שפל של 20 שנה ברכישת דירות יד שנייה בחודש דצמבר

הקריסה בעסקאות הנדל"ן בשוק נמשכת גם בחודש דצמבר, וגם נתונים ראשונים לחודש ינואר מצביעים על המשך המגמה. הסיבה לירידות היא העלאת הריבית של בנק ישראל (ולא בגלל תוכניות הממשלה. הממשלה מנסה כבר עשור לעצור את דהרת הנדל"ן באמצעות הרבה תוכניות כמו מחיר למשתכן, מע"מ אפס, העלאת מס רכישה על המשקיעים, הגדלת שיווקים והיצע, אבל כלום לא עזר. והנה בנק ישראל העלה את הריבית - והביקוש לדירות צונח), הציבור קונה פחות דירות. למעשה, מספר דירות יד שניה נמצאות בשפל של לפחות 20 שנה, כאשר אלה הנתונים המוקדמים ביותר שבמשרד האוצר הצליחו למצוא. על פי סקירת הכלכלנית הראשית, בחודש דצמבר מספר העסקאות בדירות יד שניה עמד על 4,439 בלבד, ירידה של 38% בהשוואה לדצמבר 2021 וירידה של 9% בהשוואה לחודש נובמבר האחרון. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שניה בהשוואה לדצמבר 2021 הקיפה את כל האזורים, כאשר בשלושה מהאזורים נחתך מספר העסקאות כמעט במחצית (באזורי המרכז, נתניה וחדרה).

עוד בנתונים - הצניחה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים ומשפרי דיור חדות יותר מאשר אצל המשקיעים. הירידה נמשכת גם אצל המשקיעים (שם נרשמה ירידה של 3% ל-1,184 דירות), אבל פחות מאשר הציבור שיש לו רק דירה אחת (וזה בסדר. בניגוד למה שמספרים לכם - צריך שיהיו משקיעים בדירות, כדי שיהיו דירות להשכרה, לאלה שלא רוצים או לא יכולים לקנות דירה - להרחבה לחצו כאן). 

לדברי האוצר: "השפל במכירת דירות יד שניה עמוק מזה שבפלח השוק של הדירות החדשות, זאת בין היתר על רקע מבצעי מכירות שעורכים לפחות חלק מהקבלנים".
ומה קורה בדירות יד ראשונה? גם שם הירידה החדה נמשכת - למרות המבצעים של הקבלנים. בחודש דצמבר הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2,693 דירות, ירידה של 42% בהשוואה לדצמבר 2021 וירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי הרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים בחודשי דצמבר מאז שנת 2012. בניכוי מכירות "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,269 דירות, ירידה של 27% בהשוואה לדצמבר 2021 וירידה של 4% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי הרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי מאז מאי 2020 אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.

מספר העסקאות הכולל בחודש דצמבר המשיך את מגמת הירידה מהחודשים הקודמים, כאשר אלו הסתכמו ב-7,132 (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). בהשוואה לדצמבר 2021 זוהי ירידה של 39%, כאשר יש לציין שבדצמבר 2021 כבר נכנסה לתוקף העלאת מס הרכישה על המשקיעים (בעוד בחודשים אוקטובר-נובמבר 2021 הזדרזו המשקיעים לסגור עסקאות, טרם העלאת המס, עובדה שמצאה ביטוי ברמה גבוהה במיוחד של עסקאות באותם חודשיים). זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות בחודשי דצמבר מאז 2008, אשר עמד בצל פרוץ המשבר העולמי. בניכוי העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-6,708, ירידה של 35% בהשוואה לדצמבר 2021. בהשוואה לחודש הקודם ירד סך מספר העסקאות ב-9% ובשוק החופשי נרשמה ירידה של 7%.

רכישות הצעירים - נפילה של 41%
רכישות הזוגות הצעירים בחודש דצמבר הסתכמו ב-3,566 דירות (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 41% בהשוואה לדצמבר 2021, שיעור הירידה החד ביותר ברכישות סגמנט זה מאז החלה הירידה במספר העסקאות בחודש אפריל 2022. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן") הסתכמו רכישות אלו בשוק החופשי ב-3,142 דירות,  ירידה של 30% בהשוואה לדצמבר 2021. אזור המרכז ממשיך לבלוט בירידות חדות ברכישות אלו, מעבר לשיעור הירידה הארצי.  מנגד, בולטים מספר ערי פריפריה בגידול ברכישות הזוגות הצעירים.

רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-2,382 דירות,  ירידה חדה של 48% בהשוואה לדצמבר 2021. זהו שיעור הירידה החד ביותר בקרב הסגמנטים בשוק. בהשוואה לחודש הקודם ירדו רכישות אלו ב-10%.

