בנק ישראל קורא לבצע בת"א פינוי בינוי להקמת 50 אלף דירות. התועלת למשק: 13 מיליארד שקל

הגבלת בנייה במרכז המטרופולין פוגעת ברווחה הכלכלית ובתוצר במשק. כך נקבע בלא מעט מחקרים בעולם. מחקר משנת 2019 בארה"ב קבע "שבארה"ב הגבלת היצע הדיור על ידי מגבלות על הבנייה באזורים בעלי פריון גבוה גרמו להפסד משמעותי בתוצר". מחקר נוסף מ-2017 הראה ש"ההגירה של עובדים ממקומות עם פריון נמוך למקומות עם פריון גבוה פחתה בגלל מגבלות על היצע הדיור, הפוגעות בנשיגות הדיור" - כלומר, כאשר בונים פחות מדי במרכז המטרופולין (במקרה של ישראל - העיר ת"א), התוצאה היא פגיעה משמעותית בכלכלה. הפתרון הוא הפוך: בנייה צפופה יותר בעיר עצמה, ופחות ב'ערי הלווין שלה'.

התפוקה של העובד הישראלי נחשבת נמוכה באופן יחסי, למרות שעות העבודה המרובות. חלק לא קטן מזה נובע מהמרחק שכולם עוברים בדרך לת"א וכמובן - העמידה המיותרת בפקקים. הפתרון זה לבנות הרבה יותר דירות בעיר ת"א (לצופף את האוכלוסייה), היכן שמקומות העבודה נמצאים, ולא ב'ערי הפריפריה של ת"א' כמו רמת גן, גבעתיים, ובטח לא קרית אונו או ראש העין. בצורה כזו העובדים יגורו קרוב יותר למקום העבודה שלהם וייהנו מאפקט ה"אגלומרציה" (agglomeration). הכוונה היא להשפעה חיובית על השכר והפריון של העובדים שמתרחשת כתוצאה מציפוף האוכלוסייה. מי שצפויים ליהנות מכך הם בעיקר העובדים ובעלי העסקים במרכז המטרופולין, אבל גם כל אזרחי ישראל באמצעות המס שייגבה בעקבות העלייה בפריון.

אבל בת"א אין כמעט שטחים פתוחים. זה לא יעזור לבקש מרשות מקרקעי ישראל, רמ"י, לשווק הרבה יותר דירות - כי אין לה שם קרקעות. הבעיה אינה השיווקים אלא הצורך לקדם במהירות פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי) בתוך העיר תל אביב. כמה? מחקר של ד"ר דארין וייסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל נוקט במספר: 50 אלף דירות במקום 10 אלף דירות קיימות וכך ייבנו עוד 40 אלף דירות בתוך העיר. התועלת למשק תהיה על פי המחקר כ-12.8 מיליארד שקל. התועלת מבנייתה של כל יחידת דיור תעמוד על 320 אלף שקל לדירה. כלומר, כל דירה 'תייצר' ערך כלכלי של 320 אלף שקל. הכוונה לא למחיר של הדירה אלא לאומדן התועלת למשק. התועלת היא לא בכסף ישיר אלא באמצעות אותו אפקט ה"אגלומרציה" - השיפור בפעילות הכלכלית בישראל.

מנגד, אם הבנייה תתבצע בערים שמסביב לת"א התועלת למשק תהיה קטנה בהרבה, קובע המחקר. המספר 12.8 מיליארד שקל נובע מהשוואה בין שתי החלופות: בנייה בת"א או בערים שמסביב. התועלת בת"א גדולה פי 3 ולכן גם התועלת 'נטו' גדולה יותר בצורה משמעותית.

• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• 430 דירות חדשות בחיפה: הכשרת הישוב מתקדמת עם פרויקט פינוי־בינוי בשכונת קריית אליעזר

צריך לציין גם שבנק ישראל לא בורח מהעלויות הכבדות שיתלוו לבניית הפרויקטים הללו, ומחשב גם אותם, ולמרות זאת הוא קובע שמדובר בתועלת כלכלית הרבה יותר גדולה מהחלופה של בנייה בערים הסמוכות לת"א. בין העלויות - זמן בניה, התארכות הפקקים במהלכה, עלויות של הקמת תשתיות מתאימות (אלה הקיימות היום לא יוכלו לענות על הצורך).

עלות מול תועלת - הרווח מתוספת של 40 אלף דירות בת"א. מקור: בנק ישראל

אבל בשורה התחתונה, קובע המחקר שלמרות התועלת הגדולה בהתחדשות עירונית, "קצב המימוש של הפרוייקטים נמוך יחסית", בגלל החסמים, שהעיקרי בהם הוא חוסר הוודאות הכלכלית והתכנונית. אמנם "חוק ההסדרים" מנובמבר 2021 כלל צעדים "שצפויים להקטין את אי-הוודאות עבור היזמים והדיירים ולעודד מימוש מהיר יותר של הפרוייקטים" כמו: נקבעה מדיניות אחידה לקביעת שיעור היטל הׁשבחה, גובשו צעדים לקידום מהיר יותר של מיזמי "פינוי - בינוי": הורדת הרוב הדרוש לקידום המיזם מ80%- ל-66%, תוך הענקת הגנה לקשישים, אי הכללה של עברייני בנייה ברוב הדרוש לביצוע העסקה, קציבת מועדים לביטול הסכם והורחבו פטורים ממס שבח וממע"מ על כלל הדירות במתחם - ועדיין התקווה והצורך הוא שהקצב יתגבר בצורה משמעותית.

• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
• דירה מקבלן או דירה מיד שנייה? או - למה דירות יד שנייה זולות משמעותית מדירות קבלן?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בבנק ישראל מציינים דרכים נוספות כיצד לעודד התחדשות עירונית בעיר ת"א: כמו למשל מיסוי על חוסר מימוש של התחדשות עירונית ובנוסף - "להתאים את מבנה התמריצים לרשויות המקומיות כדי שירתמו לקידום של ההתחדשות העירונית בתחומן" - או במילים אחרות: להעלות את הארנונה שעירייה מקבלת ממגורים (דירות פרטיות) ולהפחית את הארנונה לעסקים. הארנונה לעסקים גבוה פי 3 מהארנונה למגורים. הארנונה למגורים נחשבת כיום נמוכה מדי וראשי הערים בעצם מתלוננים שהיא הפסדית - הם מפסידים על כל תושב שיש להם ומנגד מקבלים הרבה כסף מכל עסק שיש בתחומם ולכן הם בעצם מקדמים הרבה בנייה לעסקים ופחות בנייה למגורים, והתוצאה היא כמובן עלייה במחירי הדיור. אז הנה עוד סיבה להעלות את הארנונה לציבור הרחב. אבל האם אתם תהיו מוכנים לשלם עוד ארנונה כדי להוריד את מחירי הדיור? עוד לא קם הפוליטיקאי שיעז לעשות את זה.