הדירה בת"א שמחירה נפל ב-20% ואיך הרווח של מזרחי עלה כשהמשכנתאות נפלו בחצי?
1. הירידה במחירי הדיור כבר כאן. אפשר לדבר עד מחר על כך ש'מחירי הדיור בישראל תמיד עולים' אבל זה לא נכון. עליית הריבית במשק מצננת את הביקושים ומחלחלת גם לירידה במחירי הדיור. מחירי הדירות החדשות יורדים בחצי השנה האחרונה. זה מוסתר היטב אבל זה מבטא כבר ירידה של 6% במחירים.
תראו את הדוגמה הזו: עסקת נדל"ן מהשבוע האחרון. בשכונת הדר יוסף בתל אביב דירת 1.5 חדרים בת 27 מ"ר ו-50 מ"ר חצר קומת קרקע מתוך 2 בהליכי היתר בניה, עתידה להיות 112 מ"ר בנוי. מחיר השיווק שלה עמד על 2.6 מיליון שקל אבל היא נמכרה בסופו של דבר ב-2.07 מיליון שקל - הנחה של 20%. אופס, מישהו היה לחוץ למכור.
אז יש באופן ברור ירידות מחירים, אבל מנגד אין בנייה. הקבלנים מורידים הילוך, הם בונים לאט, הם בקושי מתחילים פרויקטים חדשים. זה אומר שעוד חצי שנה-שנה כבר יורגש מחסור, אלא אם מישהו מהקודקודים שלנו יתעורר. אבל הם עסוקים בפוליטיקה והם לא באמת מתעקשים, רוצים לעשות שינוי אמיתי במחירי הדירות וזו הסכנה הגדולה - שאחרי ירידה במחירים נחזור בהמשך לעליות. זאת סכנה כי זה באמת מבריח מכאן את הצעירים. נכון, אפשר לגור בשכירות, אבל גם שם יש עלייה בשכר הדירה.
- כל הכותרות
2. שווכרי הדירות רואים את שכר הדירה מזנק ב-9% אם הם עוברים דירה, וב-4-5% אם הם נשארים באותה דירה ומחדשים את החוזה. אז נכון בעשור האחרון מחירי הדיור זינקו לשמיים ומחירי השכירות עלו הרבה פחות, אבל זה לא מנחם את מי שהיום צריכים לשכור דירה. השאלה הגדולה האם עליית מחירי השכירות תיעצר. בנק ישראל חייב שזה יקרה כדי לעצור את האינפלציה (המרכיב של השכירות מהווה 25% ממדד המחירים לצרכן). יש כלכלנים שמעריכים שזה מה שיקרה.
מנגד, יש מי שמזהיר שירידה במחירי הדיור תתגלגל לעלייה במחירי השכירות. כך אבנר סטפק, מנכ"ל בית ההשקעות מיטב בראיון לביזפורטל: "מחירי הדירות יורדים אבל ככל שזה יימשך - מחירי השכירות יעלו עוד יותר". לדבריו, "שוק הדיור בבועה, מחירי הדיור עם הפנים למטה, כי הריבית בשיא של 20 שנה. אבל מוקדם לחגוג - המחירים ירדו בינתיים ב-5%. הבעיה שהצד השני זה מחירי השכירות: התשואה על שכירות כיום עלובה, רק 2% ויש אלטרנטיבות טובות יותר בשוק ההון".
3. בנק מזרחי טפחות פרסם השבוע את הדוחות שלו לרבעון הראשון. רווח מטורף של 1.367 מיליארד שקל ברבעון אחד. רק הרווח של פועלים צפוי להיות גדול יותר. הבעיה היא שהרווחיות הגדולה של הבנק במשכנתאות - היא ההפסד של כל מי שלקח פה משכנתא בשנים האחרונות. איך אפשר להסביר גוף שמקבל-קונה מוצר ב-1 שקל ומוכר אותו ב-4-5 שקלים. זה המרווח הבנקאי על הריבית. בנק מזרחי טפחות לדוגמה הכניס הכנסות ריבית ברבעון של 2.6 מיליארד שקל, זה עלה לו 600 מיליון שקל. קחו סיכון והכל, ועדיין - פי 4 על מחיר המוצר?
מה שמדהים הוא, הרווח של מזרחי טפחות ברבעון הראשון בכלל גדל ב-19%, למרות שבמקביל יש צניחה של 45% בהיקף הכספי של המשכנתאות שהוא חילק השנה. בשלושת החודשים הראשונים של השנה שעברה הוא חילק משכנתאות בהיקף של 14.2 מיליארד שקל. השנה זה 'רק' 7.8 מיליארד שקל. מספר המשכנתאות שהבנק פתח נפל גם הוא באותה פרופורציה כאשר ברבעון המקביל הוא נתן משכנתאות ל-18 אלף משפחות וכעת רק ל-10 אלף משפחות.
אז איך הרווח בכל זאת זינק? התשובה נעוצה בריבית. הבנקים מרוויחים מאוד מעליית הריבית במשק. הם לוקחים יותר ריבית על אותן הלוואות בדיוק. הציבור בישראל טומטם (לא נעים לומר) לקחת משכנתאות בכל מחיר. הציבור לא הבין על מה הוא חותם ולקח משכנתאות במסלול הפריים, רגע לפני עלייתה, ובכך נכנס למסלול שמייקר לו את ההחזר החודשי של המשכנתא ב-1,000-1,5000 שקל בכל חודש. מי נהנה מזה? אתם כבר יודעים - הבנקים. שלושה בנקים פרסמו את הדוחות שלהם השבוע (מזרחי הרוויח כאמור עם 1.367 מיליארד שקל, דיסקונט עם 1.27 מיליארד והבינלאומי עוד 631 מיליון). הרווח של חמשת הבנקים הגדולים ברבעון אחד הוא עצום. כשלאומי ופועלים יפרסמו גם הם ייחשף המספר המלא: כ-6.5 מיליארד שקל. הנה אדוני הארץ האמיתיים - שצוחקים כל הדרך אל הבנק.
המשכנתאות של מזרחי טפחות ברבעון הראשון של 2023. מקור: דוחות הבנק
בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:
נתניה
דירת 5 חדרים ברחוב אהוד מנור, 165 מ"ר + 30 מ"ר מרפסת, קומה 18 מתוך 33, עם מעלית וחניה, במגדל יוקרה הכולל בריכה אולימפית, חדר כושר, חדר דיירים, שומר בלובי, ספא ובית כנסת, נמכרה ב- 8.6 מיליון שקל
דירת 3 חדרים בשדרות בנימין, 90 מ"ר , קומה 6 מתוך 6, עם מעלית, נמכרה ב-1.94 מיליון שקל
הרצליה
דירת 3 חדרים ברחוב כנרת, 72 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת + 6 מ"ר מחסן , קומה 1 מתוך 2, עם מעלית וחניה 1, נמכרה ב-3.55 מיליון שקל
בת ים
דירת 4 חדרים, ברחוב בלפור, 105 מ"ר + 15 מ"ר מרפסת חזית לים, קומה 14 מתוך 16, עם מעליות וחניה לדירה, נמכרה ב-2.82 מיליון שקל
חריש
דירת 4 חדרים, רחוב טורקיז, 95 מ"ר, ב-1.48 מיליון שקל.
דופלקס 4 חדרים, רחוב אורן, 110 מ"ר, מרפסת 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב- 1.75 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים, רחוב טורקיז, 96 מ"ר, ב-1.66 מיליון שקל.
חולון
דירת 2.5 חדרים, רחוב שער ציון, 55 מ"ר, ב-1.73 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב רחבעם זאבי, 70 מ"ר, ב-1.62 מיליון שקל.
