מחירי הדירות לא יורדים, אבל הקבלנים מציעים מבצעים - קנו עכשיו שלמו בסוף - האם זה כדאי?

ביום שלישי הקרוב, ה-15 בנובמבר בשעה 18:30 יתפרסם מדד המחירים לצרכן. במקביל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) תפרסם גם את מדד מחירי הדירות. בחודשים האחרונים מחירי הדירות מזנקים בקצב שנתי של כ-20%  וגם שכר הדירה מזנק - השכרות חדשות (לא המשך לשוכרים קיימים) מבטאים עלייה של מעל 7%.  מהנתונים האלו אפשר להבין כי לכאורה שוק הדיור לוהט. הביקושים גבוהים.

מנגד, יש ירידה של 19% בעסקאות בשוק, יש גם נפילה בהיקף המשכנתאות ויש הרבה דיבורים על ירידה צפויה במחירי הדירות. דיבורים זה נחמד, אבל לא צריך באמת להתייחס אליהם ברצינות. יכול להיות שכן, יכול להיות שלא. בינתיים העובדות הן שיש ירידה בכמות הנמכרת, אבל המחירים לא יורדים. המצב יכול להשתנות במהירות - מצד אחד, משבר כלכלי, עלייה בריבית, לחץ של קבלנים למכור דירות יורגש ביתר שאת בחודשים הבאים. רואים את זה כבר עכשיו - עונת המבצעים החלה וקבלנים מפרסמים משהו בסגנון - קנו דירה ושלמו רק בעת הכניסה. הם מציעים תשלום של 20% כעת ו-80% בסוף הדרך. 

זה מבטא לחץ מסוים, לא גדול מדי, תלוי אצל איזה קבלן ואיפה, אבל מדובר בהנחה כלכלית-מימונית שעשויה להגיע ל-4%-5%. לא רע. אבל תלוי כמובן איפה הנכס ובזמן הבנייה שלו וגם בהצמדה של החוב לקבלן. אם נניח שהכוונה לעבור לדירה החדשה עוד שנתייים-שלוש והתשלומים יהיו בעיקר בסוף הדרך בעוד המצב לפני "המבצע" היה שהתשלומים התפרסו בערך לאמצע התקופה (יותר נוטה לתחילת התקופה), הרי שהרוכשים מקבלים מימון לשנה וחצי. זה לא מימון מלא.  ההטבה לרוב מוגבלת בתקופה (שנה), כלומר חוסכים לכם חלק מהמימון (לרוב שנה) ואם זה יותר מהתקופה הוא צמוד לרוב למדד תשומות הבנייה, ואז עולה השאלה - האם זה בכלל כדאי? כן. שנה של הצמדה זה הרבה כסף. זה כול להגיע ל-4%-5% ואפילו יותר, ומאחר שזה על 80% מערך הדירה, מדובר על הטבה של 3%-4%).

ובכלל, אם בהנחה שמדובר בהטבה מלאה לשנה ולאחר מכן תהיה הצמדה למדד תשומות הבנייה, האם בתקופה של ההצמדה עדיין זה כדאי כלכלית? יש לכם שתי אופציות - לקחת משכנתא ולשלם לקבלן או להשתמש במימון שהוא נותן (צמוד למדד תשומות הבנייה). אם עלות המשכנתא עולה על המדד, אז כדאי, אחרת, זו הלוואה בריבית גבוהה מהמשכנתא - מה עשינו בזה? יש כאן אי וודאות גדולה, אך בהינתן העלייה בריבית המשכנתא שמגיעה בממוצע כבר ל-5%-6% (בערבוב מסלולים) בנקודת הזמן הזו היא מעל קצב מדד תשומות הבנייה בחודשים האחרונים.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

זו יכולה להיות הטבה כוללת של 4%-5% וזה מצטרף להנחות-צ'ופרים נוספים. אל תזלזלו במבצעים האלו, אבל יש סיכוי שהמבצעים יתרחבו.   

הקבלנים שמספקים את המבצעים האלו בינתיים הם הקבלנים הנזילים-עשירים. אין להם בעיות של מימון ומבחינתם לא אכפת לספק את ההטבה הזו שהיא ממילא לא בחינם. הקבלנים החלשים יותר בבעיה, אבל מה שיניע אותם בהמשך הוא הצורך להגדיל את המכירות. הם צריכים את זה לתזרים, למימון השוטף, הם יותר לחוצים והם עשויים לספק הטבות גדולות יותר.  

המבצעים כאמור כנראה יתרחבו, אבל האם זה יגיע ת'כלס לירידה משמעותית במחירים? לא בטוח, לא ידוע. מה שבטוח וידוע הוא שכמות היושבים על הגדר עולה. אם הכמות של העסקאות יורדת, זה אומר שהרבה אנשים דוחים את העסקאות שלהם, מלאי האנשים האלה הולך וגדל ואם הם ירגישו (וזה קרה כל פעם מחדש בשנים האחרונות) שהממשלה לא מספקת דרך לפתור את הבעיה בשוק הדיור, הם יחזרו לשוק כקונים, אם זה יקרה כעדר, אז הם יגרמו לעליות  חדות. זאת סכנה גדולה, נקווה הפעם - הממשלה תכין תוכנית שתשכנע את הציבור.

