"למה אני צריך לסבול מהעלאת הריבית, כבר לקחתי משכנתא" - האמת העצובה: הציבור לא מבין על מה חתם כשלקח משכנתא

הריבית במשק ממשיכה להתייקר וזה כבר כואב מאוד בכיס של כל מי שקנה דירה בישראל בשנים האחרונות ומשלם כל חודש משכנתא. בעקבות עליית הריבית החזרי המשכנתא עלו מאוד בין 500 שקל ל-1,500 שקל ויותר. המון כסף. זה מקשה מאוד על המשפחות וקשה לעמוד בתשלומים ולגמור את החודש". אבל, על מה בעצם התלונות - כולם היו אמורים לדעת שזה הולך להיות המצב.  >>> הד"ר שמנבא ירידה של 43% במחירי הדירות >>

דוד היקר שלום, כאן מערכת ביזפורטל. אנחנו קוראים את התגובה שלך וכואבים את הכאב שאתה מביע כאן, אבל היית אמור לדעת שזה מה שהולך לקרות - העולם לא יכול היה להישאר בריביות אפסיות כל כך הרבה זמן. אנחנו חזרנו "לריבית הנורמלית". את זה היו צריכים להדגיש לך בבנק, את הסיכונים להגדלת החזר המשכנתא היו אמורים להציג לך יועצי המשכנתא בבנקים ובהתאם לזה לקבוע ולפזר את המשכנתא שלכם על פני מסלולים שונים.     דוד, האמת היא שהסיפור כאן הרבה יותר גדול ממך - בתכל'ס, 530 אלף משפחות בישראל לקחו משכנתא ב-5 השנים האחרונות. כמה מתוכן שואלות את עצמן את אותן השאלות שאתה שואל? כנראה הרבה. הבעיה: הציבור לא מבין על מה הוא חותם כשהוא לוקח משכנתא, והבנקים כמובן ממש לא טורחים להסביר את זה בצורה ברורה.

אז הנה ההסבר: כאשר אתה חותם על משכנתא אתה בעצם חותם על חוזה מול הבנק. אתה לוקח על עצמך סיכון מסוים והבנק לוקח על עצמו סיכון מסוים. החלק של הריבית הקבועה (קל"צ) הוא סיכון שהבנק לוקח על עצמו. הבנק מתחייב כלפיך שלא משנה מה יקרה בשוק (עליית ריבית או אינפלציה) אתה תמשיך לשלם את אותו סכום בדיוק על הרכיב הזה. מסלול אחר הוא 'ריבית משתנה כל 5 שנים' - גם כאן, הבנק לוקח על עצמו את סיכון האינפלציה והריבית למשך 5 שנים ואז הריבית שלך תשתנה בהתאם לשינויים שיהיו והסיכון יעבור אליך. בדרך, הבנק הוא זה שיספוג את השינויים.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

ומה לגבי מסלול ריבית הפריים? כאן הסיכון הוא עליך לגמרי. כשלקחת את המשכנתא חתמת - כן - זו האמת, שאם הריבית במשק תעלה אתה תשלם יותר כסף לבנק. זו בדיוק המשמעות של מסלול משתנה ריבית פריים - הריבית במסלול משתנה בהתאם לריבית הפריים, שהיא מוגדרת כריבית בנק ישראל ועוד 1.5 נקודות אחוז (כיום ריבית בנק ישראל היא 3.75% ולכן ריבית הפריים היא 5.25%. לפני שנה ריבית בנק ישראל הייתה 0.1% ולכן ריבית הפריים הייתה 1.6%). לכן, כשהריבית במשק עלתה עכשיו אתה משלם יותר ריבית. אם תרצה, דוד, 'סיכון הריבית התממש' ולכן אתה משלם יותר. מראש חתמת שאתה מתחייב לכך. ממש כמו שאתה חותם על חוזה שכירות מול בעל דירה, או קונה מוצר ומשלם בתשלומים, או מבצע כל תשלום אחר שאפשר לחשוב עליו. כמובן שכך זה גם אם אתה לוקח סתם הלוואה שהיא לא משכנתא.

