היכן מחירי הדיור קפצו ב-40% בשנה? רשימת הערים שתפתיע אתכם
מחירי הדירות כבר נמצאים בירידות משמעותית של 5% וזה מן הסתם יימשך, וזאת בעקבות העלאות הריבית שבלמו את ביקושים. הבעיה היא שזה מגיע אחרי עלייה מטורפת של 33% (כשליש) במחירי הדיור בשנתיים האחרונות - אז המחירים גבוהים עדיין בהרבה מאשר לפני שנתיים. כמובן, לריבית לוקח זמן להשפיע, זה לא שבאותו יום שהריבית עולה המחירים יורדים. למעשה, העלאת הריבית התרחשה במהירות: יותר מ-4% בתוך שנה אחת. ההשפעה התחילה כמעט מיד בכל מה שקשור לירידה בהיקף העסקאות והמשכנתאות, אבל למחירים עצמם לקח הרבה יותר זמן כדי להגיע לשינוי מגמה - הירידות התחילו רק בחודשים האחרונים. זה גם הגיוני, אמרו לציבור במשך עשור 'המחירים רק עולים ואין דבר כזה ירידה', זה לא נכון אבל לציבור לוקח זמן להפנים את השינוי.
כך למשל ברבעון האחרון של 2022, הריבית כבר הגיעה בחודש אוקטובר ל-2.75% (לעומת 0.1% רק חצי שנה קודם לכן), ומאז היו עוד 3 העלאות נוספות. כבר אז, ובוודאי בהתחשב בקצב המהיר מאוד של העלאות הריבית, זו הייתה רמת ריבית שאמורה להזהיר את רוכשי הדירות - המימון שלכם יהיה יקר יותר. לרוב האנשים יש מרכיב של מסלול הפריים במשכנתא ובוודאי לאור ביטול מגבלת השליש ע"י בנק ישראל (בעיתוי הכי פחות נכון - וביקרנו את הבנק המרכזי על כך בזמן אמת) הציבור הגדיל את הרכיב הזה במשכנתא. אז כן, הביקושים ירדו משיאי כל הזמנים אבל הם עדיין לא ירדו לרמות נמוכות. גם עכשיו - 6 מיליארד שקל בחודש הם הרבה פחות מ-12 ו-13 מיליארד בחודש, אבל זה עדיין גבוה היסטורית (לעומת 2-4 מיליארד בשנים קודמות).
למעשה, מאז 2008 (עם עלייה קטנה באמצע) ועד אפריל 2022 הריבית נותרה 0.1%. הכסף היה זול ולמה בעצם לא לקנות דירה כשאין מחיר לכסף? גם תחילת ההעלאות לא נראתה מאיימת (בנק ישראל התחיל עם העלאה ראשונה של 0.25%) ניכרת בצורה משמעותית בחשבון המשכנתא. העליות של הריבית ברבעון האחרון לא עצרו את רוכשי הדירות שהמשיכו לשים את הכסף בנדל"ן. רק עכשיו, בתוך 2023 הם מבינים שהריבית היא לא גבוהה, אלא מסוכנת.
- כל הכותרות
המספרים מראים שמחירי הדיור בשנה שעברה עשו קפיצה של 20%, אבל מספר ערים רשמו עליה גבוהה יותר. בין היתר, מדובר בערים חרדיות או בעלי אופי חרדי, כמו בני ברק ובית שמש. הן מעלות אפשרות סבירה שגם ירידה במחירים, לא תהפוך רכישות קודמות ללא כדאיות, בעיקר בגלל נסיקה משמעותית ברבעון האחרון של 2022. כלומר - ירידת מחירים תוריד את המחירים לנקודה נמוכה יותר מאשר היום, אבל מי שרכש לפני 5 שנים ואפילו שנתיים עדיין כנראה יישאר ברווח (בהנחה שהוא לא מפסיד אותו במשכנתא).
שוק הנדל"ן במספרים - ומה המחירים הממוצעים בערים השונות?
כמה מספרים עוד קודם: בשנה שעברה נמכרו 40,480 דירות חדשות, 30% פחות לעומת שנת 2021. כלומר, מספר העסקאות במקרה הזה לא אומר שהמחירים ירדו. להפך, 30% פחות עסקאות, אבל המחירים עלו משמעותית. ברבעון האחרון נמכרו 7,770 דירות חדשות, שזה 8.7% פחות לעומת השלישי. כלומר, מחירי הדירות עלו ברבעון הזה למרות ירידה במספר העסקאות. אם ניקח את חודש דצמבר לבד, אז בו הייתה הירידה הגדולה ביותר - 9.5% לעומת נובמבר. זה אומר שהתהליך של הבלימה נעשה בהדרגה, עם עליית הריבית.
