המגדל הכי יקר בארץ - איך אמות וגב ים ירוויחו 100% על ההשקעה, כמה יעלה מ"ר במגדל ומי שוכרת העוגן?

החברות שבונות את מגדל המשרדים ToHa2 בת"א, גב ים -0.67% ו אמות 0.87% , בדרך לסגור עסקה משמעותית עם שוכר עוגן, שישכור מהן 35% מהבניין (55 אלף מ"ר) לתקופה של 10 שנים ועם אפשרות להגדיל את שטח השכירות בעוד 20 אלף מ"ר תמורת 105 מיליון שקל בשקל, שהם תשלום של 8.75 מיליון שקל בחודש, מה שאומר שהעלות למ"ר תעמוד על כ-150 שקל. זהות השוכר לא נמסרה אך מדובר בשוכר ענק שבעצם שוכר כשליש מהשטחים בבניין ועל פי ההערכות מדובר על ענקית הפרסום - גוגל. 

בניית המגדל בן 80 הקומות שיכלול 160 אלף מ"ר ו-45 אלף מ"ר של חניון תת קרקעי ויעלה כ-2.5 מיליארד שקל, צפויה להסתיים ב-2026 והשוכר - גוגל - ייכנס לבניין בתחילת 2027. גוגל מקבלת "מחיר רצפה" - כל שוכר עוגן מקבל מחיר נמוך, כי הוא זה שמביא את השוכרים הבאים בקלות יחסית (למרות שנראה שהביקוש גדול למגדל הזה), אבל גוגל עם כמות אדירה של שטח וחוזה לטווח ארוך, קיבלה תנאים מאוד מועדפים. שוכרים אחרים ישלמו 200 שקל ומעלה למ"ר.

על פי הערכת ביזפורטל, אמות וגב ים צפויות להשיא רווח מטורף של מיליארד שקל, כל אחת, על הבניין. גב ים עצמה צפתה לפני מספר חודשים שההכנסות שלה ממנו יעמדו על כ-280 מיליון שקל בשנה. העסקה עם גוגל מבטאת הכנסות מצרפיות משכירות העולות על 300 מיליון שקל וזו הערכה שמרנית. 

הדמיה של מגדל ToHa2 בתל אביב, בסמוך ל-ToHa (באדיבות View Point) .    המגדל הוא האח "התאום" אך הגבוה של מגדל ToHa1, שאכלוסו החל ב-2019. המגדל הראשון בן 33 קומות, כולל גם ארבע קומות חניה. המגדל הפך לסיפור הצלחה כשהביקוש לקומות מסוימות הי פי כמה מההיצע. על רקע זה, נראה שהחברות התקדמו במהרה לעבר פרויקט ToHa2.

• אמות צופה צמיחה של 6% בשנה הקרובה, אבל הרווח הנקי נפל ב-23%
• הסכם על קרח - סימני שאלה על עסקת ההשכרה הגדולה בארץ

על פי הדוחות הכספיים של גב ים המגדל הראשון מוערך ב-907 מיליון שקל (חלקה בנכס - 50%) ולפי שיעור היוון של כ-5%. גם אם נניח ששיעורי ההיוון יעלו במקביל לעלייה בריבית, הרי שהביטחון במגדל הזה וגם המגדל החדש (מגדל איכותי, מבוקש כשהראשון בתפוסה מלאה ולשני יש כבר שוכר עוגן כמו גוגל) יעלו את שיעור ההיוון בשיעור צנוע. 

ומבלי להיכנס לעולם המימון, המשמעות היא שהערך של המגדל השני יעלה דרמטית על מה שרשום בספרים.  ההכנסות הצפויות מהבניין יעלו על 300 מיליון שקל וזה יביא את שווי המגדל לשווי של מעל 5 מיליארד שקל. העלות תסתכם ב-2.5 מיליארד שקל וזה אומר רווחי יזמי של כ-100%, 2.5 מיליארד שקל.

גב ים ואמות ירוויחו, כל אחת, כ-1.25 מיליארד שקל מההשבחה. בהחלט מרשים, וזה בשעה שיש סימנים של האטה, אפילו מתחזקת בתחום ההייטק והנדל"ן.