אבל צריך לומר יותר מזה - גם אם הבנקים היו מסבירים לך מה ההשפעה של עליית ריבית של 4% על המשכנתא שלך בצורה ברורה - והיית לכאורה רואה את הסכנה מול העיניים - אנחנו מעריכים שהיית לוקח את המשכנתא בכל זאת. מפתיע? בכלל לא. נניח שהבנק היה מסביר לך שאם הריבית במשק תעלה ב-4% אתה תשלם עוד 1,500 שקל בחודש. אם תחשוב על זה - גם אם הבנק היה מספר לך על תרחיש כזה, מה היית עושה? לא קונה את הדירה? היית קונה. אולי היית לוקח יותר משכנתא בריבית קבועה, אבל הרבה עשו את זה ולאורך שנים שילמו ריביות מאוד מאוד גבוהות (הריבית הקבועה בהגדרה גבוהה מהריבית המשתנה).

הבנק אולי גם הזהיר אותך בזמנו, אבל הציג את המסלולים האחרים שהיו יקרים וגם ייתכן והרגיע - בעתיד, מן הסתם השכר שלך יעלה ותצליח להסתדר'. כלומר - אנחנו מניחים כשאנחנו חותמים על משכנתא לרכישת דירת שהסכנה לא נראית גדולה ומוחשית, עד כדי שנוותר על כל הסיפור ונמשיך להתגורר בשכירות. גם אל תשכחו - הרווחנו הרבה כסף מעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, כנראה שגם דוד. הוא מלין על עליית ההחזרים, אבל לדוד יש עכשיו נכס שעלה בעשרות אחוזים.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אחריות לבדוק ולהבין את המשכנתא אם אתם זורמים על הבנק ו-או יועצי ההשקעות עם המשכנתא ולא מבררים ובודקים, אתם בבעיה. ייתכן שאפשר לכעוס על הבנק שלא הסביר לעומק את הסיכון, אפשר לכעוס על עצמכם שלא הבנתם את משמעות הריבית המשתנה וללמוד את הלקח לפעם הבאה. לפני שחותמים על נושא פיננסי צריך להבין אותו. אף אחד לא יעשה את זה במקומכם.

הבנק לא באמת שותף שלכם, הוא המלווה, אתם הלווה, הלקוח, הוא מרוויח עליכם. האינטרס של הבנק הוא  לקבל כמה שיותר כסף לאורך השנים. זה הביזנס שלו.  מי שלוקח עכשיו משכנתא, כנראה חושב ולומד על הנושא יותר ברצינות מאשר בשנים קודמות. זה טבעי, זה יותר בחדשות, יותר מדברים על זה, יותר שומעים על הכאב של אנשים כמוך ש'אכלו אותה' ונאלצים לשלם הרבה יותר כסף בכל חודש על המשכנתא.

כשהריבית עולה וההחזרים עולים, אז יש חשיבות גדולה יותר להבין על מה אתם משלמים, אם כי משכנתא תמיד היתה התשלום הכי גדול של משפחה ממוצעת. והריבית אליבא בנק ישראל צפייה להמשיך לעלות. 

למה בעצם בנק ישראל מעלה את הריבית? כי הוא חייב לעצור את האינפלציה בכל מחיר. וזו לא עודף דרמטיות בנק ישראל מעלה את הריבית כי הוא יודע שאינפלציה גבוהה הרבה יותר מסוכנת והרסנית לך דוד ולכולנו מאשר כל תשלום חודשי כואב וגבוה על המשכנתא. אתה בטח אומר לעצמך עכשיו, 'מה? מה כבר יכול להיות גרוע יותר מה-500 שקל הנוספים האלה שממוטטים וחונקים אותי'. אבל האמת היא שה-500 שקל האלה הן אולי העונש שלך על כך שלא ידעת ולא הבנת על מה אתה חותם, אבל זה עונש קל מאוד (יחסית) לאסון שהיה קורה לך אם כל הכסף שלך היה מתחיל להימחק. 

