נטו, ברוטו או "פלדלת"? כך תדעו מהו שטח הדירה שלכם

כיצד תדעו שאכן שטח הדירה שאומרים לכם הוא אכן השטח האמיתי? נהוג לחשוב שתחום ההנדסה נמנה עם המדעים המדויקים. כשהיינו בבית הספר, לשאלה מהו שטחו של ריבוע, משולש או טרפז היתה רק תשובה אחת נכונה. מאז ימי בית הספר עברו כמה שנים והעולם הפך מורכב יותר, במיוחד אם רכשנו דירה. אז גילינו כי לשאלה מה שטחה של הדירה ישנה יותר מתשובה אחת נכונה, ולמעשה כשמדברים על שטח דירה יכולות להיות ארבע ואפילו חמש תשובות נכונות. השאלה איזה שטח ולמה ולמי הוא משמש.

ישנו השטח לצרכי ארנונה, ישנו שטח של הדירה שרשום בטאבו, וי שטח שרלבנטי ורשום בהיתר הבניה. וזה עוד לפני שמדברים על שטח הדירה שיוצג בפניכם על ידי מוכר הדירה שעשוי להיות מנופח בהרבה מכל אלה.

אז מהו באמת שטח הדירה? מי שמצוי מעט בענייני נדל"ן, מכיר ודאי את הביטויים "שטח נטו" ו"שטח ברוטו" אך מה משמעותם? החדשות הטובות הן שלפני קצת יותר משנה הוחלט לעשות סדר בבלגאן הגדול עם מינויה של ועדה בינמשרדית אשר תקבע אחת ולתמיד צורת חישוב אחידה אשר תשמש הן את הרישומים בטאבו ובהיתר הבנייה והן את חיובי מס הארנונה. החדשות הרעות הן שבשנה וחצי שחלפו מאז מונתה הוועדה, היא טרם השלימה עבודתה.

ובכל זאת לפחות בכל הקשור לרכישת דירות חדשות, הפכו הכללים לברורים יותר בשנים האחרונות, זאת הודות לתיקון בחוק המכר שאושר לפני מספר שנים, אשר מחייב את היזמים להציג בפני הרוכשים את שטח הדירה בהתאם ל"תקן שמאי מס 9" הקובע הגדרות ברורות לאופן שבו יש לחשב את שטח הדירה. השטח הזה מכונה בעגה המקצועית גם "שטח פלדלת". שטח זה כולל את כלל השטח התחום בין קירות הדירה, תוך הכללת מחצית משטח היטל הקירות המשותפים עם הדירות השכנות, והכללת שטח היטל הקירות החיצוניים במלואם. שטח זה אף הוגדר בחוק מכר דירות.

על אף שחוק המכר מחייב רק את מוכרי הדירות החדשות, התפשט אופן הצגת השטח על פי התקן גם אל שוק היד השנייה, וכיום שיח ה"ברוטו-נטו" נשמע פחות מאשר בעבר, ואף נחשב למעט מיושן. ובכל זאת, נמשיך להיתקל בו פה ושם, בעיקר במקרים שבהם לצרכים שיווקיים נוטים מתווכי הדירות להציג את מרכולתם בשיטת ה"ברוטו" וכך כמובן גם המוכרים של הדירה. אך גם במקרים שכאלה, על רוכש מתוחכם לשאול מהו שטח הדירה לפי תקן 9.

מרפסות, מחסנים חניות
האם שטח המרפסת הוא חלק משטח הדירה? גם כאן יש יותר מתשובה אחת. השטח "ברוטו" כולל את המרפסות במלואן, ה"נטו" מתעלם מקיומן ואילו התקן, כצפוי, באמצע. מחסנים וחניות ייחשבו כחלק משטח הדירה לפי שיטת ה"ברוטו" אך על פי התקן ייחשבו כהצמדה בלבד, ולא כחלק משטח הדירה.

עד כמה שיטות החישוב בשונות עשויות להיות אבסורדיות, ניתן לראות באופן חישוב הארנונה של עיריית תל אביב. שם שטח המרפסות במקרה שבו המרפסת כוללת רק קיר משותף אחד עם דירת המגורים (סוג המכונה גם "מרפסת קונזולית") לא תחושב בשטח הדירה כלל לצורך תשלום מס הארנונה. שטחה של מרפסת שלה שני קירות משותפים עם הדירה יחושב חלקית, ואילו שטחה של מרפסת התחומה על ידי 3 קירות המשותפים לה ולדירה יחושב במלואו כחלק משטח הדירה!

בשוק המשרדים: הברוטו חוזר, ובגדול
אם אמרנו כי בתחום המגורים שיח ה"ברוטו" כבר כמעט שאינו קיים או נחשב כמיושן, הרי שבתחום הנדל"ן המניב, ובפרט בתחום המשרדים, שיח זה עדיין חי ובועט. בניגוד לעולם המגורים, בתחום המשרדים לא קיים תקן שמאי מחייב לאופן הצגת שטח המשרד, אך קיים אופן מקובל להצגת שטח של משרד.

חישוב סטנדרטי של שטח משרד כולל "העמסה" נרחבת של שטח משותף על שטח הנטו של הנכס, העמסה שעשויה להגדיל את שטחו בעוד כ- 35%. כאשר אתם קונים שטח משרדים, אתם בפירוש משלמים גם עבור השטחים המשותפים ובהם גם חלקכם היחסי בלובי הקומתי, בלובי הבניין ובשאר שטחי השירות. הדברים תקפים גם לגבי שטחי מסחר, אך בשיעורים נמוכים יותר, של 15%-20% תוספת לשטח הנטו של הנכס.

ארז כהן שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין