צניחה של 41% ברכישת דירות בחודש אוגוסט - "על רקע העלאת ריבית בנק ישראל"

צניחה של 41% בעסקאות נדל"ן (רכישת ומכירת דירות) בחודש אוגוסט. במספרים מדובר על 8.3  אלף דירות, ירידה של 41% בהשוואה ל-13.8 אלף באוגוסט אשתקד. מדובר במגמה שנמשכת מאז חודש מרץ האחרון. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכם מספר העסקאות ב-7.8 אלף, ירידה של 38% בהשוואה ל-12.6 אלף באוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם, כך על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג. הנתונים מצטרפים לנתוני בנק ישראל שמצביעים על נפילה נוספת של 20% במשכנתאות בחודש ספטמבר כך שהיקף המשכנתאות שהציבור נטל הגיע ל-7.7 מיליארד שקל.

הקבלנים טוענים בתקופה האחרונה כי הירידה מתרחשת בעיקר בדירות יד ראשונה וכי בניכוי שלהן אין באמת ירידה בעסקאות - אבל זה לא נכון. על פי הנתונים, מספר העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוגוסט עמד על 5.4 אלף, ירידה חדה של 39% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 17% בהשוואה לחודש הקודם. הירידה החדה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים בארץ - המרכז והפריפריה, כאשר בפריפריה שיעורי הירידה היו מתונים יחסית עד חודש יולי.

רכישות דירה ראשונה בחודש אוגוסט הסתכמו ב-4.2 אלף דירות ירידה חדה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בחודש אוגוסט ב-3.6 אלף דירות, ירידה של 24% בהשוואה לאוגוסט אשתקד.

איפה נרשמו הירידות הגדולות ביותר בעסקאות יד שניה? שיעור הירידה נע בין ירידה של 28% בב"ש ועד נפילה של 48% ברחובות. בחיפה מדובר בירידה של יותר מ-30%. בירושלים והמרכז 40-45%, , נתניה 37%, ת"א 45%, וקצת פחות מזה בחדרה.

• לקראת העלאת המע"מ: שיא במכירת דירות חדשות
• שמואל אברמזון: ״אנחנו לא אופטימיים, אלא ריאליים; מקווה שנפתיע והצמיחה תהיה גבוהה מהתחזית"

הסיבה לירידות על פי האוצר? "יתכן שעל רגע העלאת ריבית בנק ישראל" נציין כי עד חודש מרץ האחרון נרשם רצף עליות בשיעורים חדים ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ואילו מאז חודש אפריל נרשמת ירידה ברכישות אלו, יתכן בין היתר, על רקע העלאת ריבית בנק ישראל.

משרד האוצר כמובן כותבים את הדברים בעדינות וכדי שאף אחד לא יגיד שהם קופצים למסקנות מהר מדי, אבל בסופו של דבר זו בדיוק המסקנה שלהם, והיא כנראה גם נכונה. אחרי עשור של עליות מחירים, של עליה בעסקאות בשנים האחרונות, זינוק במשכנתאות - בנק ישראל העלה את הריבית והנה בתוך תקופה קצרה יש שינוי כיוון דרמטי בשוק. השאלה הגדולה כמובן היא האם זה יגיע גם למחירי הדיור ויוביל לירידת המחירים? הקבלנים יגידו לכם שלא, הכלכלנים יגידו לכם שכן. הקבלנים צדקו בשנים האחרונות, האם כעת הכלכלנים יצדקו? ומה קורה עם רכישות המשקיעים? רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.4 אלף דירות, ירידה בשיעור חד במיוחד של 52.4% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. לדברי האוצר, זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז הוכבד מס הרכישה על דירות להשקעה בנובמבר אשתקד, זאת כאשר בדר"כ הירידה החדה ביותר שנרשמת לאחר העלאת שיעורי המס הינה בחודש שלאחר העלאת המס. ממצא חריג זה מוסבר בירידה חדה של 57% ברכישות המשקיעים באזור ב"ש, לאחר שאזור זה רשם שיעורי ירידה מתונים יחסית לאלו שנרשמו ברמה הארצית. משקל המשקיעים בסך העסקאות ברמה הארצית ירד ל-17%.

במקרה הזה, האוצר מנסה לפרגן לעצמו אבל הבעיה היא שהוצאת המשקיעים מהשוק היא היא הסיבה לזינוק במחירי השכירות. אז הם אמנם להוציא את המשקיעים מהשוק כדי שאנשים יוכלו לקנות דירה, אבל מה שהם גרמו בפועל זה שמחירי השכירות יזנקו ב-5-8% בתוך חודשים ספורים. ועל כך נאמר - עדיף לא לעשות מאשר לעשות מהלכים לא נכונים שרק פוגעים בשכבות החלשות יותר.

• מחירי הדירות בירידה - איפה יהיו הירידות המשמעותיות ביותר?
• המשבר בשווקים והמשכנתא שלכם - מה יקרה להחזר ההלוואה ואיזה מסלול עדיף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט עמדו על 1.9 אלף דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, שיעור ירידה מתון בתשע נקודות אחוז מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש אוגוסט, כאשר במהלך החודש נגרעו ממלאי זה 431 דירות, בהמשך לירידות במלאי זה מאז חודש דצמבר האחרון.

מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2.9 אלף דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת בהמשך לירידות שהולכות ומתעצמות מאז חודש פברואר האחרון. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2.4 אלף דירות, ירידה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נותרו מכירות הקבלנים, הן בשוק החופשי והן בהכללת "מחיר למשתכן", ללא שינוי מהותי. יש לציין כי רמת מכירות הקבלנים בחודשים יולי-אוגוסט האחרונים הינה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.