מה קורה למחירי הנדל"ן בערים שהופכות ליותר חרדיות?

מפלגת יהדות התורה הגיעה עם רשימת דרישות לפני הכניסה לממשלה הנוכחית: היא דרשה לבחון את שיטת מכרזי הדיור, אבל הכניסה שם עוד סעיף מהותי: הגדלת פתרונות הדיור לציבור החרדי בערים המעורבות. לא, אין הכוונה לערים שגרים בהן יהודים וערבים, אלא ערים שגרים בהן חרדים וחילונים. יהדות התורה לא מבקשת לסדר לחרדים דירות בערים מעורבות, היא מבקשת להקים שם שכונות נפרדות, ליצור בידול. זו חלק מתפיסת העולם הכוללת - לא להתערבב בחברה הישראלית. מבקר המדינה קבע בשבוע שעבר שהציבור החרדי מופלה לרעה בתחום הדיור ומהבחינה הזו - יש צדק ברצון שלהם לקבל יותר תקציבים, בוודאי כשהמצב הכלכלי שלהם גרוע בהרבה משל רוב האוכלוסייה בישראל (אם כי זה גם באשמתם כמובן).

מה המחיר בעיר מתחרדת? (נתי קאליש)

הקמת השכונות הנפרדות מתרחשת בערים רבות בארץ. העיר חילונית במהותה, אבל שכונות חרדיות, אליהן אסור להיכנס ברכב בשבת, צצות להן בזו אחר זו. ומה יקרה אם ראש העיר יסרב? גם לזה מצאו פתרון: בכל עיר שבה פחות מ-15% חרדים וראש העירייה אינו מעוניין להקים שכונה, שר הפנים יוכל להעביר סמכויות מוועדה מקומית למחוזית, באישור היועמ"ש.

ביהדות התורה לא צריכים גרפים כדי לקרוא נתונים: קצב הגידול של האוכלוסייה החרדית בישראל גבוה יותר מהמדינות המפותחות, אז היי, למה בעצם לא לתת להם שכונות נפרדות? ליתר דיוק, קצב הגידול גבוה ב־4% לעומת הממוצע בעולם. לשיעורי פריון הגבוהים אפשר להוסיף את תנאי הרפואה המתקדמים, גיל הנישואים הצעיר ומספר ילדים גדול בממוצע בכל משפחה. האוכלוסייה החרדית צעירה. צעירה מאוד. על פי המכון הישראלי לדמוקרטיה, 60% הם מתחת לגיל 20, לעומת 31% מכלל האוכלוסייה בישראל - פי 2. כעת, הם דורשים שהמדינה תקצה קרקעות ותיתן למגזר ייצוג הולם גם בערים מעורבות, או לפחות כאלה שבפוטנציה יכולות להיות כאלה.

מבחינה מספרית, הם צודקים. נכון לסוף שנת 2022, כ-1.28 מיליון אנשים בישראל הם חרדים. בשנת 2009 הם היו 750 אלף בלבד. המגמה ברורה: המדינה בתהליך התחרדות איטי - 13.3% כיום, 16% בשנת 2030. האשה החרדית יולדת 6.5 ילדים - ילד אחד פחות מאשר לפני 20 שנה, אבל שלושה וחצי ילדים יותר מהממוצע. המגמה ברורה.

למה אנחנו מספרים לכם את זה? כי קצב הגידול של האוכלוסייה החרדית בישראל יוצר, גם בלי שאף אחד תכנן, יציאה לערים מעורבות, כאלה שבה חיים חילונים וחרדים יחד. בני ברק, אלעד ומאה שערים הם כבר לא האופציה הראשונה שלהם, בטח על רקע מחירי הדיור הגבוהים. התופעה הזאת יוצרת ערים שבהם חרדים וחילוניים חיים יחד. לעתים זה גורם ללא מעט קונפליקטים, אבל לצד זה, אפשר לזהות לא מעט סממנים של אחדות.

גיאוגרפית, בבני ברק ובירושלים מתגוררת 42.6% מהאוכלוסייה החרדית, אבל כמו שהסברנו קודם, הם יוצאים יותר ויותר לערים מעורבות - 23.7% מהחרדים גרים בבית שמש, מודיעין עילית, ביתר עילית ואלעד. הקבוצה השלישית והאחרונה שייכת לערים גדולות ותיקות כמו אשדוד, פתח תקווה, חיפה, רחובות, ונתניה (12.4%). כלומר, 11 ערים עם כמעט 78% מהאוכלוסייה החרדית בישראל.
 

אז מה קורה ב'ערים המעורבות' ביחס לשאר המדינה?