גם בבנקים אומרים שיש האטה בשוק הדירות, אבל שם טוענים (ראו בראיון לביזפורטל) שיש להם נתון אחר ולדעתם הוא משמעותי יותר - כמה מתעניינים ברכישת דירות, כאשר הם טוענים שאין ירידה במתעניינים. האמת שזה די ברור - יש עסקאות בהיקף נמוך יותר, אבל למה שיהיו פחות מתעניינים? יש כמות קבועה של מתעניינים שהופכים לרוכשי דירות מדי שנה - זוגות צעירים, מתגרשים, עולים, אנחנו צריכים סדר גודל של 50-60 אלף דירות חדשות בשנה. אם לא הגענו ליעד הזה - יש בעיית היצע.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בבנקים מסבירים שכמות המתעניינים ברכישת דירות מתגלגלת לרכישת משכנתאות ולוקח זמן עד שאנשים סוגרים משכנתא, כלומר נתוני המשכנתא מציגים תמונה של מה שהיה לפני מספר חודשים בשוק הדירות. 

ומה טוענים הקבלנים? הם טוענים שהירידה בעסקאות אינה אמיתית, ושזה נראה כאילו יש ירידה בגלל שנגמרו דירות מחיר למשתכן. אבל הטענה שלהם התבררה השבוע כלא נכונה. נתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר שוללים זאת בצורה נחרצת וקובעים: הירידה היא לרוחב כל הענף, גם בניכוי מחיר למשתכן. 

בינתיים, המדינה החליטה לעצור תוכניות תמ"א 38 (חיזוק מבנים קיימים במסגרת תוכניות התחדשות עירונית) בסביבת המטרו בגוש דן. מדובר בהחלטה נכונה של המדינה, אבל הקבלנים כמובן התקוממו ופרסמו תחזיות מעוררות אימה על כך שבתים יקרסו ואנשים ימותו. הם יודעים כמובן שהם לא אומרים אמת ורק מפחידים את הציבור. הם גם יודעים שהתוכנית בהחלט נכונה וחשובה (כי צריך להסתכל על הטווח הארוך ולתכנן את הערים הקיימות בצורה שונה לחלוטין מאיך שהן נראות כיום - מגדלים גבוהים ולא רק 3-4 קומות ישנות כמו שיש היום). אבל האינטרס קצר הטווח שלהם מאפיל על הכל.

ומה לגבי דירה בהנחה? השבוע הסתיימה ההרשמה להגרלה השלישית. 57 אלף משקי בית נרשמו, חצי מהכמות שנרשמה בשתי ההגרלות הקודמות. האם המיקומים בהגרלה הנוכחית פחות רלוונטיים לרוב הציבור? ייתכן, אבל אלה שנרשמו ויזכו - סיכויי הזכייה שלהן גדלו משמעותית ואם הם יזכו בדירה בהנחה גדולה שיחקו אותה ויקבלו הנחה של עד 800 אלף שקל (למרות שכמובן - כולנו נממן להם את המתנה).

הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

ראשון לציון דירת 3 חדרים ברחוב תור הזהב , 71 מ"ר + 7 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 7 , עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.3 מיליון שקל   קריות דירת 4 חדרים בשדרות ירושלים בקרית ים, 90 מ"ר, קומה 4 מתוך 9 עם מעלית ללא חניה וללא מרפסת , מחסן מוצמד לדירה נמכרה ב-1.05 מיליון שקל   דירת 5 חדרים ברחוב הוגו מולר בקרית אתא, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וללא מרפסת, עם חניה ועם מחסן. נמכרה ב- 977,000 שקל    רמת גן : דירת 4 חדרים ברחוב הסנה, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 3,  עם מעלית וחניה  נמכרה ב-2.25 מיליון שקל   דירת 4 חדרים ברחוב בת שוע, 95 מ"ר, קומה 5 מתוך 6,  עם מעלית, וחניה  נמכרה ב-2.75 מיליון שקל   תל אביב דירת 3 חדרים, רחוב הגדוד העברי, שכונת נווה שאנן, 74 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 2,710,000 שקל    באר שבע בית פרטי 4 חדרים, רחוב בזל, שכונה א', 112 מ"ר, נמכר ב- 1,110,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב שדות ירושלים, שכונה ט', 76 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 865,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב עולי הגרדום, שכונה ג', 80 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,070,000 שקל    חיפה דירת 2 חדרים, רחוב לאון בלום, שכונת הדר עליון, 50 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, מעלית, נמכרה ב- 800,000 שקל    דירת 2.5 חדרים, רחוב הס, שכונת הדר, 55 מ"ר, מרפסת 5 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 815,000 שקל    כפר סבא דירת 5 חדרים, רחוב דב הוז, מרכז העיר, 120 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,650,000 שקל    דירת גן 4 חדרים, רחוב שלום אש, 119 מ"ר, גינה 70 מ"ר,  קומת קרקע מתוך 2,נמכרה ב- 2,800,000 שקל 

  חדרה דירת 4 חדרים, רחוב חטיבת גולני, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 11, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,900,000 שקל    קוטג' 5.5 חדרים, רחוב ריחן, 150 מ"ר בנוי על מגרש של 250 מ"ר, נמכר ב- 2,630,000 שקל    דירת  4 חדרים, רחוב הרצל, 120 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,200,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב מנחם בגין, 103 מ"ר, קומה 7 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,450,000 שקל 

הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.