על מה אנחנו מדברים? בארה"ב השנה האינפלציה הגיעה ל-10%. המשמעות היא שכל 100 שקלים שהיו לך בתחילת שנה היו שווים 90 שקל בסוף השנה. אחרי עוד שנה הם היו שווים 80 שקל (בקירוב), אחרי 3 שנים הם היו שווים רק 70 וכך הלאה. למעשה, תוך מספר שנים כל הכסף שלך פשוט מתאדה ונמחק. כל מה שיש לך שווה הרבה פחות, אתה צריך פתאום 150 שקל כדי לקנות את מה שרק לפני כמה שנים היה עולה לך 100 שקל. זו המשמעות של אינפלציה - שחיקה של ערך הכסף שלך. היום בטורקיה האינפלציה עומדת על 80% בשנה. זה אומר שכל 100 שקל בתחילת השנה שווים רק 55 שקל בסוף השנה! עד כדי כך. הכסף בטורקיה מאבד מערכו במהירות.

אבל לא צריך ללכת עד טורקיה. בישראל במשך עשרות שנים האינפלציה הייתה בכל שנה 20% ואפילו יותר. למעשה, מאז 1970 ועד 1996 קשה למצוא שנה שבה האינפלציה לא הייתה דו ספרתית, כל שנה מדי שנה. בשנות ה-70 היה מדובר על אינפלציה של 40-50% כל שנה (כל מוצר שעלה ב-1970 1,000 שקל, עלה אחרי 8 שנים 9,700 שקל, כלומר אינפלציה של 868% במצטבר).

השיא הגיע בישראל בשנות ה-80. האינפלציה הגיעה ליותר מ-100% בשנה, כל שנה, בין השנים 1979-1985, כאשר בשיא היא הגיעה ל-445% בשנה אחת. לשם המחשה: אם מוצר עלה 1,000 שקלים בשנת 1979, אז כדי לקנות אותו 6 שנים מאוחר יותר היית צריך לשלם כ-1.55 מיליון שקל! או - זינוק של פי 155 אלף במחירים בתוך תקופת הזמן הקצרה הזו. במילים פשוטות - זה אומר שהכסף שלך לא היה שווה כלום. הוא התאדה (פשוטו כמשמעו) בתוך שנים ספורות. הנה החישוב מתוך אתר הלמ"ס:

אתה חושב שזו אינפלציה גבוהה מדי, ואין סיכוי שנגיע אליה שוב? ייתכן. אף אחד לא רוצה לקחת סיכון כזה. אבל גם אם ניקח דוגמה 'מתונה יותר', את השנים 1992-1998, בהן האינפלציה הייתה כ-10% בשנה (כאמור - כמו שהיה השנה בארה"ב), אז האינפלציה המצטברת ב-7 השנים הללו הייתה במצטבר 94%. כלומר - כל מוצר שעלה בתחילת התקופה 1,000 שקל, עלה בסוף התקופה 1,940 שקל. כן, פי 2 עם אינפלציה שנתית של 10% בערך 'בלבד' (הנה המחשבון באתר הלמ"ס - אתה מוזמן לבדוק בעצמך).

אז נכון, אתה לא 'פוגע' בשוק. הסיפור הוא לא אתה אלא מאקרו כלכלה - צריך לעצור את האינפלציה כשהיא מתחילה לעלות. אף אחד לא מעז לחלום על אינפלציה כמו שהייתה בעבר בישראל. אף אחד לא פוגע בך ואף אחד לא מנסה לפגוע בך, אבל אתה כבר כנראה מבין שאינפלציה גבוהה היא הרבה הרבה הרבה יותר מסוכנת גם לך מאשר עליית ההחזר על המשכנתא. נכון?

מי מרוויח את הכסף הזה? אוקי, נכון שהבנקים מרוויחים קצת יותר (ואולי יותר מקצת). אבל זו לא המטרה, זו תוצאה. ממש כמו שקורה למשכנתא שלך. המטרה של בנק ישראל היא להקטין את כמות הכסף במשק, להקטין את הביקושים של הציבור להלוואות, את הביקוש של חברות למימון ועוד. מהבחינה הזו, אתה רק חלק קטן מתוך כל הפאזל הגדול הזה. בנק ישראל מסתכל על המאקרו כדי להציל את המדינה מהסכנה שאותה כינה צ'ארלי מנגר, אחד המשקיעים הגדולים בעולם ושותפו של וורן באפט, עוד משקיע אגדי: "אינפלציה היא נושא רציני מאוד. אפשר לומר שזו הדרך שבה דמוקרטיות מתות". לא פחות.

לקראת סיום, נחזור ונאמר - כואב לנו מאוד מה שקורה לך כעת. אבל הסיפור כאן הרבה יותר גדול. לא תוותר על ניתוח מציל חיים רק בגלל העובדה שזה גם כואב. וכך צריך להתייחס לנושא הזה של הטיפול הכירורגי באינפלציה.

למזלך הגדול באמת, הרכיב של ריבית הפריים במשכנתא שלך הוא יחסית קטן. יש אנשים שלקחו משכנתאות עם רכיב פריים של 50%, והם 'אכלו אותה' הרבה יותר. ההחזר שלהם זינק גם ב-1,500 שקל בחודש. 

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:
רמת השרון פנטהאוז 5 חדרים ברחוב רמז 5 ברמת השרון, 135 מ"ר בנוי, 150 מ"ר גג, קומה 6 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכר ב-6.05 מיליון שקל   חולון דירת 3 חדרים, רחוב דוד שמעוני, שכונת קריית העבודה, 90 מ״ר, קומה 2 מתוך 2, מחסן 10 מ״ר, חניה, נמכרה ב 2,110,000 שקל    ת״א דירת 2 חדרים, רחוב דרך השלום, 56 מ״ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 2,360,000 שקל    באר יעקב מיני פנטהאוז 4  חדרים ברחוב שא נס  בבאר יעקב, 133 מ"ר + 20 מ"ר מרפסת + מחסן 6 מ"ר , קומה 12 מתוך 13, עם מעלית, 2 חניות,  נמכרה ב-2.83 מיליון שקל   אפרת קוטג' פינתי 8.5 חדרים ברחוב זכריה באפרת, 245 מ"ר, גינות כ-100 מ"ר, מחסן קטן (כמטר), ללא מעלית, ללא חניה, נמכר ב- 3,450,000 שקל   עפולה דירת 6 חדרים, רחוב הקציר, 156 מ״ר, קומה 3 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב -1,280,000 שקל   דירת 4 חדרים, רחוב רובע יזרעאל, 140 מ״ר, קומה 7 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,290,000 שקל    בית פרטי 5 חדרים, רחוב אסתר המלכה, 162 מ״ר בנוי על מגרש של 414 מ״ר, 2 חניות, נמכר ב- 2,940,000 שקל    פרדס חנה כרכור דירת 4 חדרים ברחוב דרך הבנים בכרכור, 100 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 5, מעלית וחניה, נמכרה ב-2.21 מיליון שקל   באר שבע דירת 3 חדרים, רחוב דרך מצדה, שכונה ו׳ , 76 מ״ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-920,000 שקל    בית פרטי 5 חדרים, רחוב החלוץ, העיר העתיקה, 140 מ״ר בנוי על מגרש של 240 מ״ר, חניה, נמכר ב- 2,040,000 שקל    וילה 9 חדרים, רחוב מבצע חורב, שכונה ו׳, 200 מ״ר בנוי על מגרש של 400 מ״ר, חניה, נמכרה ב- 2,590,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב נחל ערוגות, שכונת הפארק, 110 מ״ר מרפסת 20 מ״ר, קומה 1 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב 1,825,000 שקל    חריש דירת 5 חדרים, 105 מ״ר, מרפסת 15 מ״ר, קומה 4 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב -1,650,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב אחדות, 98 מ״ר, מרפסת 12 מ״ר, קומה 3 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,560,000 שקל    חדרה דירת 3.5 חדרים, רחוב הרב קוק, 78 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 1,390,000 ש"ח 

הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.