בסיכום שנתי - נפילה של 29% במכירת הדירות החדשות, מספר העסקאות הכולל ירד ב-27%, צניחה של 42% במחצית השנייה של השנה
בסיכום שנת 2022 נמכרו 39,360 דירות חדשות (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 29% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בשנת 2021 והרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים מאז שנת 2018. במחצית השנייה של 2022 ירדו מכירות הקבלנים בשיעור חד יותר, של 46% בהשוואה למחצית השנייה של 2021. בניכוי "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנת 2022 ב-29,911 דירות, ירידה של 21% בהשוואה לשנת 2021. במחצית השנייה של 2022 מגיע שיעור הירידה במכירות אלו ל-40% (בהשוואה למחצית השנייה של 2021).

מספר העסקאות הכולל בשנת 2022 על 110,508, ירידה של 27% בהשוואה לשיא במספר העסקאות שנרשם בשנת 2021. במחצית השנייה של 2022 ירד מספר העסקאות בשיעור חד יותר, של 42%, בהשוואה למחצית השנייה של 2021.

הנפילה בעסקאות במרכז הארץ חדה יותר: מספר העסקאות בת"א והמרכז - זהה למספר העסקאות בבאר שבע, לראשונה מאז 2002
עד כמה הירידה משמעותית אפשר ללמוד כאשר משווים את הפער בין מספר העסקאות בת"א והמרכז למספר העסקאות בבאר שבע. בת"א והמרכז גרים כמובן הרבה יותר אנשים מאשר בבאר שבע ולכן הגיוני שיתבצעו שם הרבה יותר עסקאות. אבל לראשונה מזה 20 שנה זה לא קורה.

על פי האוצר, כאשר בוחנים את מספר העסקאות בדירות יד שנייה באזורי ת"א והמרכז ביחד, לעומת באר שבע לבדה אפשר לראות שאין פער. כלומר בוצעו אותו מספר עסקאות בבאר שבע ובת"א והמרכז. עד כה, לאורך 20 השנים האחרונות (2021-2002) הפער החודשי בעסקאות היה של 1,200-500 עסקאות לטובת ת"א והמרכז. בשנת 2022 הפער נפל ל-100 דירות בממוצע, ובחודשים דצמבר וינואר האחרונים - הפער נמחק לגמרי. או בלשון האוצר "מספר העסקאות בשני אזורים משמעותיים אלו של ת"א והמרכז דומה למספר העסקאות באזור ב"ש לבדו", וזאת למרות שגם בבאר שבע כמובן יש ירידה במספר העסקאות. "אלו שיעורי ירידה מתונים יחסית לירידות באזורי ת"א והמרכז. יתכן כי רמות המחירים הגבוהות אליהם הגיעו מחירי הדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ, בפרט כאשר במקביל החלה עליית הריבית, הם בין הגורמים המסבירים ממצאים אלו."

הקבלנים מכרו הרבה יותר בשנת 2021, אבל אין ירידה במלאי אצל הקבלנים - איך זה יכול להיות? בכל מקרה - התזרים של הקבלנים צנח ב-55%
באוצר ניסו גם להבין מה הסיבה לכך שלמרות המכירות הגדולות של הקבלנים ב-2021 אין ירידה במלאי הדירות שלהם. על פי האוצר, מאז אוגוסט אשתקד יש עלייה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר". לדברי האוצר, "נתונים אלו יש בהם כדי להסביר כיצד חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 (בשוק החופשי ובכלל) מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים, כפי שמפורסם ע"י הלמ"ס נותר ללא שינוי משמעותי ואף נמצא במגמת עליה במחצית השניה של 2022". עם זאת הם מציינים שהם לא יכולים לקבוע בינתיים האם הגידול החד במשקל הדירות שנמכרו "על הנייר" משקף העדפה של הרוכשים (הנהנים ממחירי "פריסייל", תמורת המתנה ארוכה יותר לקבלת הדירה, והסיכון הכרוך בכך), או העדפה של הקבלנים (בפרט לנוכח העלאת הריבית במשק, המכבידה על עלויות המימון. מכירה מוקדמת של דירות טרם התחלת בנייתן מפחיתה בעלויות אלו).

בפילוח גיאוגרפי של שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" נמצא כי במרבית האזורים נעים שיעורים אלו בין 80%-70% מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי. מנגד באזור ב"ש עמד שיעור זה בחודש דצמבר האחרון על פחות ממחצית הדירות שנמכרו (47%), תוך ירידה משמעותית בהשוואה לחודשים הקודמים.

הירידה החדה במכירות הקבלנים בחודש דצמבר מצאה ביטוי במקביל בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, אשר עמד בחודש דצמבר על 6 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 55% בהשוואה לדצמבר 2021 והרמה הנמוכה ביותר ריאלית מאז מאי 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. פחות מ-9% מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים בחודש דצמבר נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", זאת לעומת 22% שריכזו מכירות אלו בתזרים המזומנים של הקבלנים בדצמבר 2021. על רקע נתונים אלו נציין כי מכירות "מחיר למשתכן" בחודש דצמבר האחרון ירדו בשיעור חד של 72% בהשוואה לדצמבר 2021, שיעור ירידה הגבוה פי 2.6 מהירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי.