בנק ישראל אומר שהריבית כמעט לא משפיעה על מחירי הדיור - זה לא מסתדר עם המחקרים של בנק ישראל...
בנק ישראל אומר עכשיו שעלייה של 4% בריבית תוריד את המחירים רק ב-2.8%. אבל בנק ישראל קבע בעבר שהריבית אחראית ל-50% מעליית מחירי הדיור והוסיף: "הורדת ריבית של 1% העלתה את מחירי הדיור ב-6.5%"
בבנק ישראל ציטטו השבוע דוח של 31 מחקרים על 45 מדינות, כלומר מחקר רציני בעולם, לפיו "התגובה הממוצעת של מחירי הדירות לעליית הריבית המוניטרית באחוז אחד מגיעה למקסימום לאחר שנתיים, ומסתכמת בירידה של כ-0.7% בלבד. משמע שהעלאת הריבית המוניטרית ב-4 נקודות אחוז צפויה להוריד את מחירי הדירות בכ-2.8% בלבד". כלומר, בבנק ישראל אמנם הודו השבוע שלגובה הריבית במשק יש השפעה על מחירי הדיור - אבל טענו שזה רק בשוליים. זה לא הגורם, תחפשו במקומות אחרים, הם בעצם אמרו, לא אצלנו.
אבל - זה לא מסתדר עם הדעות הרווחות בבנק ישראל עצמו. הנה שתי הוכחות:
כלי התקשורת אמנם עטו על דוח בנק ישראל בשקיקה ואמרו 'או, סוף סוף בנק ישראל מודה שיש לו אחריות לעליית מחירי הדיור'. אבל האמת היא שבבנק ישראל יודעים מצוין שלגובה הריבית במשק יש השפעה מכרעת על מחירי הדיור - הם הודו בכך לפחות פעמיים, וגם הסבירו מצוין שגובה הריבית במשק משפיע מאוד על מחירי הדיור (היו להם סיבות מצוינות להוריד את הריבית במשק, למרות שידעו את ההשלכות על שוק הדיור).
1. לפני חצי שנה נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, התראיין לביזפורטל ואמר שהריבית מסבירה כ-20% מעליית המחירים: "ככל שמעלים את הריבית זה גם עוזר לצנן את שוק הדיור. האומדנים שלנו מראים שהתרומה של הריביות זה לא עניין שולי למחירי הדיור אבל זה לא העיקר, מדובר על השפעה שהיא בערך 20% על המחיר" (הנה כאן).
2. פרופ' ירון לא לבד. חזרנו קצת להיסטוריה. בשנת 2012 פרסם בנק ישראל מחקר של שני חוקרי הבנק, ד"ר ויצמן נגר וגיא סגל, כאשר לפי המחקר הריבית במשק היא הגורם הכי חשוב שמשפיע על עליית מחירי הדיור. כמה היא משמעותית? היא הייתה אחראית ל-50% מעליית מחירי הדיור בשנת 2010 ול-66% מעליית המחירים בתקופת הזמן שבין אמצע שנת 2009 לאמצע שנת 2010. מחירי הדיור זינקו במהלך השנתיים הללו ב-34%. הנה הציטוט המדויק מהמחקר: "המשתנה המרכזי בהסבר העלייה המהירה של מחירי הדירות בישראל בשנים 2009–2010 (34 אחוזים) הוא השפעתה החזקה של הריבית המוניטרית: זו מסבירה 43 אחוזים מעליית המחירים בשנתיים אלו. מתקבל כי ירידה (פרמננטית) של נקודת אחוז בריבית המוניטרית תרמה לעלייה של 6.5 אחוזים במחירי הדירות בתהליך הנמשך שנתיים. השיא של השפעת הריבית על מחירי הדירות היה בשנה שבין אמצע 2009 לאמצע 2010, שבה הסבירה הריבית כשני שלישים מעליית המחירים" (הנה קישור למחקר באתר בנק ישראל).
- כל הכותרות
ומה לגבי הטענה שהמחסור בדירות הוא הגורם לעליית המחירים? על פי אותו מחקר, המחסור מסביר רק שליש מעליית המחירים: "החסר בדירות הסביר בשנה זו רק כשליש מעליית המחירים, ותרומתו - כ-5.5 נקודות אחוז לשנה – הייתה יציבה במהלך שלוש השנים האחרונות. מתקבל אפוא שהמדיניות המוניטרית המרחיבה פועלת להמרצת המשק גם באמצעות ענף הבנייה, אך זאת באמצעות השפעתה לעליית מחירי הדירות".
תגידו, אוקי, אבל עבר עשור. אולי החוקרים הללו שינו את דעתם? אז האמת היא שלא. הנה מה שכתב ד"ר ויצמן נגר לפני חצי שנה בגלובס: "בנושא התייקרות מחירי הדירות, אמר בנק ישראל מספר פעמים שהסיבה היא לא הריבית הנמוכה, אלא ההיצע הנמוך של דירות, והפתרון הוא הגדלת ההיצע. מוזר. לא רק משום שציבור גדול מבין שהריבית הנמוכה היא סיבה משמעותית, אלא משום שלאמירות הבנק המרכזי בעניין אין בסיס - לא תאורטי ולא מעשי. מדוע, לגישת בנק ישראל, כלי הריבית מטפל רק באינפלציה הכללית אך לא באינפלציה במחירי הדירות? האם במובן זה יש משהו שמבדיל בין אינפלציה במדד המחירים לצרכן לבין אינפלציה במחירי הדירות? לא. אין שום הבדל! (ואם כבר, אז דווקא קשה הרבה יותר להגדיל את היצע הדירות מאשר היצע המוצרים שבמדד המחירים לצרכן.) הכסף זורם לאפיקים הכדאיים לו. כסף זול (ריבית נמוכה) מגדיל צריכה וגם ביקושים לדירות. אין ספרות מוניטרית שמראה שריבית נמוכה פועלת רק על גידול הצריכה, אך לא על הגידול בהשקעות לדירות" (הנה כאן)
בשורה התחתונה - ריבית בנק ישראל משפיעה מאוד על מחירי הדיור. גם בנק ישראל יודע את זה. בעשור האחרון מחירי הדיור טיפסו בכל העולם לשיאים חדשים (ב-60 מדינות המחירים זינקו לשיאים). אם הבעיה הייתה מחסור בדירות בישראל אז זה לא היה מסביר את עליית המחירים בכל העולם. אבל הריבית כן - כי בכל העולם הורידו אותה באותו זמן, וכעת בכל העולם מעלים אותה באותו זמן. לא סתם רואים את בלימת המחירים לא רק בארץ אלא גם בכל בעולם (ובחלק מהמדינות כבר יש ירידות מחירים, כפי שציינו השבוע בצדק בבנק ישראל).
או בלשונו של נגר: "תקופת הקורונה שהתרחשה בכל העולם מהווה ניסוי כלכלי טבעי נדיר ביותר. הורדת ריביות לרמה אפסית והזרמת כספים בכמויות אדירות אפיינה את כל המדינות המפותחות. אך במקביל - התרחשה האינפלציה במחירי הדירות: עליית מחירי הדירות בישראל בשיעור של 16% בתקופה זו אינה יוצאת דופן בהשוואה למדינות המפותחות שעלו בממוצע בתקופה זו ב-24%, ובגוש האירו 15%. במדינות רבות עלו המחירים בשיעורים גדולים יותר. האם אפשר בכלל לחשוב שלפתע חסר דירות בכל-כך הרבה מדינות בעולם בתוך שנתיים? חוסרים שדחפו לעליית מחירים כ"כ משמעותית? ברור שלא. ברור מכאן שהכסף הזול הוא שדחף לעליית מחירי הדירות כפי שדחף גם את שוק המניות והשווקים הפיננסים. גם הניסיונות של ממשלות ישראל להגדיל את היצע הדירות מאז 2008 לא נחלו הצלחה גדולה, וכנראה זהו גבול אפשרויות הייצור של ישראל בתנאים ששררו בשנים אלו".
