מחירי הדירות ירדו ב-6%-5% מהשיא - הנה נתוני האמת

מדד מחירי הדירות שפורסם השבוע עלה ב-0.2%. זאת היתה הכותרת ברוב המקומות, אבל המדד בלי מחיר למשתכן מבטא ירידה של 1.9% במחירי הדירות החדשות ובפועל המחירים ירדו יותר, הלמ"ס לא משקללת את ההנחות ששוות 1%-2% מערך הדירה. ערכנו ראיון עם דורון סייג מהלמ"ס, האיש שאחראי על מדד מחירי הדירות, והבנו את השיטה של הקבלנים להציג נתונים לא נכונים - הם מוכנים להעניק לכם הטבות מאוד גדולות - "קחו חנייה, קחו חנייה כפולה, מזגן מרכזי, אבל זה המחיר". ברור שבפועל המשמעות שמחיר הדירה ירד והרבה. אבל בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא משנים את המחיר בדוחות שלהם, הם לא מתייחסים ל"מתנות", למבצעים. אז אם לדוגמה משפחה קנתה  דירה בבניין לפני חצי שנה ב-3.5 מיליון שקל ולפני שבועיים משפחה אחרת קנתה דירה זהה ב-3.5 מיליון שקל רק שקיבלה מזגן מרכזי, מטבח איכותי ועוד חניה, אז מבחינת הלמ"ס המחיר לא השתנה. אלא שבמבחן המציאות, מחיר הדירה ירד - אם ההטבות האלו שוות 150אלף שקל, אז הדירה נקנתה ב-3.35 מיליון שקל - זו ירידה של 4.3%. 

קחו את ההנחות האלו שרק מתגברות בחודשים האחרונים, תוסיפו את העובדה שמדד מחירי הדירות החדשות ירד על פי הנתון האחרון ב-1.9%, בהמשך לירידה של 2.4% במדד הקודם, ותקבלו שמחירי הדירות החדשות ירדו ב-6% מהשיא. הערכנו שתהיה ירידה בגלל עליית הריבית והקושי הגדול והאמיתי של הציבור לקנות אחרי זינוק של 20% והנה זה מגיע ובעוצמה.

אבל צריך לסייג - זה לא קורה במחירי דירות בתוכנית מחיר למשתכן-דירה בהנחה. שם הדירות במחיר מוזל גם ככה, בערך 20%-30% מתחת למחיר השוק ויש מקומות שבהנחה גדולה יותר, ויותר חשוב - זה עוד לא ממש מחלחל לדירות יד שנייה. למה? כי המוכרים חיים בתחושה של "כותרות", הם נכנעים לטריק של הקבלנים עם המבצעים וסבורים שיש בלימה ואין ירידה במחיר וחייבם להודות - מדובר בטריק מתוחכם כי כאשר הקבלנים עושים זאת, הם בעיקר מצליחים לווסת את הירידה. הם משדרים לציבור שאין ירידות חדות וככה הם "עובדים" על השוק שגם כך, מושפע בעיקר מציפיות. אבל הם נשברים וגם מוכרי יד שנייה ישברו. אי אפשר שיהיה נתק בין דירות יד שנייה שלכאורה לא ירדו, או ירדו פחות, לעומת הנפילה כבר במחירי דירות חדשות. 

מה שאפשר להגיד וזה נכון תמיד - אל תתפשרו כל כך מהר, הכוח עבר לידיים של הרוכשים. חלק מהקבלנים בלחץ גדול, אז אל תיכנעו, תבדקו טוב טוב וגם - אל תתפתו מהר להנחות-הטבות, יש לא מעט שמעלים ב-2% את המחיר ואז נותנים הנחה, תתפלאו יש רוכשים שנופלים בזה.  

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

עצירה בחקירת בלמים בעסקאות  שפל של 20 שנה בדירות יד שנייה, שפל של 10 שנים בדירות יד ראשונה - להרחבה), צניחה בהיקף המשכנתאות החודשיות (כאן), ובחודשים האחרונים גם ירידה במחירי הדיור. באופן רשמי כאמור אתם עוד רואים עלייה חודשית קלה של 0.2% בחודש האחרון, אבל בדירות החדשות (בניכוי תוכניות סבסוד מחירים ממשלתית) הדרמה בעיצומה: ירידה של 2.4% בחודש נובמבר, ירידה של 1.9% בחודש דצמבר (הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של חודש). גם בחודש ינואר המגמה המשיכה, על פי נתונים ראשונים של משרד האוצר. אז בפועל כבר יש ירידה של יותר מ-4% במחירי הדירות החדשות. ורק נזכיר לכם שאלה הנתונים ה'יבשים', כלומר בלי להתחשב במבצעים נוספים של הקבלנים ושם יש עוד 1-2% הנחה (הנה ההסבר).

