למה מחירי הדירות ירדו בקרוב (2)?

המקטע הזה מתוך הדוח של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מבטא את הלחץ של הקבלנים. הם מוכרים פחות, לא סתם פחות - הרבה פחות - ירידה של 66% בהשוואה לאוקטובר בשנה שעברה, ירידה של 35% ביחס לחודש ספטמבר והתזרים הכולל שלהם ירד ב-4.4 מיליארד שקל. יש חברות שזה לא מפריע להן. יש להן כסף בקופה, אבל גם הענקיות והנזילות ואלו עם הגישה לשוק ההון, מתחילים להבין שמשהו משתנה בשוק. המצב של קבלנים קטנים ובינוניים יהפוך למצוקה לא קטנה אם המכירות ימשיכו מלהיות נמוכות. בסופו של דבר - קבלנות זה עסק - יש מכירות, יש תזרים והתקבולים יורדים.

אז עדיין, התקבולים מגיעים ממכירות עבר, אבל כשהחולשה מתמשכת, סך התקבולים יורד, וזה משפיע על העסק. מה עושים? הקבלנים יכולים להאט את קצב בניית הדירות. ואז הם בעצם שולטים בעקיפין על ההיצע וכשההיצע קטן, והביקוש כידוע קבוע, המחירים עולים. בכל שוק היצרנים-המוכרים קובעים את ההיצע, אבל בשוק הדירות זה מאוד בולט, בעיקר בזכות התקשורת מאחורי הקלעים והמסרים של הקבלנים. הם כגוש אחד יכולים להאט את הקצב - זה האינטרס שלהם והם יודעים להעביר שדר מאחד לשני בסגנון - "מורידים הילוך".

ולא בטוח שצריך את המסר הזה. זה קורה בפועל. קבלנים פשוט רואים את התקבולים בירידה ומפחיתים את התשלומים דרך הפחתת קצב העבודה. ויש עוד דרך להתגבר על הבעיה - לנסות להעלות את התקבולים דרך הפחתה במחיר. אבל הפחתה במחיר זה תהליך שיכול ליצור סוג של כדור שלג, אז בואו נקרא לזה - "מבצעים". 

כתבנו כאן - למה מחירי הדירות ירדו בקרוב? השלב הראשון אלו מתנות לצד הנחות קטנות. הן מתבטאים במחיר, והמחיר בפועל ירד. ההצעות הכי פופולאריות כעת מצד הקבלנים הן - שנה משכנתא עלינו ותשלום של 20% עכשיו ו-80% בהמשך.  זה שווה כמה אחוזים טובים במחיר הכולל למרות שזה צמוד למדד תשומות הבנייה, ולצד זה יש חברות שמספקות הנחה של כמה אחוזים במחיר הדירה. מחיר מבצע הן קוראות לזה. השאלה אם המבצע הזה בהסתכלות של עוד חצי שנה-שנה יבטא באמת הנחה, ממש לא בטוח.

• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול

רק אל תצפו לדרמה גדולה - למחירי הדירות בארץ קשה לרדת. הם יותר נשחקים מאשר יורדים. דמיינו ששנה וחצי תהיה ירידה של 5%-6%, קחו את האינפלציה ותקבלו שחיקה של 10%-12% במחירי הדירות - זה התרחיש הצפוי, למרות שהכל יכול להיות.

מעבר לבעיה של התקבולים, הקבלנים גם סובלים מעליית הריבית. שוק הנדל"ן דורש הרבה מימון, לבנות בניין עולה הרבה כסף. החברות נהנו ממימון של הלקוחות שהיו קונים דירות על הנייר ומשלמים הרבה כסף כבר בהתחלה, ועדיין נדרש מימון בנקאי ואחר. הריבית על המימון הזה הולכת ועולה במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל - הריבית הזו מייקרת לקבלנים את העלויות ומצמצמת את הרווחים.

עליית הריבית מקשה גם על הרוכשים. זה מייקר מאוד את המשכנתא ומעלה את ההחזרים - בממוצע ההחזר למשפחה עלה ב-1,000 שקל בשנה. כל זה ביחד יוביל ללחצי מחירים.

על פי הכלכלנית במשרד האוצר - בחודש אוקטובר נרשמה הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות מאז אפריל 2020 אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. סך הדירות שנרכשו באוקטובר עמד על 5.1 אלף דירות בלבד, ירידה בשיעור חריג של 65% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 36% בהשוואה לחודש הקודם. הירידה בשיעור חריג בהשוואה לאוקטובר אשתקד מוסברת בחלקה בהקדמת רכישות משקיעים באוקטובר אשתקד, טרם העלאת מס הרכישה. אולם עדיין רמת העסקאות באוקטובר האחרון הינה בין הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי אוקטובר בעשרים השנים האחרונות.

• כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
• היקף המשכנתאות: עלייה של 47% לעומת מרץ אשתקד
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בפלח השוק של דירות יד שניה נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות בהשוואה לחודשי אוקטובר בעשרים השנים האחרונות לפחות. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר על 4.7 אלף דירות בלבד, ירידה בשיעורים דומים לאלו שנרשמו בסך העסקאות, הן בהשוואה לאוקטובר אשתקד והן בהשוואה לחודש הקודם.

רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-929 דירות בלבד, ירידה חדה בשיעור של 80% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 32% בהשוואה לחודש הקודם. בכך נמשכות הירידות החדות ברכישות המשקיעים מאז עליית מס הרכישה בנובמבר אשתקד, כאשר במקביל החל תהליך העלאות הריבית ע"י בנק ישראל באפריל השנה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 18%, נמוך בחמש-עשרה נקודות אחוז לעומת אוקטובר אשתקד.

ולצד האופטימיות הזהירה ביחס למחירי הדירות בטווח הקרוב, צריך להסתכל בדאגה לזמן הארוך - ישראל זקוקה למינימום של 50 אלף בשנה. התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות מבטאות אומנם גידול, אבל עכשיו יש האטה בהתחלות הבנייה (גם על רקע חששות הקבלנים). מעבר לכך - הבנייה עצמה מתארכת והדירות הגמורות בירידה. זה אומר שההיצע קטן. כשההיצע קטן בשעה שהביקוש די קבוע, המחירים בעתיד עשויים לעלות.