מה ייקבע את גודל הירידה במחירי הדירות ודמעות התנין של הקבלנים

אחרי עשור וחצי של עליות מחירים רצופות הקבלנים התרגלו לכך שיש רק כיוון אחד למחירי הנדל"ן. אבל הנתונים כבר מראים שיש בלימה - בכמות העסקאות, בהיקף המשכנתאות, בגודל המשכנתא הממוצעת (ירידה של 50 אלף שקל בחודש), וגם במחירי הדירות - שזה בעצם הנתון המעניין מכל. הלמ"ס מסרה כי יש ירידה של 2.4% בדירות חדשות, זה נראה כמו סימן ראשון, בדיווחים הבאים של הלמ"ס, הירידה צפויה להיות  כוללת, לא רק דירות חדשות. הזכרנו את הדיליי בנתונים, החודשים נובמבר-דצמבר עוד לא דווחו והם היו "מפוצצים" במבצעים-מתנות וגם הנחות - זה ישפיע על המחירים.

הירידות ימשכו, אבל הן רק תיקון מחירים, אחרי הזינוק המטורף של השנים האחרונות (20% בשנה האחרונה, 37% במהלך 5 השנים האחרונות - הנה הנתונים)

הקבלנים בלחץ. הם מנסים לשדר עסקים כרגיל, אבל מבול התגובות של "קבלנים והחבורה" בכל פעם שבנק ישראל העלה את הריבית, או שפורסמו נתונים על ירידה בהיקף המכירות בשוק הדירות היה מדהים - הם אמרו 'המחירים לא יירדו'. הם טענו שבנק ישראל מעלה את הריבית ורק פוגע בציבור, אבל לא עוצר את האינפלציה. אחר כך הם אמרו שרק עסקאות הנדל"ן בירידה אבל זה לא יעצור את מחירי הדיור, ואז הם עברו לקריאות גוועאלד וקראו לבנק ישראל להפסיק מיד את העלאת הריבית. 

ומה הקבלנים אומרים עכשיו? הם מנסים להגיד לכם שעכשיו עליית מחירי הדיור אמנם נעצרה אבל רק בגלל הריבית ושזה לא יחזיק מעמד, ושזו לא סיבה טובה לעצירת המחירים. כלומר - אלה 'לא הסיבות הנכונות' ולכן לדבריהם מדובר רק בעצירה זמנית לפני הטיסה הבאה במחירים. ברגע שהריבית תחזור לרדת, המחירים יעלו.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

למה אנחנו אומרים את זה? כי ממש כמו בשוק ההון - אף אחד לא באמת מומחה. מחירי הנדל"ן זינקו במשך 15 שנה כי הריבית במשק הייתה אפסית (וכמובן גם בגלל סיבה אמיתית - המחסור בדירות). אבל לקבלנים יש אינטרס לשמור על המחירים למעלה. האם הם מסוגלים להתמודד גם עם מצב של ירידת מחירים? רובם כן, השאלה עד כמה עמוקה תהיה הירידה. האם הם התכוננו ליום כזה או שהם התמנפו כדי לקנות קרקעות מתוך הנחה שהמחירים ימשיכו לזנק? יש ויש. 

הבעיה הבאה של שוק הדיור יכולה להיות פשיטות רגל של קבלנים, אחרי שלקחו הרבה יותר מדי מינוף, במשך יותר מדי זמן, והתרגלו לריבית אפסית, שכנראה לא תחזור בקרוב. זה קורה אצל הקטנים וגם אצל בינוניים ומתקרב לגדולים. יש חברות שכבר רואים את הקושי שלהם בדוחות וגם במחירי המניות ואגרות החוב - חנן מור בסחרור מסוכן - רואי החשבון ילחצו למחוק את הקרקע בשדה דב; המחיקה תפגע בהתניות הפיננסיות והסיכון באג"ח יגדל. אבל, אצל הגדולות בינתיים יש מזומנים רבים כתוצאה מגיוסי העבר. לא נראית בעיית תזרים קרובה, אין לחץ גדול, אבל מרגישים גם אצלם את הצורך לחזור לרף מכירות סביר. החברות האלו  מוכרות פחות, מייצרות פחות מזומנים, ולמרות היכולות הפיננסיות, הן ממונפות, הן משלמות ריבית גבוהה ומנגד אין להם את התקבולים שהיו רגילים אליהם מהלקוחות-רוכשי הדירות. יש להם זמן, כל מקרה לגופו, אבל סבירות גבוהה לא תשמעו על קבלן גדול שנכנס למצוקה ברבעון הקרוב. אצל הקטנים זה בהחלט יכול לקרות. 

ככל שהרוכשים הפוטנציאלים יחכו ולא ייכנסו עם הירידות הראשונות בשוק הדירות, כך הלחץ על הקבלנים יהיה חזק יותר, ממושך יותר והמחירים ירדו יותר. הכל תלוי בסבלנות של הרוכשים, לא בטוח שיש להם. 

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון: כפר סבא דירת 5 חדרים, רחוב 130 מ"ר, קומה  3 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,800,000 שקל    דופלקס 4 חדרים, רחוב מור שכונת הדרים הוותיקה, 100 מ"ר, מרפסת 18 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, חניה, נמכר ב- 2,250,000 שקל    דירת 5 חדרים, רחוב וינברג, השכונה הירוקה, 125 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 4,370,000 שקל 

נתניה דירת 4 חדרים, ברחוב מוטה גור, 96 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת,  קומה 7 מתוך 9 נמכר ב-3 מיליון שקל  

דירת 4 חדרים, ברחוב אהוד מנור, 136 מ"ר + 24 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 33, עם 4 מעליות, 2 חניות, חדר כושר, חדר דיירים, בריכה, בית כנסת בפרויקט יוקרה. נמכרה ב-7.2 מיליון שקל.     חדרה דירת 3 חדרים, רחוב רמב"ם, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, נמכרה ב- 1,240,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב יצחק רבין, 81 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,190,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב נחל פרת, 75 מ"ר, קומה 4 מתוך 12, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,865,000 שקל    באר שבע דירת 2 חדרים, רחוב עוזיאל, שכונה י"ד, 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 860,000 שקל   דירת 4 חדרים, רחוב אליהו הנביא, שכונה ד', 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 760,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב משעול דורבן, שכונה ה', קומת 1 מתוך 1, נמכרה ב- 865,000 שקל    קוטג' 5 חדרים, רחוב דויבוביץ, שכונת רמות, 147 מ"ר, בנוי על מגרש של 240 מ"ר, חניה, נמכר ב- 2,045,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב יריחו, שכונה ט', 110 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,000,0000 שקל    שוהם וילה 7 חדרים, רחוב תרשיש, שכונת אלונים,  300 מ"ר בנוי, מגרש 580 מ"ר, חניה, נמכרה ב- 7,400,000 שקל    וילה 5 חדרים, רחוב צורן, שכונת רקפות, 329 מ"ר בנוי, מגרש 372 מ"ר, חניה, נמכרה ב- 6,600,000 שקל    חריש דירת 4 חדרים, רחוב שוהם, 102 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,675,000 שקל    דירת גג 4 חדרים, רחוב רימון, 112 מ"ר, מרפסת 56 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,820,000 שקל    דירת 5 חדרים, רחוב טורקיז, 117 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,655,000 שקל    קריית חיים קוטג' פינתי טריפלקס 5 חדרים, רחוב הראשונים, קריית חיים המזרחית, 150 מ"ר ב- 3 מפלסים, חניה, נמכר ב- 1,810,000 שקל    קרית מוצקין דירת 1.5 חדרים, רחוב גושן, 28 מ"ר, מרפסת 7 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, נמכר ב- 590,000 שקל 

הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ורשות המסים.