מחירי הדירות בירידה - בכמה הן ירדו ומתי העיתוי הטוב לקנות?

הכתובת היתה על הקיר. ההתקררות בכמות העסקאות בשוק הדירות התחילה כבר באמצע השנה שעברה, אבל המחירים לכאורה לא ירדו. רק כשמנתחים את נתוני האוצר ובעיקר נתוני הלמ"ס ורק אחרי שיחות עם גורמים בשוק ובדיקה אצל קבלנים, הבנו באוקטובר-נובמבר שהירידה כבר כאן. בהתחלה הקבלנים קראו לזה מבצעים. אבל אלו היו מבצעים משמעותיים, אחר כך היתה כבר ירידה רשמית במחירי הדירות , אבל רק אצל קבלנים שמוכרים דירות חדשות לא מסובסדות (מחיר למשתכן-דירה בהנחה) וזה הלך והתעצם כשלפני חודשיים דיווחנו והופתענו מעוצמת הירידה - מחירי הדירות ירדו ב-6%-5% מהשיא - הנה נתוני האמת. מאז זה מתמשך כשהפעם זה גם עוטף את דירות יד שנייה. אנחנו בודקים שכונות מדי שבוע ומדווחים לכם ורואים מגמה ברורה של ירידות מחירים של 5% ויותר.                    דירה למכירה, צילום שלומי יוסף

מחירי הדירות בירידה - זו עובדה

הירידה במחירי הדירות היא מובנת. אחרי זינוק של קרוב ל-30% בשנתיים, הירידה הזו היא סוג של תיקון, היא בסה"כ מחזירה אותנו כמה חודשים אחורה, באזור חצי שנה אחורה. אומנם, תיאורטית לא צריך עדיין להתרגש ממנה, אבל בפועל המונים יושבים על הגדר ושואלים את עצמם - האם זו לא הזדמנות לקנות דירה עכשיו?

נציג את הבעד ואת הנגד, רק תזכרו שתי נקודות חשובות - אף אחד לא יודע מה יהיה בהמשך ושזו החלטה שלכם, אתם אחראים עליה, ולא מי שאמר לכם לקנות עכשיו או לחכות שנה. 

למה לא לקנות דירה עכשיו?

הריבית הגבוהה ועליית מחירי הדירות בשנים הקודמות גרמו לזינוק מטורף בהחזר המשכנתא ובהון שצריך להעמיד עבור דירה. קראו כאן - מה ההון העצמי שצריך כדי לקנות דירה ובכמה עלה החזר המשכנתא?

זה הופך את רוכשי הדירות לסוג של "עבדים", הם ממשכנים את החיים שלהם לחלוטין לדירה ולמשכנתא. זה היה גם בעבר, אבל בריביות נמוכות הם איכשהו הצליחו גם לשרוד. כעת הם לא שורדים, מתחילים לראות את ה"נופלים", אלה שכבר אומרים - עד כאן ואז הולכים לבנק ומנסים להאריך את תקופת המשכנתא ולהקטין את ההחזר (אבל בחישוב הכללי - לשלם הרבה יותר), אלו שחושבים על עבודה נוספת, אלו שמתגלגלים דרך חובות לחברות כרטיסי אשראי וחברות נוספות. חלקם כבר הפכו למצמצמי דיור - עוברים לדירות זולות יותר. זה טפטופים, אבל זה מתגבר. 

הריבית גורמת לבעלי דירות עם משכנתאות גבוהות לקושי כלכלי עצום, היא גורמת לאנשים שרוצים לקנות דירה לעצור והיא גם משפיעה על הקבלנים.  לקבלנים יש גם הלוואות, אשראי בנקאי, והם מרגישים את הוצאות המימון הולכות וגדלות. אז יש קבלנים גדולים וחזקים, יש קבלנים פחות ממונפים בהלוואות, אבל יש גם קבלנים שעמוסים בהלוואות ובאשראי. כאשר הקבלנים רואים גידול בהוצאות, גידול בתשלומי הריבית ומנגד המכירות נפסקות, הם בלחץ. 

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

הלחץ הזה מביא למבצעים ואחר כך הנחות. כלומר בצד ההיצע יש נכונות גדולה להתפשר על המחירים. אלא שגם עקומת הביקוש נפלה. כאמור - הרוכשים הפוטנציאלים מבינים עד כמה הם רחוקים מדירה ועד כמה הדירה עם המשכנתא תקשה עליהם לחיות. 

ואז מתחילות ירידות מחירים. ככל שהירידות מתחזקות, הרוכשים הפוטנציאליים עשויים להתפתות לקנות. השאלה הגדולה היא אם הירידה עד כה היא מספקת והנה הסיבות להמשך ירידה במחירי הדירות (יש כאמור בהמשך את הסיבות הנגדיות וגם את דעתנו)

- מגמה היא לא 3-4 חודשים היא למשך זמן ממושך יותר, במיוחד בשוק הדירות שהוא שוק איטי-כבד. מה שאנחנו רואים כעת זו תחילתה של מגמה. - מדובר בתיקון קטן יחסית לעליות של השנה-שנתיים האחרונות. אנחנו עדיין ברמות מחירי שיא! הרי מה הם 5% אחרי זינוק של כמעט 30% בשנתיים. 

