איפה היה עדיף להשקיע: דירה או מניות?

מחירי הדיור זינקו בפראות ב-5 השנים האחרונות. הממוצע הכלל ארצי עומד על עליה של 37%. כשמסתכלים על האזורים השונים בארץ רואים שהעלייה המהירה ביותר הייתה במחוז מרכז עם 39.4%, מחוז תל אביב עם זינוק של 37%, צפון עם 35%, חיפה עם עליה של 34%, דרום עם 32% וירושלים עם עליה של 'רק' 29%. 

לכאורה, תשואה טובה. אבל כדי להשוות נכון צריך להשוות לאלטרנטיבות - השקעה בשוק ההון (או אפילו החיסכון הפנסיוני). אז כאשר משווים, רואים שמחירי הדיור ניצחו את מנהלי הכספים אבל לא את המדדים - וזה כאשר צריך לזכור: שוק ההון נפל 3 פעמים בתקופה הזו, ב-2018, 2020, וגם בשנה האחרונה - 2022, ומנגד - שוק הדיור הציג תשואה חריגה במקביל. כלומר, אם תנטרלו את השנה האחרונה - המניות מנצחות (וול סטריט יותר).

ב-5 השנים האחרונות שוק הנדל"ן השיא תשואה דומה לשוק המקומי (המשקיעים הצליחו יותר מהשוק). מדדי וול סטריט ניצחו הנה המספרים: מדד ת"א 125 עלה במהלך 5 השנים הללו ב-38%. דומה וקצת יותר טוב מדירה ראשונה (אבל פחות טוב אם אתם משקיעים). אבל מי אמר שאתם אמורים 'לשים את כל הביצים' - להשקיע רק בישראל? למה לא לפזר בעולם = ארה"ב? אם הייתם שמים את הכסף על מדד ה-S&P500 הייתם מקבלים תשואה טובה יותר של 49% בתקופה הזו (תשואה שנתית של 8.3%), יותר מאשר בשוק הדיור. ובנאסד"ק? בכלל חגיגה עם זינוק של 75%, שזה פי 2 מהתשואה בשוק הנדל"ן בישראל (תשואה שנתית של 11.9%). נדגיש - אם אתם משקיעים בדירות ולא רוכשי דירה ראשונה אז צריך להוסיף לחישוב עוד 2%-3% תשואה נוספים ואז הדירות מנצחות גם את ת"א 125, אבל צריך גם לומר שמדובר על 5 שנים טובות מאוד בשוק הדירות. זה לא קורה כל שנה. קצב עליית המחירים הוא לא 20% בשנה אחת, אלא 2-4% בשנה. ומה עשו מנהלי הכספים? בקרנות ההשתלמות במסלול הכללי התשואה הייתה 22.3% בממוצע. אבל בפנסיה לצעירים עד גיל 50 התשואה הייתה 32.7% - שוק הדיור ניצח את המוסדיים.  התשואה הממוצעת לשנה ב-5 השנים האחרונות: בנדל"ן 6.5%, במדד ת"א 125 התשואה הממוצעת לשנה 6.6%, ובחו"ל - ב-S&P500 התשואה הממוצעת לשנה 8.3%, ובנאסד"ק 11.9%. בקרנות ההשתלמות: רק 4.1%

מה קורה בטווח הארוך יותר? את שוק הדיור בישראל ניתן לסכם במשפט די קצר: עליות מחירים עקביות לאורך השנים (זה לא מדויק, בין השנים 1997-2007 מחירי הדירות ירדו בישראל ב-15-20%, אבל זה היה מזמן ואנחנו לא זוכרים את זה). מאז 2008 ועד היום - יש עלייה מהירה במחירים ונדמה כאילו שזה תמיד היה המצב וכך זה יימשך תמיד. 

• אורלנדו או תל אביב: איזה שוק נדל"ן אטרקטיבי יותר היום?
• כמה תקבלו היום על הריבית בפיקדונות?

בניגוד לכך, שוק המניות עולה לאורך רוב השנים, אבל בדרך כלל לא שמים לב לזה כי הבורסה 'מגיעה לחדשות' - לפריים טיים של מהדורות החדשות ולכותרות של העיתונים - רק כאשר הבורסה נופלת. וזה קורה כל 3-4 שנים בממוצע. בשנה האחרונה (2022) זה שוב קרה, גם בארץ וגם בעולם (בארץ היו ירידות של 10-12%, בוול סטריט - ה-S&P500 איבד 20%, הנאסד"ק מחק 33%). האמת שלא צריך ללכת רחוק - זה קרה גם בקורונה ב-2020 (וול סטריט תיקנה מהר עוד באותה שנה. ת"א סיימה במינוס 11%) וגם ב-2018 בוול סטריט (מינוס 6%) ובארץ 2015-2018 היו שנים לא טובות והבורסה לא סיפקה תשואה למשקיעים. לפני כן, 2011 הייתה שנה של אפס תשואה בוול סטריט ומינוס 18% בת"א. וכמובן - משבר הסאב פריים ב-2008 (וול סטריט נפלה ב-38.5%, ת"א איבדה 46%) והתפוצצות בועת הדוט-קום בשנים 2000-2002.

אבל האם זה אומר שעדיף להשקיע בדירה ולא במניות? מצד אחד - כן. שוק הנדל"ן יותר יציב. אפילו, הרבה יותר יציב והתגובות בו איטיות יותר. (לפחות לא בעשור האחרון. זה יכול להשתנות. ריבית בנק ישראל עלתה וכבר רואים בלימה במחירים וגם קצת ירידות).  ממילא הציבור גם לא מוכר בפאניקה. אנשים לוקחים משכנתא ומשלמים אותה לאורך עשרות שנים, ההורים מוכנים לתת כסף כדי לעזור לצעירים 'להגיע לדירה', כלומר הצעירים יכולים למנף את עצמם וכך לייצר תשואה עודפת על הכסף - הורים לא יסכימו לעזור לילדים להתמנף, ובאופן כללי משקיעים קטנים מתמנפים פחות, אם בכלל, בשוק ההון (וטוב שכך). מהבחינה הזו יש עדיפות לנדל"ן.

מצד שני - צריך לזכור שכאשר משקיעים בשוק ההון לא צריך לעשות הרבה פעולות - אפשר לקנות ו'ללכת לישון ל-20 שנה' - לא צריך לעקוב על התיק. לא צריך להתעסק עם דיירים, תיקון ליקויים בדירה ועוד. כאשר משווים את התשואות ארוכות הטווח של שוק המניות לעליית המחירים בשוק הנדל"ן - וול סטריט מנצחת בגדול. גם ת"א נתנה פייט יפה: בטווח הארוך שוק המניות הניב תשואה טובה יותר משוק הדיור (למי שלא ברח בנפילות - וזה קשה!).

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כאשר הולכים עד 1999 - המניות מנצחות (למרות שזה ממש רגע לפני התפוצצות בועת הדוט.קום. כלומר המניות 'סבלו' גם את הפגיעה של תחילת שנות ה-2000) (הערה - באותם ימים למדד ת"א 125 קראו ת"א 100. לשם האחידות - נישאר עם השם של היום) המניות מנצחות בטווחים הארוכים יותר, בעיקר וול סטריט. אם נלך אחורה עד תחילת שנת 1999 (הסיבה היא כי אין נתונים ישנים יותר על תשואות קרנות ההשתלמות) נקבל את התוצאה הבאה: הנדל"ן הניב תשואה כוללת של 177%, שהם 4.5% לשנה. קרנות ההשתלמות במסלול הכללי (כלומר לא סיכון גבוה, אלא בינוני) הניבו בתקופה הזו תשואה ממוצעת של 385%, או 7.1% לשנה. ת"א 125 הניב 505% שהם 8.14% לשנה, מדד ה-S&P500 הניב 212% שהם 5.1% לשנה, ומדד הנאסד"ק הניב 496% שהם 8.07% לשנה. כאמור - אם אתם משקיעים אז צריך להוסיף עוד 2%-3% תשואה לשנה, כלומר כ-7% לשנה, עדיין זה נמוך ב-1% מהמדדים בארץ ומהנאסד"ק בחו"ל.

מי ניצח בטווח של 29 שנים? כאשר חוזרים עד 1994 (אין נתונים ישנים יותר על שוק הדיור בישראל) שוק המניות ממשיך לנצח אנשים פרטיים אך לא את משקיעי נדל"ן: הנדל"ן טיפס בתקופה זו ב-384%, כלומר תשואה של 5.6% בשנה. אבל שוק המניות בארץ סיפק תשואה טובה יותר, וכך גם בחו"ל. מדד ת"א 125 עלה ב-632%, או תשואה שנתית של 7.1%. מדד ה-S&P500 עלה ב723% שהם 7.54% לשנה, ומדד הנאסד"ק זינק ב-1,273%, או עליה של 9.45% לשנה. למשקיעים נוסיף גם כאן 2%-3% בשנה ונקבל 8.1% לשנה, שזה טוב יותר מהתשואה בארץ וגם ב-S&P500 אך לא טוב יותר מאשר הנאסד"ק.

מתי בכל זאת הנדל"ן ניצח את המניות ובגדול? אם לוקחים שוב בפינצטה, דווקא את השנים שבהן שוק המניות נפל ושוק הדיור טס (בדיוק אחרי ירידות בשוק הנדל"ן ולפני נפילות בשוק ההון) - אז שוק הנדל"ן מנצח. חוץ מהשנה האחרונה זה קרה בפעם הקודמת מאז שנת 2008. בטווח הזמן הזה (הקצר יותר) הנדל"ן בארץ קפץ ב-210%, תשואה של 7.8% לשנה לרוכשי דירה ראשונה ותשואה חזקה של 10.2% בשנה למשקיעים. השוק המקומי הפסיד משמעותית כאשר עלה רק ב-57%, או תשואה של 3.1% בשנה. גם מדד ה-S&P500 הפסיד לנדל"ן בישראל בתקופה זו, עם תשואה של 161% לתקופה וממוצע שנתי של 6.6%. אבל גם במקרה הזה מדד הנאסד"ק - שוק הטכנולוגיה - ניצח עם תשואה של 425%, ותשואה שנתית של 11.7%.

ולסיום - איזה יתרון נוסף יש בכל זאת להשקעה בנדל"ן? פטור ממסים. זה פטור תיאורטי, חלקי, אבל בפועל תשלום המס על שכר דירה ועל רווחי הון הוא אפסי אצל רוב האנשים. יש כאן יתרון מאוד לא הוגן לטובת שוק הנדל"ן (ואם אתם שואלים את עצמכם מה אפשר לעשות כדי לעצור את עליית מחירי הדיור - הנה התשובה. המדינה צריכה לקחת פחות מס על רווחים משוק ההון. בצורה כזו התמריץ שיש בישראל להשקיע בנדל"ן יפחת אל מול הבורסה - כך היה בעבר - ואנשים יהיו מוכנים להשקיע יותר בשוק ההון. זה גם יעשה טוב לכלכלה וגם יאפשר לשוק הדיור לחזור לנורמליות. הרחבנו על הנושא כאן.