נפילה של 43% במשכנתאות באוקטובר - 6.1 מיליארד שקל - לא רק בגלל חגי תשרי

גם בחודש אוקטובר ניתן לראות ירידה משמעותית בהיקף המשכנתאות שהציבור נטל.  היקף המשכנתאות הסתכם ב-6.089 מיליארד שקל, נפילה של 43% לעומת 10.688 מיליארד שקל בחודש אוקטובר המקביל אשתקד. אז נכון, מדובר בנפילה דרמטית, אבל האם היא לא הייתה צפויה מראש? בהחלט כן. 

צריך לסייג את הנתונים - כחצי מהירידה מוסברת בכך שהיו בחודש אוקטובר 5 ימי עבודה פחות מאשר בחודש אוקטובר בשנה שעברה. הסיבה היא שחגי תשרי נפלו השנה בחלקם על חוד ספטמבר וחלקם על אוקטובר. למעשה, השנה בחודש אוקטובר היו 16 ימי עבודה, לעומת 21 ימי עבודה בחודש אוקטובר בשנה שעברה. אז לא בטוח שנתוני חודש נובמבר יהיו נמוכים יותר. למעשה, סביר להניח שבחודש נובמבר הציבור נוטל יותר משכנתאות מאשר בחודש אוקטובר. 

אבל הירידה בהיקפי המשכנתאות כאן והיא מורגשת: גם אם ננטרל את מיעוט חודשי העבודה, עדיין מדובר בירידה של 20% בהיקף המשכנתאות לעומת החודש המקביל. כלומר - הירידה בהיקף המשכנתאות בהחלט כאן והיא מתרחשת, ולא ניתן להגיד שאין ירידה.

מעבר לכך, ביחס לשיאים שנרשמו מוקדם יותר השנה מדובר בהמשך ירידה משמעותית (כאשר נשברו פה שיאים של 12 ו-13 מיליארד שקל, למשל בחודש מרץ האחרון לקח הציבור משכנתאות בהיקף שיא ל 13.43 מיליארד שקל.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

כזכור, בחודש ספטמבר לקח הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של 7.697 מיליארד שקל, וגם אז היה בירידה משמעותית של 20% לעומת החודש שלפניו (אוגוסט).

הסיבה לשינוי הכיוון בשוק היא העלאת הריבית של בנק ישראל. נתוני החודשים ספטמבר  ואוקטובר משקפים היטב את העלאת הריבית של בנק ישראל ל-2.75%. נתוני ספטמבר שיקפו רק את העלאת הריבית של סוף חודש אוגוסט ונתוני אוקטובר משקפים את הריבית הנוכחית של 2.75%. 

בנק ישראל צפוי להמשיך ולהעלות את הריבית בסוף חודש נובמבר, והמשמעות תהיה התייקרות נוספת במשכנתאות - וצינון נוסף של הביקושים. אבל את השפעת העלאת הריבית הקרובה של בנק ישראל (ב-21 בנובמבר) ניתן יהיה לראות רק בנתוני חודש דצמבר. נתוני חודש נובמבר שיתפרסמו בעוד כחודש יגלמו את העלאת הריבית הקודמת של הבנק המרכזי.

בבנקים אגב מסכימים ש"העלייה במחירי הדיור מתמתנת" אבל בראיון לביזפורטל טענה אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים, ש"אין התנפלות של לקוחות שמבקשים דחייה של המשכנתא" ומבחינתם יש מספיק מתעניינים כך שהם כרגע לא צופים ירידה במחירי הדיור. האם אלה רק נסיונות הרגעה של הבנקים? ימים יגידו.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הריביות מתייקרות - וזה מקטין את הביקושים העלאת הריבית משפיעה כמובן על מסלול ריבית הפריים שהתייקר ל-4.25% (כאשר אם בעבר הבנקים הסכימו לתת משכנתאות ב'פריים מינוס' כלומר ריביות בפועל של פחות מ-1% כעת זה כבר לא קורה), אבל זה גם משפיע על המסלולים שאינם צמודים. כך ריבית המשכנתא הלא צמודה זינק לשיא של כמעט 10 שנים ורמה של 4.07%. גם הריבית במסלול הריבית המשתנה זינקה ל-4.9% בחודש ספטמבר, לעומת 4.65% בחודש שלפניו. הריבית הממוצעת לכלל המשכנתא עלתה ל-3.09%.

הריביות מתייקרות והציבור מבין את המסר - הביקושים מצטמצמים. הציבור לא רוצה או לא יכול לקחת משכנתאות בריביות גבוהות יותר, שמייקרות לו את ההחזרים החודשיים ב-1,000 שקלים ויותר (הנה המלכוד). והתוצאה היא ירידה חדה בהיקפי המשכנתאות שהציבור נוטל. בבנק ישראל טענו, גם בראיון לביזפורטל, שעליית הריבית היא לא גורם משמעותי בשוק הדיור, אבל מהר מאוד רואים שזה פשוט לא נכון - הריבית משפיעה מאוד. 

בינתיים לצערנו זה עוד לא מתבטא במחירי הדיור. המחירים עדיין עלו בחודש ספטמבר ב-1.9% והשלימו זינוק של 19% בשנה האחרונה, שיא של עשור. אבל הירידה במשכנתאות והירידה בעסקאות צפויה להגיע גם למחירי הדיור. הריבית משפיעה על שוק הדיור וגם על שוק המניות. בשוק המניות רואים את זה באופן מיידי אבל בשוק הדיור לוקח לדברים יותר זמן לקרות. אבל אם המגמה עד כה הייתה של עלייה בהיקפי המשכנתאות והעסקאות, בחודשים האחרונים המגמה היא הפוכה - ירידה בהיקפים, וזה צפוי להתבטא גם במחירי הדיור.

לקריאה נוספת: