מחירי הדיור בשדרות: המחירים עלו, אבל יש מציאות - שווה את הסיכון?

תוצאות הבחירות לכנסת ה-23 הצביעו במפורש על מגמה: תושבי שדרות לא בהכרח הולכים עם מי שגדל ומזדהה איתם. 4.3% בלבד הלכו עם עמיר פרץ, האיש שגדל עם כפית ברזל בפה, בבחירות האלה. השאר - בעיקר עם נתניהו. את תושבי שדרות לא מעניין מי שיחק על הכביש הראשי של העיר עם כדור כשהיה ילד. הם רוצים רק שקט.

אתה יכול לעשות עשרות שמאויות לדירה בשדרות, לנתח עד מחר את מחירי הדיור בעיר, אבל מחר בבוקר, כשייפול כאן טיל, שום דבר לא ישנה את השורה התחתונה. העיר הזאת יוצאת דופן כי כאן, ההיצע גובר על הביקוש והיא חיה תחת סיכון מוגבר. תושבי שדרות לא נוטשים אותה כל כך מהר. הם פטריוטים. אבל העיר הזאת מייצרת בניה בהתאם לביקוש ולכאן - תושבים מבחוץ לא מגיעים בהמוניהם.

מצד שני, אל לכם להתבלבל. לא זול כאן, בשדרות. לפחות ביחס למה שחשבתם לפני שקראתם את הכתבה הזאת. מחירי הדיור עולים כאן בקצב שבו עולה ישראל כולה. לפני עשור היית קונה כאן דירה ב-600 אלף שקל, אבל היום, הזינוק במחירי הדירות חצה כבר מזמן את רף המיליון. ליתר דיוק, מסוף 2019 המחיר הזה כבר לא קיים.

בתוך כל זה, ראוי להזכיר: בשדרות יש סיכון מוגבר בשל ההתרחשויות בדרום. כשקיים מתח בגזרה הצפונית, זה מכרסם גם במחירי הדירות כי הביקוש נעצר לחלוטין. אם שווה למשקיעים להיכנס לכאן? ביחס לתשואה, לא בטוח. ביחס למחיר? זה כבר לא אטרקטיבי כמו פעם, אבל כפי שמיד תבינו - אולי אפשר לחפש בשיכונים תשואה גבוהה יותר.

כמה עולה דירה בשדרות?
האמת, הופתענו. ביקשנו לברר כמה עולה דירה מיד שניה בבניין חדש. המחירים נעים סביב 1.4-1.5 מיליון שקל לארבעה חדרים (מחיר דירה ממוצעת בשדרות נע סביב 1.35 מיליון שקל, גם בגלל שצמודי הקרקע העלו את המחיר הממוצע), מצאנו 5 חדרים ב-1.6 מיליון. מי היה מאמין לפני כמה שנים שזה יהיה המחיר? משהו כמו 14 אלף שקל למטר דורשים כאן. ואפשר גם אחרת - ללכת לשוק השכירות. תמורת 3,000-3,250 שקל תוכלו לקבל כאן דירה ממוצעת. אם זה ככה - זה מבריח משקיעים, כי התשואה לשנה נמוכה עוד יותר מאשר בקו השני לגוש דן. משהו בין 2.3-2.5 אחוז. לא מספק כשמדובר בפריפריה. כאן המשקיעים מצפים לקבל יותר, בטח בצל הסיכון שיכול להבריח שוכרים פוטנציאלים בתקופות קשות מבחינה ביטחונית.

עכשיו הגיע הזמן של תושבי שדרות לעצור אותנו ולספר - מוכרים כאן דירות ב-800-900 אלף שקל. נכון, בבניינים של שנות ה-70 ואפילו משנות ה-90 תוכלו למצוא דירות בפחות ממיליון שקל. זה משתלם, התשואה גבוהה יותר, אבל זה לא מתאים לכל אחד.

בדקנו בשכונת נאות יצחק רבין, השכונה שמכרה הכי הרבה דירות ב-2022 משום שהיא גם בנתה הכי הרבה - המחיר לדירה ממוצעת עמד על 12-13 אלף שקל והיום המשקיעים רוצים לקבל תשואה על הנכס. בתחילת שנת 2021 יכולתם לקבל כאן בקלות דירה בסביב 9,000 שקל למטר, אבל המחיר צמח ב-20%-30% בשנתיים האלה, שיעור צמיחה זהה לממוצע הארצי.

בשכונת בן גוריון המבוקשת לא בונים כבר כמעט שנתיים, לפחות לא באופן מאסיבי. המחירים אז נעו סביב 9,000 שקל למ"ר והיום סביב 12-14 אלף שקל למ"ר.

משקיעים? פנו למזרח העיר, נווה אשכול, לא רחוק מאזור התעשיה - שם לא בונים כמעט 5 שנים והמחיר הממוצע לדירה נמוך בשל דירות בשנות ה-70 שנמכרות כאן במחירים של עד מיליון שקל. ישנן דירות בשכונה גם במחיר גבוה יותר, אבל הפוטנציאל קיים.

בשכונת הדקל הסמוכה, מצאנו מחירים של 3 מיליון שקל לצמודי קרקע. עד לפני שנה הייתם קונים דירות במעגל השלישי לתל אביב במחיר הזה, אבל היום צריך לעבוד לשדרות. מצד שני, תוכלו למצוא גם שדרת שיכונים בשכונה הזאת ומחירים של 700 אלף שקל לשלושה חדרים.

עסקאות אחרונות, שדרות
נאות הנביאים 2, 87 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 880 אלף שקל.
דגניה 35, 123 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.19 מיליון שקל.
יגאל יגאל 36, 84 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 870 אלף שקל.
כיכר המושבות 1, 87 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.22 מיליון שקל.
כיכר המושבות 1, 87 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.2 מיליון שקל.
תל חי 4, 66 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.28 מיליון שקל.
חטיבת הנגב 5, 103 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 1.33 מיליון שקל.
אסום בשדרות צפונית, 123 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.21 מיליון שקל.