בדקנו מה קורה ב'ערים המעורבות'. כלומר, איך מתחלק היחס בין חרדים לחילונים והאם המחירים באותם ערים עלו או ירדו ומה קורה ביחס לשאר המדינה? כדי להבין אילו ערים נחשבות למעורבות, לקחנו ערים שבהן 1,500 תושבים חרדים ומעלה. הנה:

לקחנו את ארבע הערים המתחרדות - בית שמש, מודיעין עילית, ביתר עילית ואלעד. המחיר הממוצע למטר באותה עיר היה:
בית שמש - 22 אלף שקל למטר.
מודיעין עילית - 23 אלף שקל למטר. 
ביתר עילית - 25 אלף שקל למטר.
אלעד - 25 אלף שקל למטר.
 

קטר הנדל"ן שנקרא בית שמש

מה מצאנו? שאף אחת מהערים האלה לא נמצאת מתחת לממוצע הארצי מבחינת מחירי הדיור. לקחנו את הערים החרדיות ובדקנו כיצד עיר עם רוב חרדי נראית מבחינת קצב הילודה. התוצאות היו חד משמעיות: הקצב גבוה, אבל רק לעיר אחת יש הגירה חיובית ובלתי פוסקת - בית שמש. 71% חרדים בעיר הזאת והקצב הולך ועולה. המחירים בעיר הזאת קפצו ב-2020 יותר מאשר בישראל, 15% בשנה אחת (שנת 2020 הייתה שנה חלשה בגלל הקורונה, המחירים טיפסו "רק" ב-3%).

מחיר דירה ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 1.36 מיליון שקל - עלייה של 15% לעומת הרבעון הרביעי של 2019. נכון, בשני העשורים האחרונים בית שמש היא סמל למאבק בין חרדים לחילונים, אבל קשה להתווכח עם קצב גידול אוכלוסייה שנתי של 7%. היא מוגדרת כאזור פיתוח א' וזה מקנה לה סיוע ותקצוב שונה מהממשלה לפיתוח מוקדי תעשייה ומסחר. היום, אחרי שנתיים וחצי, מחיר דירת 4 חדרים בבית שמש נושק ל-2 מיליון.

ולא רק זה, בית שמש רשמה כמעט 30 עסקאות בשנה שעברה של יותר מ-4 מיליון שקל. זה כמעט כפול ממספר "עסקאות היוקרה" שנעשו שנה קודם. מצאנו עסקה בקריית אריה במחיר של 9.5 מיליון שקל. גם בשכונת רמת בית שמש א' (6.6 מיליון שקל) נעשתה עסקה גדולה וכך גם בגבעת שרת (6.5 מיליון שקל), בית שמש ג' (5.9 מיליון שקל) ושכונת משקפיים. כלומר, בניגוד למה שחשבתם - גם חרדים עושים עסקאות גדולות.

הטבלה הזו מוכיחה את מאזן ההגירה החיובי בבית שמש לעומת ערים חרדיות אחרות:

 

מה קורה בשכונות שהן רק חרדיות?

נכון, יש נתון אחד שחייבים להדגיש: בערים מעורבות עם מיעוט חרדי, כמו נתניה (8%) ואשדוד (29%), למשל, מצאנו כי באזורים שבהם גרים חרדים, המחירים נמוכים יותר. זה קורה בשכונת קריית צאנז הסגורה בנתניה, עם 34-14 אלף שקל למטר. גם רובע ז' באשדוד (20 אלף שקל למטר, פתוח בחלקו הראשוני למכוניות בשבתות ובחגים, אבל שאר הרחובות נסגרים לתנועה בזמני שבת) נמוך מהמחירים באותה עיר. רובע ו' סמוך לו והמחירים שם עומדים על 25 אלף שקל למטר. נכון, הוא גם במגמת התחרדות לפי המספרים, אבל יש בו ארבעה בתי ספר ממלכתיים ("הראל", "יד שבתאי", "שילה" ו"גלים") ומתנ"ס, בריכה עירונית, מגרשי טניס וסינמטק. כלומר, מתחרד, אבל לא חרדי במהות. התוצאה היא 5,000 שקל למטר - יש לכם הסבר אחר?

כלומר, שכונה חרדית סגורה בדרך כלל מורידה את הממוצע למטה. אבל כשאתם לוקחים עיר מעורבת, הפגיעה אינה מהותית. כלומר, הממוצע באותה עיר יהיה דומה לערים אחרות באותו מדרג. אם תקחו עיר חרדית במהותה, המחירים שם יהיו דומים. המסקנה היא שערים מעורבות לא נמוכות משמעותית במחיר למ"ר, אבל שכונות ספציפיות יכולות להוריד מעט את המחיר לרף התחתון.

תופעת הערים המעורבות צפויה להתרחב בשנים הקרובות. למה? כי מספר החרדים עולה מדי שנה (מבחינה מספרית רואים את זה בשטח, באחוזים זה קורה בהדרגה). הטבלה הבאה משקפת מה אחוז היהודים החרדים והלא חרדים במדינה, לפי שנים. היא מראה מה יקרה בעוד עשור ושני עשורים מהיום.

אחוז הציבור החרדי באוכלוסיה, נתונים: למ"ס