אז הקבלנים פימפמו לכם במשך יותר מעשור שאין, לא תהיה ולא יכולה להיות בישראל ירידת מחירים - זה לא נכון. התרגלנו לכך שמחירי הדיור הולכים רק בכיוון אחד, אבל 'שכחו' לספר לכם שיש גורם אחד שאחראי לזה: ריבית אפסית של בנק ישראל (וכמותו כל הבנקים בעולם). מחירי הדיור בארץ ובעולם זינקו לשיאים חדשים כיוון שהריבית במשק הייתה אפס ולכן הכסף-המימון-המשכנתאות היה זול. אז אנשים לקחו עוד ועוד הלוואות, מינפו את עצמם לשמיים כדי לקנות דירה, וזכרו שכולם אמרו שהמצב הזה לא יכול להשתנות. יש רק בעיה אחת: עבדו עליכם. הנה, הריבית במשק עלתה בחדות - והכל התייקר. ההחזרים החודשיים זינקו ב-1,000-1,5000 שקל בחודש (והם יתייקרו שוב ביום שני הקרוב), או אם תרצו: התייקרו בעשרות אחוזים. משכנתא עם החזר של 5,000 שקל בחודש התייקרה ב-20%-30%. משכנתא של 4,000 שקל בחודש התייקרה ב-25%-37%.

כבר לפני יותר משנה הצבענו על הסיבה לשינוי הכיוון במחירי הדיור ואפילו אמרנו מתי עליית המחירים תיעצר: כשהריבית במשק תעלה, כשהמימון יתייקר. לא המצאנו את זה כמובן. כך עובדת הכלכלה. הממשלות ניסו במשך עשור לסבסד דירות ולהגדיל את ההיצע, ולא הצליחו ליצור שינוי. השינוי קרה פתאום ובצורה כל כך חדה, שברור לחלוטין שהסיבה היחידה לשינוי הקיצוני הזה היא עליית ריבית בנק ישראל - אפילו בנק ישראל כבר נאלץ להודות בכך.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גם הזהרנו באותם ימים שזה יתפוצץ בסוף ושמי שלוקחים משכנתא עם רכיב גבוה במסלול הפריים יינזקו (ועוד בנק ישראל עודד אותם לכך רגע לפני באמצעות מתן אפשרות לקחת פי 2 מהמשכנתא במסלול של ריבית הפריים - זה שבדיוק עלה בשנה האחרונה בחדות, הנה האזהרה והביקורת על המהלך של בנק ישראל).

מי שרכשו בשנה שנתיים האחרונות דירה באים עכשיו בתלונות לממשלה 'תצילי אותנו', 'תעזרי לנו', 'ההחזרים שלנו התייקרו מאוד', 'אנחנו קורסים' - זה מן הסתם רק צפוי להתגבר ככל שהלחץ והקושי ייגבר. הם כועסים בצדק, לא אמרו להם את האמת. רק חבל שהם לא הבינו על מה הם חותמים כשלקחו את המשכנתא, חבל שהם לא בדקו וניתחו את המשמעות של ההתחייבות הגדולה ביותר בחיים שלקחו על עצמם. 

מהבחינה הזו, אין לנו בשורות טובות (אולי רק קצת). בנק ישראל צפוי להמשיך להעלות את הריבית במשק ביום שני הקרוב. בעקבות נתוני האינפלציה הגבוהה שפורסמו ביום רביעי האחרון, הכלכלנים העלו את הצפי שלהם והם מעריכים שבנק ישראל יעלה את הריבית ב-0.5%, ולא ב-0.25%, כפי שחשבו קודם לכן. את התשובה נגלה ביום שני. אלה כמובן החדשות הרעות. המשך עליית הריבית במשק תקשה עוד יותר על נוטלי המשכנתאות.

