מה יהיו מחירי הדירות עוד שנה ומי בעצם שולט בהם?
כל שבוע שעובר בלי שהממשלה מציגה תוכנית פעולה לשוק הנדל"ן, מקרבת את עליות המחירים. אנחנו בשוק של קונים, אנחנו בשוק של ירידות, הקבלנים בלחץ, מוכרי דירות יד שנייה כבר מורידים ב-5% את המחיר לעומת תחילת השנה. מדובר בירידה ריאלית של 7%-8% לאור האינפלציה, אלו חדשות טובות לצעירים ולהמונים שאין להם דירה, אבל מה יהיה עוד שנה-שנה וחצי? הממשלה צריכה לדאוג שייבנו דירות כדי שהמלאים יהיו גדולים כדי שההיצע יהיה גדול. תזכרו את זה גם בעוד שנה-שנה וחצי - אם המחירים יעלו זה בגלל הממשלה.
הקרטל של הקבלנים
הקבלנים עכשיו פועלים בחוכמה. הניסיון שלהם וזהות האינטרסים ביניהם יוצרת קיפאון בבנייה. זה אומר שייקח יותר זמן לבנות פרויקט. זה גם אומר שיש ירידה בהתחלות של פרויקטים חדשים. הקבלנים שולטים על היצע הדירות ומכאן שהם שולטים על המחירים - הם מקטינים היצע, ואז למרות שהביקוש קטן על רקע הריבית הגבוהה והחזרי המשכנתאות החודשיים הגבוהים, הם יכולים להגיע למצב של עודף ביקוש - ביקוש שעולה על ההיצע.אתם מכירים עוד שוק שבו היצרנים קובעים את המחירים בצורה מונופולית-קרטלית? דמיינו שתופעה כזו תהיה במחירי הלחם, דמינו שלא תהיה תחרות בין המאפיות ושיהיה תיאום - הם ייצרו באופן כללי פחות מהנדרש. נניח גם שלא יהיה פיקוח ממשלתי (על חלק מסוגי הלחם יש פיקוח). אתם כבר יודעים מה יקרה - ביקוש גדול ללחם, יפגוש היצע קטן ללחם - המחירים יעלו. למה זה לא קורה? כי יש תחרות בשוק הלחם ויש פיקוח.
בשוק הדירות אין באמת תחרות. דירה זה לא לחם, בטח שלא "לחם אחיד". אתם רוצים לגור באזור מסוים בשכונה מסוימת, כמה קבלנים כבר בונים שם? אחד, שניים. אולי שלושה. השלושה האלו יודעים שאם מישהו מהם ייכנע, הוא ייכנע ביתר הפרויקטים והוא פוגע בקולגות שלו. אז מנסים להחזיק מעמד. מנסים לא להישבר למרות שיש קבלנים לא מעטים שסובלים מאוד מהקיפאון בעסקאות ומהירידה במחירים. חלקם גם יישבר בהמשך, אבל הקבלנים הגדולים מלאים ברזרבות ומזומנים שיחזיקו אותם עוד תקופה ארוכה מאוד מבלי צורך לבנות ו-או להוריד מחירים.
אז המחירים בירידה, זה עשוי להימשך, אבל המדינה חייבת להתעורר, אחרת זה יהיה מאוחר מדי. בינתיים עוד שתי תובנות מהשבוע האחרון:
התחדשות עירונית - זו אמורה להיות התוכנית שתוציא אותנו מהבוץ, עם בנייה מסיבית היכן שיש ביקוש. במרכז. מדובר על רבבות דירות שנבנות במסגרת פינוי בינוי וזה מבורך. אבל חשוב גם לדעת את הסיכונים - הסיכון של הקבלנים בפרויקטים האלו גדול מאיך שזה נראה כלפי חוץ, המרווחים נמוכים ואז עולה השאלה - האם הקבלן מספיק חזק ובטוח? הרי פינוי בינוי זה פרויקט של 5-7 שנים ואפילו יותר. לא בטוח שההצגה הנוצצת של הפרויקטים האלו אכן תהיה נוצצת גם בסיום - להתחדשות עירונית יש סיכונים שלא מדברים עליהם
- הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
- השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות
זמן שווה כסף - אתם מתרחקים מהמרכז כדי לקנות דירה במחירים נוחים יותר, אבל מה בעצם קורה - קניתם דירה בחצי מיליון שקל פחות, נניח שאפילו במיליון שקל פחות מהמרכז. אתם מחויכים, שמחים ואז אתם יוצאים בבוקר לעבודה במרכז. כבר מהיציאה מהישוב אתם בפקק ענק כי כל ישראל נמצאת עכשיו בשיפוץ אחד גדול. ואחרי היציאה מהישוב יש גם דרך לא קצרה. שעה, שעה וחצי. יש אנשים שנוסעים ברכב הלוך, חזור יותר מ-3 שעות. המומחים מספרים לנו שאין שיפור באופק, ההיפך - ערים נוספות ייכנסו למעגל הזה.
בואו נעשה חשבון - נניח שהתוספת זמן נסיעה , לעומת לגור במרכז, היא רק שעה ביום (בפועל זה עשוי להיות הרבה יותר). אתם יודעים כמה השעה הזו שווה לכם? לחודש, לשנה, לעשר שנים - אם תעשו חשבון תקבלו שהחיסכון שלכם על רכישת דירה זולה, אפילו נעלם. אז תכירו את המקומות הכי פקוקים ותפנימו שצריך לקחת בחשבון גם את הזמן שלכם - זמן שווה כסף.
והנה עסקאות נדלן מהשבוע האחרון:
תל אביב ברחוב שתולים בפארק הדרום, דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 14 מתוך 18 עם חניה ומעלית, נמכרה ב-3.4 מיליון שקל
- 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
- מה קורה בשוק הקרקעות החקלאיות? בדקנו
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
ברחוב היסמין בשכונת רמות ישראל, 60 מ"ר וחצר של 163 מ"ר, בקומת קרקע, ב־4.3 מיליון שקל
בדוד המלך, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, בקומה שלישית ב-6.2 מיליון שקל.
רמת השרון ברחוב ויצמן ברמת השרון, דירת 4 חדרים 110 מ"ר פלוס חניה, קומה ראשונה מתוך 3 עם מעלית. יצאה לשוק במחיר של 3.6 מיליון שקל, נסגר ב-3.425 מיליון שקל.
באר שבע ברחוב רמב"ן, שכונה ד', דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, ב-620 אלף שקל.
ברחוב מבצע נחשון בשכונה ו', דירת 4 חדרים, 84 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-795 אלף שקל
ברחוב סנהדרין בשכונה ד', דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, ב-790 אלף שקל
חריש
דירת 3 חדרים, רחוב הירדן, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 13, חניה, מעלית, נמכרה ב-2 מיליון שקל.
מיני פנטהאוז 4 חדרים, רחוב הרצל, 113 מ"ר, מרפסת 19 מ"ר, קומה 6 מתוך 7,חניה, מעלית, נמכר ב-1.75 מיליון שקל
קרית מלאכי
דירת 3 חדרים, רחוב בעל שם טוב,65 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-755 אלף שקל.
דירת גן 4 חדרים, רחוב אריה צימוקי,112 מ"ר, גינה 40 מ"ר, קומת קרקע מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל.
רחובות ברחוב הרצל, דירת 3.5 חדרים, 103 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 ,ללא חנייה, נמכרה ב-1.62 מיליון שקל.
ברחוב הצנחנים,5 חדרים, 169 מ"ר ב־2 קומות, על מגרש של 364 מ"ר, עם חנייה, נמכרה ב־4.22 מיליון שקל.
תל מונד ברחוב הדקל, דירת 4 חדרים, 75 מ"ר, ללא חניה, באזור שחתום לפינוי בינוי, נמכרה ב-1.875 מיליון שקל.
הנתונים מרי\מקס, אנגלו סכסון, ריל קפיטל ומרשות המסים
- 27.כתב לא חכם 07/08/2023 12:08הגב לתגובה זואם היו חכמים- היו מורידים מחירים מהר ומוכרים במקום לשקר, פשוט כי כבר איש לא מאמין להם.
- 26.שטראוס וחבריה 06/08/2023 05:28הגב לתגובה זועפרה שורטוס ויזל שולטים בכל המדינה !!!! דיקטטורה שלהם בכל האזרחים
- 25.שחר יאיר 15/07/2023 19:29הגב לתגובה זואף חברה לא יכולה לא לעבוד. יש לחברה הוצאות קבועות. חברת בנייה שלא בונה... תקרוס. אז הם בלחץ גדול בהרבה מאיתנו
- 24.חכמוני 13/06/2023 17:49הגב לתגובה זועכשיו יש ניסוח חדש איך למכור לך חודשים לאחרונה כשמוכרים קרקע שלא שווה הרבה אז כותבים למכירה יחידת קרקע ולא מציינים מחיר ולך תנחש מה המשמעות אולי זה רק מטר מרובע אחד או שניים או יותר זה עוד בלוף ישראלי איך לקחת ממך כסף ולא לתת לך כמעט כלום וזה שוב מזכיר לי את השם יש עתיד והרוב חושב שהמשמעות שיש עתיד טוב עבורו אבל אין פה כלום שמחייב ורק הגדרה כלל ית ומטעה
- 23.תוכנית חרום להקמת 300,000 יחידות תוך שנתיים (ל"ת)שלומי 11/06/2023 18:10הגב לתגובה זו
- 22.72 11/06/2023 15:50הגב לתגובה זומה ניסו לומר בכתבה? לבלבל? להטיף מה ששמענו שנים על ביקוש? לסרב לראות שינוי התודעה שכבר כאן, לטפטף מה שכבר לא. אז במבחן המציאות הירידות כבר 20 אחוז מטה וירד עוד המון. ריבית תישאר גבוהה ותשאיר הביקוש בשמונים אחוז מטה. ירידת מחירים 40-70 אחוז מטה ושלושים כבר בשנה הקרובה. שינוי המגמה הזה ישאר איתנו בשלושים שנה הקרובות, ולא ישוב למציאות הספקולטיבית של מינוף לרקע ריבית אפס מלאכותית. ביקוש של משקיעים וסדנאות התעשרות ,אז שלא יבלבלו לכם את המוח עם עאלק כתבות ממביני עניין שמסרבים לזוז עם הגבינה
- 21.הקבלנים הולכים הביתה. (ל"ת)תכלס 11/06/2023 14:51הגב לתגובה זו
- 20.ביבי מלך הקרטלים 11/06/2023 11:03הגב לתגובה זומנכל אאורה מקורב לביבי, למה שיביאו חברות בניה מחול? ביבי מלך הקרטלים.
- 19.נביא בעירו 11/06/2023 11:00הגב לתגובה זולדעתי לא נברח מטריילר פארקס כמו בארהב, ובניה קלה במכולות, אחרת, לא רואה איך אנשים רוכשים דיור במחירים המופקעים האלו.
- 18.פינוי בינוי 11/06/2023 09:26הגב לתגובה זומדהים כמה חוסר מקצועיות מפגינים הכתבים פה.כל פרוייקט יוצא לדרך רק עם לווי בנקאי מלא ובעלי הדירות מקבלים ערבות בנקאית ביום הפינוי על מלא שווי הדירה החדשה.חבל שלא מבינים פה כלום
- תכלס 11/06/2023 14:53הגב לתגובה זוהשווי המלא של הדירות בירידה.
- מה זה קשור 11/06/2023 18:57נותנים לאמשים בחינם חדש ויותר גדול במקון הישן ועדיין לאמרוצים?
- 17.עופרי 11/06/2023 07:36הגב לתגובה זושוק הדיור נשלט בידי קרטל של קבלנים/יזמים שמווסתים את המחירים כלפי מעלה. עלות בניית דירה היא כ 700 שח. כל השאר זה קניבליזם שלצהמדינה והיזמים.
- 16.יעקב 11/06/2023 04:48הגב לתגובה זוומי שמחזיק קרקע ולא בונה שישלם מס 30% משוי הקרקע !!! רק ככה יהיה ניתן להוריד מחירי הדיור
- אר 11/06/2023 18:59הגב לתגובה זוהכתב וחבר ניסיון. לאמי יש מלאי ללא ריבית, כל השאר משלמים ריבית, אין להם אינטרס לחכות. שלב ההיתר בישראל הוא שלוש שנים, קרקע רמי מוגבלת לבניה תוך פרק זמן של ארבע עד חמש שנים. פשוט כתב חסר ניסיון
- 15.תיתנו רשיון וקרקע לחברות בנייה זרות שיתחרו בישראלים (ל"ת)אריה 11/06/2023 01:51הגב לתגובה זו
- 14.Mor 11/06/2023 01:32הגב לתגובה זוכבר לא ניתן לעצור את ירידת האנשים מהארץ שנגרמו בשל יוקר המיחייה ומחירי הדירות המטורפים
- חחח 11/06/2023 08:38הגב לתגובה זוואצלך כבר גל הגירה המוני, עוד כמה פנטזיות פופוליסטיות שלא מחזיקות מים, בבקשה? לא יעזור כלום, כול הנתונים מצביעים על עליה קרבה והולכת במחירי הנדלן, ויתכן בהחלט שבגלל הלחצים הכבושים הגדלים והולכים, מיעוט התחלות בניה, ולא מעט אנשים עם הרבה כסף, יהיה גל התפרצות עליות מבהיל.
- 13.מה עדיף:ירידת מחיר בנדלן ונסיקה במשכנתא או ההפך (ל"ת)אור 11/06/2023 00:36הגב לתגובה זו
- לאוניד 12/06/2023 22:26הגב לתגובה זותלוי במצבך הכלכלי, מסלולי המשכנתא והאפשרות למחזר בעתיד
- 12.קוקו לא מאילת 10/06/2023 19:06הגב לתגובה זותקלה?
- פשוט מאד 11/06/2023 08:40הגב לתגובה זובתקופות זמן קצרות, כמו עכשיו למשל. בד"כ לאחר כול תקופת התמתנות הגיע גל עליות, לתשומת ליבך.
- לאוניד 12/06/2023 22:27חפש גרף של מחירי נדל"ן ריאליים מתואמי אינפלציה. אתה תופתע!! מה שכתבת פשוט לא נכון בעליל.
- 11.יאאלללללה 10/06/2023 11:59הגב לתגובה זוליד פארק הירקון (אבל לא קרוב לבני ברק), בבניין בוטיק (לא מתאימה לי ההתנהלות במגדלים, גרתי שם ולא עוד!), איפה אפשר למצוא דירה נורמלית כזו עם חניה רגילה, לא רובוטית, לא מכפיל ומרפסת שמש לא 11-10 מ? עד שכבר מצאתי, מישהו סגר, נתן מאה אלף במיידי והבטיח את הדירה ואי אפשר למצוא. מיואאאאאאש!
- 10.קבלנים אינם מונופול/קרטל, גם אם במקום אחד בונים שנ 10/06/2023 11:37הגב לתגובה זוקבלנים אינם מונופול/קרטל, גם אם במקום אחד בונים שניים שלושה קבלנים אז בניה בעיר סמוכה הינה מוצר תחליפי מה שמתואר זה הליך של שוק חופשי. המונופול נמצא בשיווק קרקרעות רמ״י
- 9.עולם 10/06/2023 11:30הגב לתגובה זורק עליות מחירים ולא משנה הסיבה שיגידו. 35 אחוז תעשה את הפתרון. צריך לתת לזה להתנפח. רק ככה תחזור השפיות ( 70 משכורות)
- 8.הבורסה הישראלית 10/06/2023 11:11הגב לתגובה זוסתם בזבזו כסף. למעשה הבורסה פה מתה סופית. היא כבר לא תתאושש לעולם . גם הנדלן פה לא יעלה יותר לאנשים אין כסף וסביר להניח שמחירי הדירות ירדו . כל מי שיכול קונה דירות בחו"ל. אין מה לחפש בישראל . ולא ברור למה אנשים משכילים נשארים בחרא הזה.
- כמה קשקשת נואשת 10/06/2023 19:19הגב לתגובה זואין שום סיבה ריאלית לירידת מחירים בנדלן, וכרגע אנו בתקופה של המתנה אבל לא ירידה בביקושים, להיפך! וכשכבר אנשים יבינו שאין למה לחכות, תהיה פה התפרצות כזו של עליית מחירים ותחרות על כול דירה באזורי הביקוש שאח"ב אנשים יבכו שנים למה לא קנו כשעוד היה אפשר. אבל זה בסדר שיש מתלבטים, ככה מווסתים את הביקושים והעליה תהיה רק סבירה ולא פצצה.
- 7.צעירי ישראל 10/06/2023 11:10הגב לתגובה זובמחאת הדיור ב - 2011 וריסק ל נ צ ח 3 מיליון זוגות צעירים .
- דוד 10/06/2023 16:14הגב לתגובה זוהוא כבר צוחק עלינו כבר 15 שנה....
- 6.אדם 10/06/2023 10:29הגב לתגובה זואם אין כח קניה ההיצע והביקוש לא רלבנטי ולא יכול לשנות מחיר . גם אלף כתבות פימפום לא ישנו את כח הקניה!!
- 5.עכשיו לאחר הקמת הממשלה הגרועה הזאת. עם הסכמים קאלצ 10/06/2023 10:15הגב לתגובה זועכשיו לאחר הקמת הממשלה הגרועה הזאת. עם הסכמים קאלציונים, שוחד בחירות, ירידה ממסים , תקציב מנופח. רק נזק ביבי עשה
- 4.חי 10/06/2023 10:13הגב לתגובה זוהממשלה תוריד את המחירים שכל אחד יוכל לקנות בדיזינגוף פינת רוטשילד עם נוף לים ושני חניות....
- 3.במיוחד בממשלה הזאת שהכל כל כך מושחת ושוחד לכולם. כ 10/06/2023 10:12הגב לתגובה זובמיוחד בממשלה הזאת שהכל כל כך מושחת ושוחד לכולם. כבר יש ירידה ממסים בנדלן והייטק, כנגד תקציב מדינה מנופח בגלל הסכמים קאלציונים. אז הנזק שביבי עשה ישאר כאן עוד שנים.
- 2.בן של קבלן 10/06/2023 09:40הגב לתגובה זוובכן קבלנים זה לא כמו יצרני לחם. אם קבלן יבנה ויפסיד הוא יכול לאבד את חייו את משפחתו הרס ילדיו עתידם. הקונספירציות של כל מיני הזויים קונספירטיבים שיש מעוצת חכמי הקבלנים שמחליטה לווסת בניה...אם קבלן יחשוב שהוא ירוויח הוא יבנה אם הוא חושב שהוא יפסיד הוא לא יבנה. דירה זה לא לחם שאת מכין בלילה מוכר בבוקר דירה את מתחיל היום מוכר בעוד 5 שנים במקרה הטוב. מי שמתלונן על הקבלנים העשירים השבעים שיהיה קבלן בעצמו.
- רא 11/06/2023 19:02הגב לתגובה זובדיוק, לבנות דירה זה הליך מאוד ארוך ומי שיכול להתחיל הליך לא מחכה. המגרש עולה לו והפקידים רק מעכבים אותו, אז למה לחכות
- יועץ 11/06/2023 05:58הגב לתגובה זואחכ תמשכן את הדירה של ההורים ועוד נכסים וכך יהיה לך כסף להיות קבלן של 50 דירות. תתחיל בקטן. הרי קבלנים רק מרוויחים בקלות. תעזור למליונים להיות בעלי דירה....מקסימום אם תכשך על המשפחה הגדולה שלך תלך לרחוב או תתאבד
- סתם אחד 10/06/2023 18:51הגב לתגובה זוואתה רק חושב על המשפחה של הקבלן. לא יכול לבנות? שימכור את הקרקעות שהוא מחזיק ושמישהו אחר יבנה. המדינה חייבת לשחרר קרקעות או לבנות דיור להשכרה.
- 1.קשקש 10/06/2023 09:33הגב לתגובה זומה שיקבע זה כמה הריבית תעלה ומה האורך של המיתון