תכף נגיע להשוואת המחירים בין 2021 ל-2022 לפי הערים הבולטות, אבל הנה כמה מספרים חשובים לגבי הערים הבולטות: ברבעון הרביעי והאחרון של השנה הזו, 5 ערים נותרו עדיין בפסגה בכל הקשור למחירי הדיור. בתל אביב עמד המחיר הממוצע על 4.217 מיליון שקל. בכפר סבא שילמתם הרבה פחות - 2.882 מיליון שקל לדירה ממוצעת. ברמת גן היה המחיר 2.872 מיליון שקל, בירושלים המחיר הממוצע היה 2.750 מיליון שקל ובבת ים, תתפלאו, המחיר קפץ ל-2,594 לדירה ממוצעת. בת ים מצליחה להפתיע את המשקיעים והרוכשים לטובה - כפי שתראו בהמשך, הזינוק שלה היה הגבוה ביותר מבין כל הערים בארץ. לעומת זאת, המחירים הנמוכים בישראל היו בבאר שבע - 1.104 מיליון שקל, באשקלון היה המחיר 1.35 מיליון שקל ובחיפה 1.52 מיליון שקל.
היכן המחירים עלו הרבה יותר?
מה שמעניין עוד יותר, הוא השוואת המחירים הממוצעים ברבעון הרביעי של 2022 לעומת הרבעון הרביעי ב-2021. באשקלון עלו המחירים ב-3.1% בלבד, בבאר שבע ב-4.5%. אבל היו מספר ערים שבהן המחירים עלו מעל 20% ברבעון - בבת ים נרשם זינוק אדיר של 39% בשנה, בבני ברק ובפתח תקוה עלו המחירים ב-26.3%, בבית שמש הם זינקו ב-23.8% ובנתניה ב-21.5%. צריך לסייג. הנתונים של הלמ"ס הם ממוצעים. ככל שהמדגם גדול יותר, כך ניתן להשוות בדיוק טוב יותר (כמו בכל סקר סטטיסטי), אבל אם לצורך הדוגמה - בבת ים נמכרו ברבעון הרביעי של 21 דירות בשכונות פחות טובות וברבעון הרביעי של 2022 נמכרו דירות במגדלי יוקרה, אז אי אפשר להשוות. ובכל זאת - הלמ"ס מספקים את הנתונים האלו כי מדובר על מדגם משמעותי וניתן לגזור ממנו מגמה.
העליות הנמוכות באשקלון ובבאר שבע מאזנות מעט. ייתכן שבגלל העלייה הקטנה, נראה תיקון השנה, או שירידת המחירים שם תהיה מינורית יחסית למקומות אחרים. המחירים בשתי הערים האלה עדיין נמוכים מאוד בהשוואה לשאר ישראל. נתוני השנה הקרובה יוכיחו האם המשקיעים נוהרים לשם כדי לרכוש דירות ומנסים לייצר רווח באמצעות תיקון אפשרי. מצד שני, יהיה מעניין לראות מה יקרה השנה לערים שבהן הקפיצה הייתה משמעותית. ירידה של 8%-10% נניח יכולה להוות סיכון גדול, לא רק ללווים, אלא גם לבנקים.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
10.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)בתייה 28/02/2023 05:42הגב לתגובה זו0 3סגור
-
9.המדינה צריכה לצאפר קנית דיmtlk 27/02/2023 07:47הגב לתגובה זו2 0המדינה צריכה לצאפר קנית דירות באיזורים מסוימים.ואפילו להגדיל בהם את מענקי המקום.לדוגמא דימונה/ערד/ירוחם/צפת/כרמיאל/טבריה כדי שיוצרו ערי כח.גם במחיר סבסוד משמעותי.גם ביזום.גם באמצעי תחבורה.והכל.ואל תשכחו שכל מי שגר שם לא רק שלא מעמיס על התשתיות במרכז.אלה הופך גם לצרכן.עיר עם 30 אלף ץושב לא שקולה לעיר עם 80 אלף תושב.מכל הבחינות.ומענקי מקום הם הבסיס ליצירה.דבר שני המשקיע הוא הבסיס ליזום ובניה.ולא צריך להילחם במשקיעים.הם הבסיס לשוק השכיריות.ולא פחות חשוב הם הבסיס ליזמים העתידים לכשיגדלו.מדינה לא צריכה לבלום ביקוש.אלה ליצר היצע.זה הבסיס לפריחה כלכלית וצמיחה.ולישראל אין את הבעיה של מדינות המערב והוא אוכלוסיה מזדקנת מול אוכלוסיה צעירה.מה שמחייב הגירה הולכת וגדלה כמו בגרמניה.ועוד לא מעט מדינותסגור
-
8.המחיר הממוצע לדירה בעיר ירד, אבל מחיר כול דירה עלה,הבנתם? 27/02/2023 07:12הגב לתגובה זו2 0כשרוצים לשדר ירידת מחירים מדומה, מגייסים את כול תעלולי הסטטיסטיקה והתקשורת, בתכלס, אך דירה לא נמכרה בהפסד, אלא להיפך - ברווח. מה שאומר שהיום השוק הוא של אנשי נדלן ומשקיעים, שלא מתלבטים, באים, סוגרים עיסקה תוך כמה ימים וזהו, עוד דירה נגרעה מהמאגר. ואז הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור לא מבינים מה קורה, כרגיך יקח שנים לעכל ואז משלמים הרבה יותר על הרבה פחות.סגור
-
7.בתיםמנחם 27/02/2023 06:28הגב לתגובה זו2 2מחירי הדירות רק מתחילים להיתעורר בבתים עיר יפה עם טיילת וקיו חוף מהיפים בארץ צמודה לתל אביב ששמה מחירי הדירות כפול ויותר הפוטנצייל אדיר בבתים זה תל אביב הבאה עוד שנתיים שלוש מחרי הדירות ליד הים היו כבר 6 עד 8 מיליון מה שהיום באזור ה4סגור
-
6.תשנו מ- נוהרים לנהרו! החגיגה נגמרה (ל"ת)סמיר 26/02/2023 18:30הגב לתגובה זו1 0סגור
- טען עוד
-
5.גם כתבות הפימפום לא יעצרו את פיצוץ הבועה (ל"ת)אנונימי 26/02/2023 17:25הגב לתגובה זו6 1סגור
-
רונהיתפסיק כבר 27/02/2023 05:11הגב לתגובה זו0 1תפסיק לפמפמם על פיצוץ בועה שתכף יתחילו לעלות המחיריםסגור
-
4.בת ים- יותר יפה מתל-אביב!ע. 26/02/2023 16:26הגב לתגובה זו1 12מרכז העיר בת ים רחוק 15 דק' הליכה מחוף הים! בעוד חודש/חודשיים תחל לפעול הרכבת הקלה (קו אדום) שתחבר את בת-ים לתל-אביב, רמת-גן,א.ת. ב"ב על מגדליהמשרדים ב.ס.ר , גבעתיים, ופתח תקווה.אז תהיה קפיצת מחיר נוספת!סגור
-
3.כתבה של קבלניםיורד בכל הארץ 26/02/2023 11:50הגב לתגובה זו26 0את הסיבוב שעשו הקבלנים והבנקים בשנים האחרונות, אנחנו עכשיו מרגישים בכיס, אנשים כבר לא קונים דירות ולא לוקחים משכנתא, לכן המחירים יורדים בכל הארץ אז למה אתם מסלפים עובדות ומנסים לנפח את הבועה הזו עוד? לא כואב לכם על האזרח החלש ש50% מהכסף המשפחתי שלו הולך רק על הבועה הזו?סגור
-
2.חסר מידעאיש פשוט 26/02/2023 11:40הגב לתגובה זו12 0נדמה שבזמן האחרון רק אנשים עם הרבה כסף יכולים להמשיך לקנות. אולי הם קונים דירות גדולות מהממוצע ואז מבחינה סטטיסטית רואים עליה במחירים. צריך לעשות ניתוח לפי גודל הדירות ו/או מספר החדרים. לא אתפלא לראות עצירה או אפילו ירידה קלה במחירי הדירות הקטנות במחצית השניה של 2022.סגור
-
מחיר דירה קטנה נמצא בעלייה!ע. 26/02/2023 16:31הגב לתגובה זו0 13לאנשים לא יהיה כסף לרכוש דירות גדולות ולכן יחפשו דירות קטנות יותר! בעיר טוקיו - יפן- אנשים מגיעים מהפרברים לעבוד בעיר הגדולה וישנים בלילה בתא קטן ..סגור
-
1.מה הטעם לקנות דירה להשקעה שאני מקבל באגע מדינה 4%משקיע 26/02/2023 11:26הגב לתגובה זו21 1כפול מתשואה על דירה ובלי כאב ראש וסיכון של שוכרים בעייתייםסגור
-
באגח מדינה, השווי יכול ליפול ביום אחד בלי ששמים לב.פלונית הפולניה 26/02/2023 22:08הגב לתגובה זו0 0בנדל״ן השווי צונח רק באזורים בהם יש (חס״ש) מלחמה בה האש (או החומר האב״כי) גולשת לעורף של אותו אזור.סגור
-
גם נכוןלי 26/02/2023 17:24הגב לתגובה זו3 0נכוןסגור
-
עדיף אגח של חברת הראלמוטי 26/02/2023 13:34הגב לתגובה זו1 1יש אגח של חב' הראל פרעון בשנת 2035 היום התשואה שלו 5.4% , מחלק ריבית פעם בשנהסגור
-
הראל חומסים כספים ראו הוזהרתם (ל"ת)הראל 02/03/2023 10:51הגב לתגובה זו0 0סגור
-
עודמשה 26/02/2023 12:31הגב לתגובה זו0 0יש גם אגחים בטוחים עם -5-6 אחוזסגור