מעבר לכך, במשך עשור שלם מדינת ישראל ניסתה 'פתרונות קסם' שונים כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה ועוד. אף אחת מהן לא הורידה את מחירי הדיור, גרוע מכך - ה'פתרונות' הללו רק תדלקו את המחירים כלפי מעלה (כך קובע בנק ישראל עצמו). אז ברי המזל שזכו בהגרלות קיבלו הנחה משמעותית על דירה, זכו במפעל הפיס, אבל כל השאר הפסידו. עשרות מיליארדי שקלים של משלם המסים הלכו לפח מבלי שהמטרה הושגה. רק על זה מבקר המדינה היה צריך לפתוח בבדיקה מקיפה.
אז כל התוכניות הממשלתיות לא הועילו כלל ולא עצרו את המחירים (וגם לא הגדלת ההיצע בשנים האחרונות). והנה, הגיעה העלאת ריבית בנק ישראל, ופתאום כל שוק הנדל"ן עצר בחריקת בלמים: עסקאות הנדל"ן נפלו בעשרות אחוזים בכל חודש, המשכנתאות נפלו, ובחודשים האחרונים - גם מחירי הדירות החדשות בירידה (צחוק הגורל - בגלל תוכניות מחיר למשתכן המחירים ירדו פחות מאשר היו יורדים בלי התוכניות הללו). האם אפשר לטעון ברצינות שהבלימה הפתאומית ושינוי הכיוון של המחירים לא קשורה לעובדה שהריבית במשק בדיוק עלתה?
בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:
נתניה
דירת 5 חדרים, רחוב הבריגדה היהודית, שכונת גלי ים, 115 מ"ר, 2 מרפסות של 8 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,350,000 שקל
דירת 4 חדרים, רחוב סימילנסקי, מרכז העיר, 104 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, נמכרה ב- 1,770,000 שקל
דירת 5 חדרים, רחוב הבריגדה היהודית, 127 מ"ר, מרפסת 11 מ"ר, קומה 7 מתוך 12, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,725,000 שקל
חיפה
דירת גן 5 חדרים, רחוב הוואדי, שכונת וואדי נסנאס, 120 מ"ר, גינה 60 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, נמכרה ב- 1,250,000 שקל
באר שבע
דירת 3 חדרים, רחוב איילה, שכונה ה', 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 760,000 שקל
דירת 4 חדרים, רחוב סרן דב, שכונת נווה זאב, 116 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 6 מתוך 14, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,195,000 שקל
דירת 4 חדרים, רחוב הערים התאומות, שכונת רמות, 120 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,465,000 שקל
דירת 4 חדרים, רחוב שער הגיא, שכונה ט', 95 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 710,000 שקל
דירת 3 חדרים, רחוב רמב"ן, שכונה ד', 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 585,000 שקל
הרצליה
פנטהאוז 5 חדרים ברחוב נתן אלתרמן, במערבית הרצליה ,144 מ"ר + 53 מ"ר מרפסת, 2 חניות, מחסן, קומה 12 מתוך 12 נמכר ב-7.8 מיליון שקל
לוד
דירת 2.5 חדרים ברחוב רחל אלתר, 57 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 ללא מעלית, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל
דירת 3 חדרים, ברחוב חשמונאים, 57 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית נמכרה ב-1.2 מיליון שקל
חריש
דירת 4 חדרים, רחוב זית, 94 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,440,000 שקל
