכירות, לא למדו כלום, רק התיאבון הולך וגדל וגם ההסתה כנגד בעלי דירות שהם הדלק ומנוע הצמיחה של המדינה.סגור
-
9.כאשר 65% ממחיר דירה זה מיסים אגרות והיטליםיוני 19/05/2022 05:02הגב לתגובה זו6 0ברור שזה אינטרס האוצר שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.סגור
-
8.משקיעים הם לא אויבים/לא מעלים/הםmtlk 18/05/2022 22:54הגב לתגובה זו6 4משקיעים הם לא אויבים/לא מעלים/הם הדלק לבנית דירות חדשות.ובלי הדלק הזה שוק ההשכרה יהיה לא יעיל ויצור בעיות חברתיות ענקיות ונוראיות.למה להאשים את מי שמוסיף היצע ? רק בארץסגור
-
7.דירה שלישית 13%?אנונימי 18/05/2022 22:15הגב לתגובה זו3 1מאיפה הבאת את זה?סגור
-
6.הטלת מיסוי ריבוי דירות צודק לחלוטין.דירות הן מוצר במחסור. יש מקום לאסור בחוק על רכישת 18/05/2022 19:44הגב לתגובה זו10 6דירות הן מוצר במחסור. יש מקום לאסור בחוק על רכישת דירות שניות ומעלה.סגור
-
5.כשאפילו לא מסתירים שכותבים מפוזציה (ל"ת)דני ההולנדי 18/05/2022 19:31הגב לתגובה זו12 0סגור
-
4.צודק. כל התערבות רק מעלה יותר את המחירעופר 18/05/2022 19:14הגב לתגובה זו4 8מי הטיפש שחשב שמס רכישה יוריד מחירים???סגור
-
3.אתה לא מסביר למה רמות המחירים נשארו גבוהותיואליק 18/05/2022 19:11הגב לתגובה זו8 1למעשה אין לכך הסבר ובטווח הקרוב המחירים ירדו וזו בדיוק הייתה הכוונה. בשוק הנדלן תהליכים קורים בטווח של מספר חודשיםמעד שניםסגור
-
2.״המשקיעים הם מנוע הצמיחה של המשק״שי 18/05/2022 18:44הגב לתגובה זו18 2NOTסגור
-
1.לקשקשןעוז 18/05/2022 18:27הגב לתגובה זו6 1אתה משחק אותה תמים כי כולנו יודעים שמחירי הדיור ניקבעים על ידי הממשלה ולא על ידי אף גורם אחרסגור