אשדוד
דירת 5 חדרים, רחוב קרן היסוד, רובע ד', 130 מ"ר,ב-2.2 מיליון שקל
הנתונים לוקטו מריל קפיטל, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
17.הצחיר מגלם 77 אלף למטר. ממש זול!!!צאן 23/05/2023 20:14הגב לתגובה זו0 0חחחחסגור
-
16.רווחיות הבנקיםקונילמל 22/05/2023 21:09הגב לתגובה זו0 0כשאנשים ימכרו את הגומי של התחתון נראה כמה הבנקים ירוויחו, זה עניין של זמן שלאנשים לא יהיה להחזיר כסף לבנק...סגור
-
15.מדינה שמנותקת מהמציאותכדורי 21/05/2023 11:22הגב לתגובה זו0 0דירות במיליונים אתה לא יודע אם אלה הקונים שפויים בכלל שינוי ביטחוני קטן לרעה והכל יפול לקרשים קשה להסיר זאת כי ההגיון פה לא עובד בכללסגור
-
14.אם מחיר שיווק היה 10 מיליון,אז היה יורד 80% לשני מיליון (ל"ת)עמידרור 21/05/2023 10:49הגב לתגובה זו2 0סגור
-
13.בקבוצות הפייס ברמת גן יש הזוי אחד שמשכנע אחרים למוטטשמעו בדיחה 21/05/2023 09:34הגב לתגובה זו3 7עסקאות טובות, רק כי הוא כנראה לא יכול לקנות, מזכיר לי את הבדיחה על ההוא מהעדה שנעלבים, שלא קיבלו אותו לקורס טיס ואמר שהוא רוצה להתקבל לנ"מ. שאלו למה? כי אם אני לא טס, אז אף אחד לא טס... רק בדיחה חברים.סגור
- טען עוד
-
12.הצלחתם למצוא דירה שנמכרה בהנחה? סוד קטן, אני יכול למצואוואו 21/05/2023 09:31הגב לתגובה זו2 8עסקאות בהנחה ומוכרים לחוצים מאז קום המדינה וגם לפני, אז מה? עדיין דירות טובות וחדישות במחוז ת"א נושקות ל4 מיליון, גם אם הן קטנות, וברוך השם יש קונים, כי לא כולם קונים שטויות יחצניםסגור
-
11.מספיק עם הפמפום של הנדל"ן וההפחדות על עליותדודלי 21/05/2023 08:08הגב לתגובה זו5 0חלאסססס, זה לא יעזור....אין לאנשים כ ס ף!!!!1 מי שכן יש לו כסף חושב פעמיים אם לקנות בתקופה כזאת של אינפלציה ועליית ריבית. אין שום הצדקה למחירי הדירות בעשור האחרון בישראל מלבד התנהגות עדרית של הפראיירים והפחדות של הקבלנים בשילוב הריבית הנמוכה שגרמה לעליות המחירים המטורפות האלה. הגיע הזמן למחיריםשפויים שכל זוג צעיר יוכל לקנות דירה בלי לקחת הלוואות מטורפות.סגור
-
10.ירידה במחיר למטרגיא 21/05/2023 07:44הגב לתגובה זו2 1אם המחיר בתל אביב היה בין 50-60 אלף שח למטר, בעסקה הזאת ירדו כבר ל 40 אלף שח למטר.סגור
-
תל אביב מינוס 20% כבר מהשיארון3554 21/05/2023 08:24הגב לתגובה זו3 1תל אביב ירד מ 60 למטר ל 40 למטר ברוב המקומותסגור
-
9.אני עושה 17% תשואה על ההון ויוצא לפנסיה בקפריסין (ל"ת)דירה בישראל?? 20/05/2023 21:28הגב לתגובה זו1 0סגור
-
8.הדוגמה לדירה בת"א היא לא דירה ממוצעת (ל"ת)חסוס 20/05/2023 21:14הגב לתגובה זו0 0סגור