קריית מלאכי
דירת 3 חדרים, רחוב משה שרת, 54 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 820,000 שקל
דירת 3 חדרים, רחוב הרצל, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 1,060,000 שקל
הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
24.ירדת מחירי דירות -להוריד ריבית לקבלנים ולהעלות לרוכשיםלילי 06/04/2023 11:20הגב לתגובה זו0 0אם מצמצמים אשראי לרוכשי דירות ומרחיבים אשראי לקבלנים מחירי הדירות ירדו . אבל זה לא יקרה כי כי הבנקים לא רוצים לרשום הפסדים .סגור
-
23.מחירי הדירות בתל אביב והרצליה כבר קורסים.שגית 06/04/2023 06:21הגב לתגובה זו0 0מומלץ למי ששוקל לקנות לחכות שנתיים, מחירי הדירות יקרסו בעוד שלושים אחוז.סגור
-
22.אחד מנגידי בנק ישראל הכושלים ביותר שהיו כאן.נועם 05/04/2023 17:51הגב לתגובה זו2 0מחכים בקוצר רוח שיסיים סוף סוף את תפקידו העלובסגור
-
21.אם השפעת הריביתאנונימי 03/04/2023 08:22הגב לתגובה זו1 3כל כך מכרעת על ירידת המחירים כדבריך, מדוע אנו כבר למעלה משנה לתוך העלאות הריבית והמחירים רק ממשיכים לעלות??סגור
-
20.אחרי עליות של מאות ואלפי אחוזים ....די די די כבר ! 02/04/2023 18:05הגב לתגובה זו1 0קצת מנוחה .סגור
- טען עוד
-
19."עליית מחירי הנדל"ן ריבית ריבית וריבית "ה"גאון " פישר 02/04/2023 18:04הגב לתגובה זו2 0ורק ריבית ! ( קיראו את שאמר )סגור
-
18.כבר שנים אנחנו צועקים שרק הריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציותרועי 02/04/2023 10:15הגב לתגובה זו10 0המפתח להורדת מחירי הנדלן לא נימצא אצל הממשלה המפתח היחיד נימצא אצל בנק ישראל רק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשורסגור
-
17.הריבית כבר שוברת את השוק, עוד 4 אחוזים והמצב יהיה נהדר.בשדג 02/04/2023 09:23הגב לתגובה זו6 0המחירים יחזרו להיות הגיוניים. בושה לבנק ישראל שדואג רק לתחת שלו על חשבוננו.סגור
-
16.כל בלון סופו להתפוצץ, כולל האשליה שנדל"ן תמיד עולה.אלמונימי 02/04/2023 07:39הגב לתגובה זו14 0ב"י שיחק הוריד את הריבית במשך עשור וטען שחסרות קרקעות לבנייה - דבר המשול לפירומן הזורק שמן למדורה וטוען שלמכבי האש חסרים להם לכבות את השריפה...ברור. כל עוד הריבית נמוכה ואין אלטרנטיבה להשקעה של הכסף גם אם היו בונים 100K דירות בשנה הן היו נמכרות...כל עוד היו נותנות תשואה על הכסף. ברגע שהריבית עלתה, בשלב הראשון המכירות נעצרו, וכל השוק מבצע אדפטציה לתנאים החדשים מבחינת הלוואות ומשכנתאות.סגור
-
15.אל ץדאגו הריבית הגבוהה לאורך זמן תעשה את שלה (ל"ת)מני 01/04/2023 22:36הגב לתגובה זו9 0סגור
-
14.עליית מחיריםעוד רגע עליית מחירים 01/04/2023 18:52הגב לתגובה זו3 20אנשים ישבו על הגדר ועכשיו מבינים שאין ברירה או עכשיו או לעולם לא עוד מעט עלייה נוספת דעתי בלבדסגור
-
הפוך גוטה. הריבית רק התחילה לשבור את החזירים.. (ל"ת)שדגכ 02/04/2023 09:23הגב לתגובה זו6 0סגור
-
13.כולם מכחישים חוץ מביזפורטלשי 01/04/2023 17:56הגב לתגובה זו13 1ששם את האמת בפנים לכוללם שוק הנדלן בדרך לירידות משמעותיות פראייר מי שמוציא שקל על נדלן בחמש שנים הקרובות החיסכון יהיה שווה כל שקל של שכירות זכרו זאת!סגור
