מחירי הדיור יורדים כבר כמה חודשים. למה רואים את זה באיחור?

נתוני מדד מרץ הראו בפעם הראשונה בשנים האחרונות שמחירי הדירות יורדים. מישהו שאל אותי איך ייתכן שמדד מחירי הדירות החדשות יורד כבר כמה חודשים, ובכל זאת מדד מחירי הדירות לא החל לרדת כבר קודם. התשובה מורכבת משני חלקים. הראשון, הוא איך מודדים מחירי דירות. השני, הוא ההבדלים בין שוק הדירות החדשות ושוק הדירות יד שנייה.

בכל מה שנוגע למדידה של מחירים, מדידה של שינויים במחירי דירות היא אחד הדברים הכי מסובכים. כי כשמדובר על מוצרי צריכה, אפשר להשוות (בדרך כלל) את הצריכה של מוצרים סטנדרטיים. אפשר להניח ברמה גבוהה של ודאות שבקבוק קוקה-קולה שנקנה בחודש מסוים זהה לבקבוק שנקנה חודש קודם. אותו דבר לגבי רוב מוצרי המזון. בטווחי זמן של שנה-שנתיים, אפשר להניח את זה גם לגבי מוצרים שמשתנים לעתים תכופות יותר, כמו מחשבים, ביגוד, ריהוט, וכדומה.

אבל כשמדובר בדירות, הבעיה נעשית הרבה יותר מסובכת, כי דירות מוגדרות, קודם כל, לפי המיקום שלהם. לכן אין אף שתי דירות זהות. בנוסף, כשמדובר במוצרי צריכה, אפשר לדעת מה המחיר שלהם גם אם הם לא נמכרים. אם אני רוצה לדעת מה המחיר של בקבוק קוקה-קולה, אני לא צריך לקנות אותו, אני יכול להיכנס לחנות ולבדוק. אבל כשמדובר בדירות, המחיר מתברר רק כשמתבצעת עסקה. מכיוון שמדד של מחירי דירות אמור לשקף את המחיר של כלל הדירות במשק, זה יוצר בעיה: איך מסיקים מה השינוי במחיר של כלל הדירות במשק, על סמך נתונים על דירות שנמכרו בחודש מסוים, כשאנחנו יודעים שהדירות הללו הן ייחודיות, ולכן המחירים שלהן לא בהכרח מייצגים אפילו את המחירים בשכונה שבה הן נמצאות.

יש מספר דרכים לעשות זאת, ואף אחד מהן אינה מושלמת. עד לפני כמה שנים, השמאי הממשלתי פרסם מדד שהיה מבוסס על המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים. ההנחה של השמאי הממשלתי הייתה שמכיוון שדירות 4 חדרים הן הכי נפוצות במשק, המחיר הממוצע שלהן הוא גם מדד טוב למחיר של כל הדירות במשק. מצד שני, המדד הזה התעלם מכל מה שהוא לא דירות 4 חדרים. בנוסף, מכיוון שיש שונות רבה גם בין דירות 4 חדרים, הוא בחר כל פעם באילו ערים להתמקד ומאילו להתעלם, מה שיצר מדד שמבוסס במידה מסוימת על המודד, ולא רק על הנתונים.

שיטה אחרת היא שיטה שנקראת Case-Shiller. הייתה תקופה שבנק ישראל פרסם גרסה שלה, ותקופה אחרת שבה מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן פרסם גרסה אחרת שלה. מדד Case-Shiller מבוסס על השינויים במחירים של דירות שנמכרות בפעם השנייה, כך שניתן למדוד את ההבדל בין המחיר בפעם הראשונה והשנייה. היתרון של השיטה שהיא מבטיחה במידה רבה שההשוואה היא בין נכסים זהים, כיוון שמדובר באותן דירות. החסרונות שלה הן שהיא מתעלמת ממחירים של דירות חדשות, שהיא לא לוקחת בחשבון באופן מלא שינויים שנעשו בדירות בין המכירות, ושהיא נותנת משקל גבוה לדירות שנמכרות פעמים רבות.
מדד מחירי הדירות שמפורסם בישראל מבוסס על שיטה סטטיסטית – המטרה היא לנסות לבודד את ההשפעה של מרכיבי הדירה על המחיר, ועל ידי כך, לזהות את החלק שמוסבר על ידי שינויים בין חודשים שונים. לשיטה הזאת יש הרבה יתרונות, אבל היא ממש לא מושלמת. הבדלים באיכות הדירות שנמכרות בתקופות שונות, במיקומים שלהם, וכו' יכולים להביא לתוצאות שלא בהכרח מייצגות את השינויים בכלל מחירי הדירות. לכן, כשמסתכלים על המדד, צריך לזכור שהמדידה כוללת מרכיב של שגיאה. זה המדד הכי טוב שאפשר לייצר, אבל צריך לקחת אותו עם כפית של מלח.

מעבר לחוסר הדיוק במדדים, מחירי הדירות יכולים לא לרדת במשך זמן רב גם בגלל שבשוק הדירות, מוכרים לא אוהבים להוריד מחירים. יזמים שמוכרים דירות חדשות לא אוהבים להוריד מחירים כי הם לא רוצים לשדר שאיכות הדירות שלהם לא טובה. לכן, יזמים שנתקעים עם מלאי של דירות בדרך כלל מנסים להוריד את המחיר האפקטיבי, בלי להוריד את מחיר המחירון. למשל, באמצעות הצעת הטבות כמו מטבח משודרג, מערכת מיזוג אוויר משופרת, או פטור מהצמדה למדד. מבחינת הרוכש זאת יכולה להיות הוזלה משמעותית, אבל היא לא תקלט במדד מחירי הדירות. מוכרי דירות יד שנייה, שמהווים כ- 70% משוק הדירות, אוהבים אפילו פחות להוריד מחירים. מה גם, שברוב המקרים, מוכרי דירות יד שנייה יכולים להרשות לעצמם להמתין. לכן, מחירי דירות יד שנייה יורדים או כשקורים משברים שמחייבים את בעלי הדירות למכור כדי לגייס כסף, או רק אחרי שהמוכרים מתייאשים מלהמתין.

זה אומר שיכול להיות שמחירי הדירות ירדו, כי במחירים הקיימים אי אפשר למכור. אבל זה יכול לקחת חודשים עד שרואים את זה במדד, כי כל עוד הדירות לא נמכרות, ירידות המחירים לא נספרות.

ד"ר אביחי שניר
אוניברסיטת בר-אילן