אז מה הצד החיובי? שהסיפור הזה כנראה בדרך להיגמר. כלומר, את הזינוק הגדול בהחזר החודשי אתם כבר נאלצים לספוג וסופגים. אבל זה לא אומר שההחזר הזה יעלה בעוד 1,500 שקל נוספים. כלומר, עכשיו אתם כבר קרובים ל'וורס קייס סנריו'. לא סביר שהריבית במשק תעלה בעוד 4% אלא בעוד 1%, אולי פחות. בנק ישראל עצמו שרטט את גבולות הגיזרה - שהריבית הריאלית תהיה חיובית. כלומר חצי אחוז מעל האינפלציה הצפויה. במילים אחרות: כשתשמעו שהאינפלציה חוזרת לשליטה, שהיא יורדת ל-2-3%, זה כבר יהיה סימן מעודד לכך שאחת הריבית כבר לא תעלה, ושתיים שאולי היא אפילו תתחיל לרדת, וזה יקל על ההחזרים החודשיים שלכם. אז יש תקווה, אבל היא תיקח עוד זמן. השאלה היא כמובן רק כמה. בבנק ישראל עצמו מעריכים שמדובר על כשנה-שנתיים.

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

תל אביב דירת 5 חדרים, רחוב שתולים, שכונת פארק הדרום, 116 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 16 מתוך 18, חניה, מעלית, נמכרה ב-3,490,000 שקל    גבעתיים : דירת 3.5 חדרים ברחוב קרית יוסף,87 מ"ר, קומה 3 מתוך 4,  עם מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-2.98 מיליון שקל   דירת 2.5 חדרים ברחוב ערד, 73 מ"ר, קומה 3 מתוך 3 , ללא מעלית, עם חניה   נמכרה ב-2.63 מיליון שקל     באר שבע דירת 3 חדרים, רחוב בני אור, שכונה ב', 76 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב-725,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב דב יוסף, שכונה י"א, 75 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-659,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב יוהנה ז'בוטינסקי, שכונת נווה זאב, 133 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 4 מתוך 11, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,300,000 שקל    דו משפחתי 4 חדרים, רחוב חומה ומגדל, שכונה ג', 83 מ"ר, חניה, נמכר ב-1,400,000 שקל    ראש העין דירת 4 חדרים, רחוב ה באייר, 90 מ"ר,  מרפסת 8 מ"ר, קומה 4 מתוך 5,  חניה, מעלית, נמכרה ב-1,920,000 שקל    פנטהאוז 4 חדרים, רחוב חיים הרצוג, 160 מ"ר, מרפסת 60 מ"ר ועוד מרפסת  27 מ"ר,  קומה 21 מתוך 21, חניה, מעלית, נמכר ב-4,180,000 שקל    פנטהאוז 5 חדרים, רחוב גרטרוד עליון, 160 מ"ר,  שתי מרפסות 100 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכר ב-3,175,000 שקל    מיני פנטהאוז, רחוב חיים ויצמן, 137 מ"ר, מרפסת 38 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכר ב-3,500,000 שקל    דירת גן 4 חדרים, רחוב מעיין, 150 מ"ר, גינה ענקית 565 מ"ר,  קומת קרקע מתוך 12, נמכרה ב-4,020,000 שקל    כפר סבא דו משפחתי 7 חדרים, רחוב נחמה הנדל, השכונה הירוקה, 270 מ"ר בנוי בשני מפלסים, גינה 220 מ"ר, בריכת שחיה,  חניה, נמכר ב-8,500,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב אוסטושינסקי, מרכז העיר, 116 מ"ר, מרפסת  12 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכר ב-2,850,000 שקל    נתניה דירת 5 חדרים, רחוב רזיאל, 126 מ"ר, מרפסת 26 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב-2,999,0000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב הרב קוק, 90 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,800,000 שקל    דירת 2.5 חדרים, רחוב המעפילים, 52 מ"ר, קומת קרקע מתוך 6, נמכרה ב-1,250,000 שקל    קוטג' טורי 6.5 חדרים, רחוב מזא"ה, צפון נתניה, 180 מ"ר, גינה 30 מ"ר, חניה, נמכר ב-3,300,000 שקל    לוד דירת 3 חדרים, רחוב שלמה המלך, 55 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-1,060,000 שקל 

הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.