פרופ' מואב: "תפסיקו לפגוע במשקיעי הנדל"ן, ההגרלות על דירות - פתרון גרוע, ופוליטיקאים - רק אל תקדמו פיקוח על שכר דירה"

התוכנית החדשה של ליברמן שקד ואלקין להורדת מחירי הנדל"ן? "היא לא חדשה, ולמעשה זה אותו דבר כמו מחיר למשתכן וכל השאר. במקום להגדיל את ההיצע הממשלה מנסה להוריד את המחירים בצורה מלאכותית. כשעושים הנחה על מחיר הקרקע זה בשום אופן לא מתגלגל להורדת מחירי הדיור לכל האזרחים, אבל כמובן שמי שזכה בהגרלה מקבל מתנה מהמדינה. יש כאן ניהול מדיניות רווחה בצורה אקראית, בהגרלות, בלי לבדוק בכלל שמי שמקבל באמת צריך את זה, בלי מבחני הכנסה. זו תוכנית פסולה מכל וכל", כך תוקף פרופ' עומר מואב מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטת רייכמן ואוניברסיטת ווריק שבאנגליה: המדינה פועלת בכיוון הלא נכון וכך היא לא תצליח להוריד את מחירי הדיור. 

מה כן המדינה יכולה לעשות כדי לעזור לציבור?
"המדינה רוצה לעזור למעוטי יכולת בנושא הדיור? אז היא צריכה לסבסד להם את שכר הדירה בצורה ישירה, לא באמצעות הגרלות או כל מיני תוכניות לא נכונות".

"במקום לעבוד קשה לפוליטיקאים יותר קל לשפוך כסף. הם 'מוותרים' על הכנסות אבל מבחינה כלכלית זה אותו דבר! אם השרים בתקופת כחלון היו רואים שהתקציב למחיר למשתכן זה מעל 30 מיליארד שקל הם כנראה לא היו מאשרים את זה. וזה עוד חיסרון בתוכניות האלה - חוסר שקיפות על התקציב. זה עוזר מעט ועולה המון אבל לא רואים את הפגיעה של זה בצורה ישירה.

מואב מסביר: "אם ממשלת ישראל תיתן לך דירה של 3 מיליון שקל במתנה אז נגיד פתאום שהדירות הן בחינם בישראל? ממש לא. מה שקרה זה שמדינת ישראל קנתה את הדירה ונתנה לך אותה במתנה. עוד דוגמה - אם הממשלה במקום לתת מתנה הייתה רק משחררת קרקעות ובאופן אקראי מחלקת פרס של חצי מיליון שקלים למי שעומד בזכאות, כשאתה יכול לעשות עם זה מה שאתה רוצה - האם זה מוריד את מחירי הדירות? ברור שלא. לכן כל התוכניות האלה שהממשלה עושה לא מורידה את מחירי הדירות. מה שהיא כן עושה זה שהמדינה מעבירה כסף מכיס לכיס בצורה חסרת היגיון ובלתי סבירה".

מה כן צריך כדי להוריד את יוקר המחיה? לדברי מואב, "למרות שלא פופולארי לומר את זה - צריך להעלות את הארנונה למגורים ולהוזיל את הארנונה לעסקים, אבל אף אחד לא מעז לעשות את זה כי אנשים יראו את זה בכיס שלהם". 

מדוע לא להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן?
מואב: "יש פה חשיבה נאיבית במונחי ביקוש והיצע. אם הממשלה לא מצליחה להגדיל היצע ונקטין את הביקוש. יש בלבול בין מלאי לזרם. מי שמשתמש בדירה זה לא רוכש הדירה להשקעה, הוא מציע שירותי דיור למי ששוכר את הדירה. לדוגמה: אם שני אנשים רוכשים כל אחד נדל"ן למגורים של 200 מטר, אחד רוכש דירה גדולה ומתגורר בה אז כולם אומרים שהוא בסדר, הוא הרי לא משקיע שצריך כביכול להרחיק מהשוק, כי הוא גר בה. אבל מנגד - אדם שמתגורר בדירת 50 מטר ובשאר ה-150 מטר הוא קנה 3 דירות נוספות ומשכיר אותן? כולם יגידו שהוא משקיע שצריך להרחיק מהשוק! אבל זה לא נכון. מי תרם יותר לשוק הדיור? בורר שמי שמשתמש בדירה קטנה יותר ומשכיר את שאר השטח לאחרים. זה מוכיח ממש בפשטות שזו טעות להוציא את המשקיעים מהשוק. המחקר הכלכלי - וגם הניסיון בישראל- מראים שהרחקת המשכירים לא הצליחה להוריד את המחירים וזה המבחן".

"מעבר לכך זו טעות חמורה להרחיק את המשקיעים מהשוק כי כך פוגעים בשוכרי הדירות. אנשים שלא יכולים או לא רוצים לרכוש דירה. כולם מדברים עכשיו על המצוקה של שוכרי הדירות, שמחירי השכירות עולים - מה שצריך זה להגדיל את ההיצע, להכניס עוד משקיעים לשוק וממש לא להוציא את המשקיעים. אבל מה עושה המדינה? היא מצד אחד מרחקיה את המשקיעים הקטנים - וזה מצער כי זה פוגע בשוכרים, אבל היא מכניסה מוסדיים שישכירו דירות והם דורשים תשואה גבוהה יותר - ואז הממשלה מסבסדת אותם. זה עקום לגמרי".

אבל היתרון של השכירות של המוסדיים היא האפשרות לעשות חוזים ארוכי טווח?
"הפתרון הוא לא להוציא משקיעים קטנים. להיפך - היצע הדירות להשכרה מאוד נמוך. ככל שיגדילו את היצע הדירות להשכרה אז הכח של השוכרים יהיה חזק יותר. בהכנסת המוסדיים המדינה בעצם אומרת: משלם המסים ישלם את ההפרש בין שכירות לטווח קצר לשכירות לטווח ארוך. אבל יש לזה עלות וזו גישה לא נכונה. שרק תעזור לחזקים על חשבון החלשים".

אבל האם כאשר אנשים רכשו דירה הם יוצאים מהשוק, לא?
"בפועל אנשים רוכשים דירות גדולות יותר ממה שהם צריכים. זוג צעיר שכבר רוכש דירה בגלל עלויות העסקה הגבוהה (מסים לא נכונים כאמור כמו מס רכישה). הם יקנו דירה של 4 חדרים, אבל אותו זוג צעיר יסתפק בדירת 2-3 חדרים אם יגור בשכירות! כלומר - לכן צריך את המשקיעים, שהם אלה שמספקים לשוק דירות קטנות לאנשים שצריכים, במקום שאנשים יגורו בדירות הרבה יותר גדולות ממה שהם צריכים - מה שגורם לקבלנים לבנות דירות גדולות כי זה מה שהציבור רוצה כשהוא בא לקנות דירה. אם יהיו יותר דירות קטנות יהיה הרבה יותר ביקוש להשכרה ופחות ביקוש לרכישת דירות.

אתה מתנגד נחרץ לפיקוח על שכר דירה. מדוע?
מואב: "צריך לומר בצורה הכי נחרצת שאפשר, מדובר בקונצנזוס מוחלט בקרב כל מי שחקר את הנושא הזה: הניסיון להוריד את מחירי השכירות באמצעות פיקוח על מחירים תמיד מוביל לתוצאות גרועות, בסוף תמיד מבינים שזה נורא ואיום אבל קשה לבטל חוקים גרועים (כי כבר יש דיירים מוגנים), ומי שלא תופס דירה נאלץ לשלם מחירים הרבה יותר גבוהים. ויש לזה המון השלכות: פיקוח שכר דירה תמיד יוצר מחסור, תחזוקה לקויה של הדירות, מייצר שוק שחור, וגם יחסים גרועים בין השוכר למשכיר. כל מקום שבו ניסו בעולם פיקוח שכר דירה זה נגמר בצורה גרועה. הפוליטיקאים שמקדמם את פיקוח שכר דירה הם פופוליסטיים מזיקים, עצלנים, או נוכלים שלא טרחו לקרוא את המחקר הכלכלי.

"גם יחידת המחקר של הכנסת הוציאה דוח מאוד ברור על זה, לבקשתה של סתיו שפיר: לא לקדם פיקוח שכר דירה בישראל. זה לא בלם אז את סתיו שפיר ולא בולם עכשיו את נעמה לזימי. אני מקווה שיהיה בכנסת מי שיבלום את היוזמות ההרסניות הללו".
מה כן צריך לעשות? צפו בראיון המלא.