-
12.מחירי הדירות בגוש דן ירדו בעשרה אחוז.דנה 01/04/2023 16:57הגב לתגובה זו7 0מחירי הדירות בישראל קורסים מזה חצי שנה. משתלם לחכות ולא לקנות דירה כח בשנתיים הקרובות מחירי הדירות ירדו בשלושים אחוז.סגור
-
11.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)בתייה 01/04/2023 16:03הגב לתגובה זו0 2סגור
-
10.מדברים מתוך פוזיציה. המחירים בכיוון אחדאנונימי 01/04/2023 16:03הגב לתגובה זו9 1כול הריביות ברמה הנוכחית או שמעבר. המחירים בארץ לא ירדו. הם יתרסקו. ושלא יבלבלו לכם במוחסגור
-
9.מה אתם קופציםאנונימי 01/04/2023 12:44הגב לתגובה זו2 2מה החיפזון?ירידות מחירים ??תכתבו לי על ירידות רק אם עוד שנתיים המחירים ימשיכו לרדתסגור
-
8.פרסום מוזראנליסט 01/04/2023 11:38הגב לתגובה זו0 5להניח תגובה לינארית זה חובבני ביותר... מדובר במשוואות קצב דיפרנציאליות עם מספר פרמטרים שהפטרונות שלהן הרבה פעמיםפתרונות מעריכייםסגור
-
7.נתנאל -חייבים להפסיק את הנצלנות של ההנהגה החרדיתיותם 01/04/2023 11:20הגב לתגובה זו5 7גם לא מוכנים להתחייב ללימודי ליבה וגם סוחטים מנתניהו החלש עוד ועוד קצבאות.סגור
-
דע לאן לפניאחד! וגם אחד! 01/04/2023 20:15הגב לתגובה זו2 0תחזור לנטפליקססגור
-
6.ויש גבול כמה עוד ניתן להעלות את הריבית בלי למוטטנכון 01/04/2023 10:40הגב לתגובה זו3 18את המשק כולו, כבר היום עסקים פושטים רגל ועשרות אלפי משפחות סביב ענף הבניה נשארות ללא פרנסה, הענף הזה תרם רבות לכלכלה והיווה את מקור הכנסות המיסים העיקרי במשק, ועכשיו תראו מה שקורה ותצפו להעלאת מיסים, כי המדינה תמיד רעבה, ועכשיו עם השתוללות חברי הכנסת החדשים יותר מתמיד.סגור
-
מי שטיפש שיקרוס. אי אפשר שכל המדינה סובלת מנדלן. (ל"ת)שדגכ 02/04/2023 09:24הגב לתגובה זו3 0סגור
-
5.למה כל יום שטיפת מח על מחירי הדיור?יובל 01/04/2023 09:56הגב לתגובה זו2 25מחירי הדירות לא יירדו בגלל כתבות,אם בכלל,אולי % פה % שם. אין נושאים אחרים?סגור
-
המחירים בירידה בפועל כבר חצי שנה, איפה אתה חי? (ל"ת)שדגכ 02/04/2023 09:25הגב לתגובה זו5 0סגור
-
דיוראליכו 01/04/2023 14:59הגב לתגובה זו1 1צודק כל הזמן רק מתדלקים כתבותסגור
-
4.כאשר בנק ישראל קובע שהעלאת ריבית של 4%אבי 01/04/2023 09:32הגב לתגובה זו14 0גורמת לירידת מחירי נדלן של 2.8% אז יש רק 2 אפשרויות 1. בנק ישראל מכין את הקרקע לעליות ריבית נוספות 2. בנק ישראל מנותק מהמציאות בשטחסגור
-
3.הרגישות של שוק הדיור לריבית נשארת בעינה.יעקב 01/04/2023 09:13הגב לתגובה זו3 2בנק ישראל צודק בגדול..רק העוצמה של השינוי היא שונה בהתאם לעקומת הרגישות ומחדלי הממשלה או כשל השוק.סגור
-
2.נתניהו מחריב את עתיד הצעירים. שיתחפף (ל"ת)יהודי 01/04/2023 08:44הגב לתגובה זו9 8סגור
-
1.מחירי הדירות בגוש דן כבר ירדו עשרה אחוז.דנה 01/04/2023 07:26הגב לתגובה זו31 5כל בועה סופה להתפוצץ. העלאת הריבית וחולשת ההייטק הם שהביאו לקריסת מחירי הנדלנ שירדו עוד שלושים אחוז בשנתיים הקרובות.סגור
