במקום לרתום את המשקיעים לסיוע במשבר הנדל"ן, המדינה שוב מענישה אותם

שוק הדיור בישראל סובל מבעיה בסיסית; מחסור של היצע, בפרט באזורי הביקוש. היצע הדירות המצומצם נובע בעיקרו מכשלים בירוקרטיים בתחום התכנון לצד מחסור בשיווקי קרקעות. אולם, בעוד רפורמה תכנונית היא מורכבת ותניב תוצאות בטווח הארוך, קובעי המדיניות בוחרים שוב לפרוק את התסכול על המשקיעים ולהטיל מס כבד ביותר על מי שיקנו דירות יקרות. לפי הצעת משרד האוצר, החל ממחיר דירה של חמישה מיליון שקל יוטל מס גבוה בשיעור של 10% והחל ממחיר של 12-15 מיליון שקל יוטל מס בשיעור שינוע בין 12.5% ועד לשיא של 15%.

אכן, מתקיים קשר בין מיסוי להשקעות בנדל"ן. אולם ספק רב אם משקיעי הנדל"ן מהווים את הבעיה, שממוקדת כאמור בצד ההיצע. יתרה מכך, בנטרול פופוליזם פוליטי, המשקיעים עשויים לסייע למדינה בפתרון המשבר, לפחות בחלקו.

ההנחה היא שהמדינה מעוניינת להיטיב עם מעמד הביניים המתקשה להגיע לדירה בבעלותו – וזוהי מטרה ראויה בהחלט. אולם, תתבקש השאלה כיצד הגדלת המס על דירות יוקרה בשווי של 10 מ' שקל תשפיע על מעמד הביניים? מדובר לכל היותר בהכבדה נוספת לשוק היוקר שכללי המשחק בו שונים לחלוטין. לכן פגיעה בביקוש במלאי דירות היוקרה לעולם לא תחלחל לשוק הדירות הסטנדרטיות - שאותו כאמור המדינה מעוניינת להנגיש. יתרה מכך, מי שהפרוטה בכיסו ומוכן לשלם סכומים כה גבוהים על יחידת דיור, יהיה מוכן לספוג גם את מס הרכישה הגבוה יותר, מהטעם שמדובר פעמים רבות בשיקולים אישיים – רגשיים ולא בשיקולים כלכליים. לכן, מיסוי של שוק היוקרה, אגרסיבי ככל שיהיה, לא ישפיע לכאן או לכאן על שוק הדירות הסטנדרטיות.

נקודה נוספת קשורה בהיעדר טיפול בספסרי דירות, להבדיל ממשקיעים בדירות. הגם שניתן לחשוב שמדובר באותו קהל, מדובר באפיקי השקעה שונים זה מזה. ספסרי הדירות יתמקדו לרוב ברכישת דירה לטווח קצר של כשנתיים בממוצע, ולאחר מכן ימכרו את הדירה ברווח כששיעור מס השבח יעמוד על 25% בלבד, בדומה לשיעור מס רווחי הון על השקעות בבורסה. לכן, ניתן לדוגמא לחוקק חזקה שלפיה במכירת דירה מגורים שאינה דירה יחידה, אשר נמכרה בפרק זמן של פחות מ-5 שנים, שיעור המס בגינה יעמוד על שיעור מס שולי (50%) לצד החלה רטרואקטיבית של מס רכישה גבוה. מהלך מסוג זה ידיר את ספסרי הדירות מהשוק ויסייע בבלימת המחירים. שכן, ספסור בנדל"ן מביא לעליית מחירים מלאכותית שמשפיעה בסוף על השוק כולו.

בשונה מספסרי הדירות, משקיעי הנדל"ן הפרטיים עשויים דווקא לסייע במשבר הדיור. שכן, אף אם תושג בלימה במחירי הדיור, חלק ניכר מהאוכלוסייה לא יוכל לרכוש דירה בבעלותו, כך שיש לפתח את שוק השכירות לטווח הארוך. לכן פיזור הדירות בין משקיעים פרטיים שונים יבטיח גיוון במלאי הדירות ויסייע לאוכלוסיות מוחלשות לגור בדירות חדשות יותר.

כך לדוגמא, ניתן לקבוע כי שיעור מס מוטב של 10% בגין דמי השכירות יהיה כפוף לכך שמשכיר הדירה יעניק לשוכר אופציה ל- 5 שנים במחיר קבוע מראש. במקרה זה, משקיעים רבים יעדיפו לקבע את המחיר על פני האלטרנטיבה של תשלום מס שולי. מנגד, חלק ניכר מהשוכרים בישראל יעברו בבת אחת לחוזים שיקנו להם יציבות וודאות ארוכת טווח – בשונה מהמצב כיום בו הם נתונים לגחמות המשכיר.

נוסף על האמור, באוצר מעוניינים להכביד את מס הרכישה גם על רוכשי דירה יחידה בשווי של למעלה מ-3 מ' שקל, מתוך מטרה שאלה יקנו דירות קטנות יותר או ירכשו דירות בפריפריה. קשה לחשוב על התערבות גדולה מזו בשיקולי האזרחים באמצעות ענישה מיסויית. שכן, לאור התפתחות המחירים בשנה האחרונה דירה בשווי של 3 מ' שקל, הפכה לדירה סטנדרטית לחלוטין ולא לדירת 'יוקרה'. לפיכך, רוכשים שהצליחו להגיע לשלב בו הם רוכשים דירה ומתגברים על עליות המחירים, יאלצו לספוג 'קנס' נוסף רק  על עצם העובדה שהמחירים לסוג הנכס הרלוונטי אליהם התייקרו. 

אלו הם רק חלק מהעיוותים ברפורמה המוצעת, שתכליתה היא שליפה מהמותן ללא חשיבה מעמיקה על אלטרנטיבות נוספות, ותוך התערבות בוטה בשוק החופשי. שהרי אם ייפגע מעמדם של המשקיעים ייפגע מעמדם של מעורבים נוספים בתהליך, ובכלל זאת: שוכרי הדירות והקבלנים שיפעלו לצמצם מלאים זמינים בכדי לקבע את המחירים.

*הכותבת היא עו"ד (רו"ח) ושותפה מנהלת ושותפת מסים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'