כמה זמן לוקח לבנות בניין, למה זה מתארך ואיך זה ישפיע על מחירי הדירות?

הנתון הכי חשוב ומשום מה הכי נסתר בנתונים שמתפרסמים על ידי הלמ"ס על היתרי הבנייה, התחלות בנייה, היקף הדירות בבנייה, גמר בנייה ועוד - הוא משך זמן הבנייה. הנתונים האלו כמכלול מבטאים את מלאי הדירות וקצב "השחרור" שלהם לציבור-שוק, ולכל פרמטר יש חשיבות, אלא שלמשך הבנייה יש חשיבות אדירה ומתברר שלמרות הטכנולוגיה, היכולות, הניסיון, לוקח הרבה יותר זמן לבנות בניין. אז נכון שהבניינים הפכו לגבוהים יותר, אבל גם במבחן של דירות - כלומר, כמה זמן לוקח לבנות דירה (בממוצע) הזמן התארך. 

בשנת 1996 הזמן שלקח לבנות בית בישראל עמד על 20 חודשים. היום מדובר על 32.2 חודשים - שיא של כל הזמנים. אז היה מדובר על פחות משנתיים וכעת מדובר כבר על כמעט 3 שנים. זה נתון קריטי. זה נתון עם משמעות אדירה על המחירים בשוק ונדגים. נניח שהתחלות הבנייה עלו ב-25%. חדשות טובות, נכון? יש יותר דירות עתידיות. אבל, דמיינו שבמקביל זמן הבנייה עלה ב-25%, אם כך - אז שני הנתונים האלו מקזזים אחד את השני - ובסופו של דבר אין יותר "שחרור"-"העברה" של דירות ממלאי בתהליך (שלב הבנייה) לשלב התוצרת הגמורה - דירות גמורות. הדוגמה הזו עלולה להיות המציאות, כבר עכשיו מעל מחצית מהעלייה בהתחלות הבנייה  - כ-25% בשלוש השנים האחרונות, מקוזז על ידי עלייה במשך הבנייה.

זאת ועוד - על רקע ההאטה בענף, על רקע העלייה בריבית והגידול בתשומות העבודה והחומרים, הקבלנים עשויים לדחות פרויקטים. אחרי הכל, הקבלן תלוי במצב השוק ואין לו סיבה לקדם פרויקט אם הוא חושש מירידת מחירים ויש לו קשיי מימון. 

ומכאן שמה שחשוב זה גמר הבנייה ושם מצבנו לא מזהיר. גמר הבנייה ב-12 החודשים האחרונים עומד על 50 אלף דירות. זה נתון די קבוע בשנים האחרונות כשבפועל ב-2017-2019 הגענו גם ל-52 אלף דירות. יש ירידה  בגמר בנייה וזה מעיד על היצע מוגבל.

• השיפוצניקים זעקו בכנסת: במל"ל מתכננים להחזיר את הפלשתינים לישראל
• יום ירושלים ה-56: כמעט מיליון תושבים, שיאים חיוביים בבנייה, ושליליים בהגירה מהעיר

אז נכון שיש 164 אלף דירות בבנייה פעילה וזה מבורך. אבל הציבור צריך דירה מוכנה, לגור בה. הוא לא יכול לגור בדירה שנמצאת באמצע הבניה. עם זאת, 164 אלף דירות בהנחה שמשך הבנייה לא יעלה, יביאו אותנו לכיוון של 60 אלף דירות שיסתיימו בשנה - זה כבר יציאה מהנורמה של 50 אלף דירות.

משך זמן בנייה של דירות לעומת בניינים? בעשורים האחרונים ובמיוחד בשנים האחרונות החלו לבנות מגדלים. מסתבר שלוקח זמן ממושך יותר לבנות מגדל. כתוצאה מכך, חלה עלייה במשך הבנייה של בניינים. אבל הבעיה שגם במבחן משך הזמן של בניית דירה יש עלייה. כלומר, נכון שלוקח יותר זמן לבנות מגדל, אבל יש גם יותר דירות ולכן היינו מצפים שלא תהיה השפעה מהותית על משך בניית דירה. אלא שבפועל משך הזמן לבניית דירה גם עולה.