עשר שנים שוק הדיור זינק, למרות כל הבטחות הממשלות - ואז הגיעה ריבית בנק ישראל ושינתה את התמונה

נתוני המעטפת של שוק הנדל"ן (העסקאות, המשכנתאות) כבר מצביעים בצורה ברורה על שינוי המגמה - יש פחות עסקאות בשוק ופחות משכנתאות מאשר בשנה האחרונה. יש צניחה של עשרות אחוזים בעסקאות לרכישות-מכירות דירה. זה מופיע שחור על גבי לבן בנתוני הכלכלנית הראשית,  בנתוני הלמ"ס, וזה בנתוני בנק ישראל על המשכנתאות.

זה לא קורה מעצמו, הסיבה לשינוי הזה היא לא הממשלה, לא תוכניות כמו הגרלות על דירות שעשר שנים לא הצליחו לעצור את הזינוק במחירים, לא הגדלת ההיצע - כל מה שאמרו לכם כל השנים שיפתור את הבעיה - הסיבה היחידה לשינוי הקיצוני פתאום בשוק היא אחת: ריבית בנק ישראל (גם באוצר מודים בכך). הבנק המרכזי העלה את הריבית תוך חצי שנה מ-0.1% ל-2.75% (והיד עוד נטויה) - המימון לקבלנים מתייקר, המשכנתאות לציבור מתייקרות, והופס פתאום הנתונים מראים על שינוי מגמה.

שוק הדיור הוא שוק של ציפיות - כאשר כולם מצפים שהמחירים יעלו אז הם רצים לקנות דירה והמחירים מזנקים, ואז הנבואה מגשימה את עצמה: המחירים עולים ומי שלא קנה רץ מהר 'לתפוס את הרכבת לפני שיהיה מאוחר מדי' מרגיש שהוא נשאר מאחור. יש דמיון לא קטן בין שוק הנדל"ן לשוק המניות - אנשים רצים למניות אחרי שהן זינקו בעשרות ומאות אחוזים, מתוך מחשבה שהן ימשיכו לעלות לנצח - עד שהן כבר לא.

ולכן: זה יכול גם לפעול בכיוון ההפוך - אם כולם יחשבו שמחירי הדיור יירדו אולי זה אפילו יקרה והמחירים יירדו. אנחנו מאוד מקווים לראות שהנתונים על הנפילה בעסקאות ובמשכנתאות יובילו בסופו של דבר גם לירידת מחירי הדירות. רק שבינתיים זה לא קורה. בחודש ספטמבר המחירים המשיכו לזנק ב-1.9% והשלימו קפיצה של 19%, שיא של עשור.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

אם אכן מחירי הדיור יירדו, כל הפוליטיקאים ינסו לגזור על זה קופון: הממשלה הנוכחית תגיד שזה בזכותה, כי היא מגדילה את היתרי הבניה ואת התחלות הבניה, וגם כי היא עושה הגרלה של דירה בהנחה (ביום ראשון תיפתח ההגרלה השלישית). הממשלה הקודמת תגיד לכם שזה בכלל בזכותה - כי דברים בשוק הדיור לוקחים זמן ולכן הגידול בהיתרים ובהתחלות הבניה זה תוצאה של מהלכים שהיא עשתה. היא גם תתפאר בהגרלות שהיא עצמה קידמה (שלא הורידו מחירים ולא יכולים להוריד את המחירים. הסבר למשל - כאן וכאן). 

זה נכון, יש לזה השפעה. הגדלת ההיצע היא מהלך חשוב בטווח הארוך. אבל בטווח הקצר אלה לא הסיבות לשינוי המגמה - הסיבה היא כאמור עליית ריבית בנק ישראל, ורק היא. היא זו שמסבירה את הנפילה החדה בעסקאות ובמשכנתאות. כל השאר זה סיפורי מעשיות.

הצבענו על הריבית כגורם המשמעותי ביותר כבר לפני שנה, כשעוד אף אחד לא דיבר על העלאת ריבית במשק. הנה כאן:

• מחירי הדירות בירידה - איפה יהיו הירידות המשמעותיות ביותר?
• המשבר בשווקים והמשכנתא שלכם - מה יקרה להחזר ההלוואה ואיזה מסלול עדיף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

ירושלים דירת גג 3.5 חדרים ברחוב דב סדן בפסגת זאב, 85 מ"ר כולל מרפסת סוכה, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1.75 מיליון שקל 

הרצליה: דירת 5 חדרים ברחוב נתן אלתרמן, בירוקה המערבית הרצליה, 125 מ"ר + מרפסת 11 מ"ר + מחסן 7 מ"ר,  קומה 9 מתוך 12, עם 2 חניות, עם ומעלית נמכרה ב-5.26 מיליון

כפר סבא דופלקס 7 חדרים, רחוב אברהם קרן, מרכז העיר, 244 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכר ב-3,900,000 שקל.

מגדל העמק דירת 3 חדרים, רחוב קדש 15, 65 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא חנייה או מרפסת, משופצת ומושכרת ב-2,000 שקל, נמכרה ב 610,000 שקל.   כרמיאל דירת 4 חדרים, רחוב ההגנה 77, שכונת רמת רבין, 130 מ"ר, מרפסת של כ-20 מ"ר פונה לנוף פתוח, קומה 4 מתוך 4, בניין בן 10 שנים עם מעלית, חנייה ומחסן, נמכרה ב-1,700,000 שקל.

בית פרטי 6 חדרים, רחוב הערבה 92, כ-170 מ"ר בשני מפלסים, על מגרש של כ-280 מ"ר, מרפסת 25 מ"ר במפלס העליון, חנייה ומחסן, נמכר ב-2,600,000 שקל.

באר יעקב דירת 4 חדרים ברחוב אברהם שפירא, 110 מ"ר + 13 מ"ר מרפסת, קומה 11 מתוך 15 , עם מעלית וחניה, מחסן צמוד לדירה, נמכרה ב-2.62 מיליון שקל

הנתונים לוקטו מאנגלו סכסון, רימקס, ברוקר נדלן ונתוני רשות המסים.