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

- החזר המשכנתא גם אחרי הירידה הנוכחית ההחזר החודשי עדיין גבוה דרמטית לעומת המצב לפני שנתיים. המצב של רוכשי הדירות בנקודת הזמן הזו עדיין במקרים רבים קשה מאוד פיננסית-תזרימית. - יכולת הציבור לקנות דירה הן דרך חישוב מספר המשכורות והן דרך בחינת ההון העצמי הנדרש והחזר המשכנתא, בשפל. - בנקודת הזמן הנוכחית - עדיף לשכור דירה מאשר לקנות. שוכרי דירות משלמים למשכירי הדירות תשואה של 2%-4% על ערך הנכס. זו תשואה נמוכה ביחס לאפיקים סולידיים. למעשה, בעל הנכס מפסיד והשוכר מרוויח. רואים את זה גם ברכישת דירה - כשרוכשים דירה משלמים משכנתא שהריבית עליה גבוהה מהתשואה על הנכס. דירה בנקודת זמן הזו היא לא כדאית למשקיעים ובהתאמה היא לא כלכלית לרוכשי דירה לעומת האלטרנטיבה. שוב, זה נכון לנקודת זמן הזו (שימו לב שכעת מחירי השכירויות בעליה)    

- הקבלנים מורידים מחירים, אבל הם עדיין לא הגיעו למצב של בעיות תזרימיות מול הבנקים ופשיטות רגל. במצב הזה כשיהיו כותרות בכלי התקשורת, זה יחלחל יותר לשוק וגם אחרים ייאלצו להוריד מחירים בצורה משמעותית. - המבצעים של הקבלנים עלולים להיות מסוכנים - מבצע מקובל לדוגמה הוא שלמו 20% עכשיו ו-80% בכניסה בעוד 3 שנים. זה נשמע באמת מפתה, רק צריך לזכור שיש הצמדה חלקית למדד תשומות הבנייה. צריך לקרוא היטב את האותיות הקטנות של ההצמדה, צריך להבין שאין ביטחון לגבי גובה ההצמדה בעתיד, ובכלל - זו עסקה על הנייר. עסקה על הנייר היא עסקה מסוכנת וזו גם הסיבה שהיא בהנחה על פני עסקאות אחרות.     - אנחנו במשבר כלכלי. כחלק מהמגמה העולמית יש כאן משבר כלכלי. רואים את זה מחלחל במהירות לנתוני המאקרו, רואים את זה בדוחות החברות. בתקופה של האטה כלכלית, יש חשיבות לעשות עסקאות נבונות, רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר בחיים. דווקא עכשיו לקבל החלטה, זה יכול להיות מסוכן. - אנחנו במשבר פנימי עמוק. תראו, אנחנו אופטימיים, אבל אי אפשר להתעלם לגמרי מהסיכון הזה. וגם אם אתם לא סבורים כך, הרי מה שחשוב זה מה זה גורם לאנשים אחרים לחשוב. יש אנשים חושבים שהלכה המדינה כפי שהם הכירו אותה, יש אנשים רבים מאוד מדכדכים-מיואשים.  בזמן כזה לקנות דירה כמעט במחירי שיא ולהתחייב ל-30 שנה משכנתא? גם אם כן - לא במחירים האלו.     

למה לקנות דירה עכשיו?

ומהסיבות שיחזקו אתכם או יגרמו לכם שלא לרכוש דירה עכשיו, אחרי הירידה של 5%, לסיבות לכך שאולי זה עיתוי טוב לקנות דירה:

- שוק הדירות בארץ חזק והמגמה הבסיסית היא עליות מחירים של 2.7% בממוצע לשנה. - מי שהמתין בשנים האחרונות לירידת מחירים תמיד הפסיד - המחירים עלו. - היצע הדירות יורד. כשהקבלנים במצוקה הם בונים פחות, הם בונים לאט. מלאי הדירות קטן. ואז ביקוש קבוע ואפילו גדל, פוגש היצע שיורד. יש עודף ביקוש - המחירים יעלו. 