-
7.מחירי הדירות בתל אביב והרצליה קורסים.דנה 20/05/2023 20:58הגב לתגובה זו4 2החלה קריסת מחירי הדירות בגוש דן. תוך חמש שנים המחירים יירדו לחצי ממחירם היום.סגור
-
6.אין צורך להפחיד, מחירי הדירות לא יעלוהגוחש 20/05/2023 13:55הגב לתגובה זו18 3ככה זה כשהמחירים יורדים, קבלנים ירצו לקנות קרקעות בזול כדי למכור בזוליקח זמן בסוף בעלי הקרקעות יבינו ,יורידו מחירים והקבלנים יוכלו להתמלא בדירותבינתיים יש עוד המון קרקעות שנקנו וצריך לבנות עליהם, המתנה היא הפסד כספי ברורוכדי למכור יהיה צורך בהנחותסבלנות אנחנו רק בתחילת הירידותסגור
-
5.חוסר הבנה מוחלט- המחיר קשור לבעיות עם התמאנתון יחיד על עסקה 20/05/2023 13:36הגב לתגובה זו3 8מי עושה סטטיסטיקה על עסקה יחידה? האם מישהו מנסה להוריד מחיר כדי לקנות לעצמו דירה?סגור
-
4.לא מדויקבני 20/05/2023 13:18הגב לתגובה זו3 0הכותב טועה כשמעריך ירידת מחיר על פי המחיר המבוקש .עדיין יש אינספור בעלי נכסים שמבקשים מחירים הזויים ורק לאחר זמן רב מורידים מחיר. צריך לדעת באילו מחירים נסגרות עסקאות באזור ורק מכך להסיק לגבי מחיר,וזה כשלעצמו גם מורכב אך אפשרי.סגור
-
3.הקבלנים אחראים למחיריםסתם1 20/05/2023 12:54הגב לתגובה זו4 1אף אחד לא טומטם לקחת משכנתא. לכולם היה ברור על מה הם חותמים. נכון שעליית הריבית בחדות שכזו לא הייתה צפויה, אבל מנגד היא לא עלתה, ואף ירדה, במשך עשור שלם. המשכנתאות גם מפוצלות לריבית קבועה לצד משתנה. במקום להאשים את הבנקים, בדוק קודם כיצד הקבלנים מתמרנים את השוק במטרה לייצר עלייה מתמדת ולא הגיונית במחירים הדיור. הבנקים ממש לא מסכנים אך כך גם הקבלנים. הנה רעיון להצעת חוק, קבלן המחזיק בשטח המיועד לבניה מחוייב להתחיל לבנות תוך 5 שנים או שהשטח יולאם. אם קיבל כבר היתר בניה, יחוייב להתחיל לבנות תוך שנה מקבלת ההיתר. רווח של 100 אחוז עבור קבלנים זו חזירות יותר גבוהה מהבנקיםסגור
-
2.איזה מין בורות זה לכתוב כזה דברמומו 20/05/2023 11:03הגב לתגובה זו3 0מי אמר ש-2.6 זה מחיר סביר או אפילו יקר. אולי זה מחיר של דירה עם עוד 2 חדריםסגור
-
1.2 מיליון שקל לכוך בהדר יוסף זה המון כסףתל אביבי 20/05/2023 09:29הגב לתגובה זו19 2הדר יוסף היא שכונה ברובע צפון מזרח, הרחק מהטיילת והים (אבל קרובה לפארק הירקון מזרח) 2 מיליון למשהו זעיר זה המון המון כסף בשבילה. פעם מכרו דברים כאלה בכמה מאות אלשחים.סגור
-
זה מחיר הקרקע עליה תבנה דירת גן גדולה וכנראה גם מרתף לשימוש עצמי (ל"ת)הגולש 20/05/2023 13:56הגב לתגובה זו2 7סגור
-
תקרא שוב , ותבין למה. (ל"ת)אנונימי 20/05/2023 11:06הגב לתגובה זו0 2סגור