- הממשלות לא הצליחו או לא רצו באמת להוריד מחירים. התוכניות כשלו בזה אחרי זה. למה שהפעם זה יהיה שונה? הממשלה הנוכחית עסוקה ועמוסה בכל כך הרבה בעיות - כאלו מהעבר וכאלו שהיא יצרה, כך שלא ברור כלל שהנדל"ן ומחירי הדירות יקבלו את "היחס הנדרש". בלי טיפול מלמעלה בהיצע הדירות, המצב בהמשך יהיה של עודף ביקוש ועליות מחירים. - יש כאן כוחות גדולים במשק שמכוונים ומווסתים את השוק. יש כאן קבלנים שמעבירים מסרים דרך התקשורת, יש כאן בנקים שלא ירצו ירידה חדה במחירים כי אז הסיכון על המשכנתאות יעלה, יש כאן בעלי דירות ומשכירים שהאינטרס שלהם הוא שהמחירים לא יירדו משמעותית. מפת האינטרסים היתה וכנראה תהיה לטובת המשך עלייה במחירי הדירות. - המבצעים-הנחות תנאים של הקבלנים מפתים - שלמו 20% עכשיו והשאר בכניסה בעוד 3-4 שנים. יש כבר כאלו שמוכנים שתשלמו 10% כעת ואת היתרה בכניסה. צריך לזכור שיש הצמדה (לרוב חלקית) של מדד תשומות הבנייה. צריך לזכור שקונים דירה על הנייר. השלב הזה תמיד מבטא הנחה משמעותית.  

לקנות או לא לקנות?  

בסופו של דבר זו החלטה שלכם ואתם אחראים עליה. כל אחד שיגיד לכם באופן ברור-מוחלט מה לעשות הוא קשקשן. לדעתנו, המגמה של הירידה תימשך, אבל צריך לעקוב בצמוד ולראות מה קורה בשטח, לצד הנקודה החשובה ביותר - מה עושה הממשלה? בלי תוכנית להגדלת ההיצע באופן משמעותי, אז גם המגמה הזו עלולה להיות קצרה. 

וכאן הבעיה - אם וכאשר רוכשי הדירות הפוטנציאלים שיושבים כעת על הגדר יתאכזבו מצעדי הממשלה, ו-או מסיבות אחרות הירידה תיעצר והם יעריכו שחוזרים לעליות, הם עלולים להסתער בחזרה על השוק. זה קרה בעבר מספר פעמים אחרי כישלון תוכניות וזה האיץ את המחירים. העניין הוא שמאז הכישלונות הקודמים, הדירות המריאו לערכים שלא אפשריים לרוב העם. לא כולם מרוויחים 40-50 אלף שקל בהייטק, ולכן ייתכן מאוד שהפעם זה לא יהיה עוצמתי, אבל זה יהיה. בקיצור - וקחו את זה כהערכה-דעה בלבד  - הירידות יימשכו, אבל בינתיים זה רק תיקון לזינוק בשנים האחרונות וזו תהיה מגמה ארוכה, אם יאמינו שהממשלה תעלה את היקף היצע הדירות בהמשך.

ובינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

רחובות דירת 3.5 חדרים ברחוב ישראל אהרוני, 96 מ"ר + מרפסת 14 מ"ר, קומה 5 מתוך 5 עם מעלית וחנייה , 4 כיווני אוויר, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל   דו משפחתי 6 חדרים ברחוב הציונות, 185 מ"ר על מגרש 297 מ"ר עם זכויות בניה נוספות + מרתף 43 מ"ר עם הכנה למטבחון, בית 2 קומות, חניה. נמכר ב-5.4 מיליון שקל   תל אביב דירת 2 חדרים ברחוב הלסינקי, 54 מ"ר, קומה 0 מתוך 3,  ללא מעלית וללא חניה, הדירה בבניין עם היתר תמ"א38  הריסה ובנייה, הולכת להיות דירת 90 מ"ר + מרפסת 12, מעלית חנייה ומחסן. נמכרה ב-4.9 מיליון שקל.   פנטהאוז 4.5  חדרים, ברחוב סוקולוב, 117 מ"ר+  20 מ"ר מרפסת, קומה 4  מתוך 4, עם מעלית וחניה, פנטהאוז יחיד בקומה, נמכר ב- 8.65 מיליון שקל      באר שבע דירת 3 חדרים, רחוב איילה, שכונה ה', 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 760,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב סרן דב, שכונת נווה זאב, 116 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 6 מתוך 14, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,195,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב הערים התאומות, שכונת רמות, 120 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,465,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב שער הגיא, שכונה ט', 95 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 710,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב רמב"ן, שכונה ד', 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 585,000 שקל    חריש דירת 4 חדרים, רחוב זית, 94 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,440,000 שקל    קריית מלאכי דירת 3 חדרים, רחוב משה שרת, 54 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 820,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב הרצל, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 1,060,000 שקל    חיפה דירת גן 5 חדרים, רחוב הוואדי, שכונת וואדי נסנאס, 120 מ"ר, גינה 60 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, נמכרה ב- 1,250,000 שקל    נתניה דירת 5 חדרים, רחוב הבריגדה היהודית, שכונת גלי ים, 115 מ"ר, 2 מרפסות של 8 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,350,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב סימילנסקי, מרכז העיר, 104 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, נמכרה ב- 1,770,000 שקל    דירת 5 חדרים, רחוב הבריגדה היהודית, 127 מ"ר, מרפסת 11 מ"ר, קומה 7 מתוך 12, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,725,000 שקל   

הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.