מה יהיו מחירי הדירות עוד שנה ומי בעצם שולט בהם?

כל שבוע שעובר בלי שהממשלה מציגה תוכנית פעולה לשוק הנדל"ן, מקרבת את עליות המחירים. אנחנו בשוק של קונים, אנחנו בשוק של ירידות, הקבלנים בלחץ, מוכרי דירות יד שנייה כבר מורידים ב-5% את המחיר לעומת תחילת השנה. מדובר בירידה ריאלית של 7%-8% לאור האינפלציה, אלו חדשות טובות לצעירים ולהמונים שאין להם דירה, אבל מה יהיה עוד שנה-שנה וחצי? הממשלה צריכה לדאוג שייבנו דירות כדי שהמלאים יהיו גדולים כדי שההיצע יהיה גדול. תזכרו את זה גם בעוד שנה-שנה וחצי - אם המחירים יעלו זה בגלל הממשלה. 

הקרטל של הקבלנים

הקבלנים עכשיו פועלים בחוכמה. הניסיון שלהם וזהות האינטרסים ביניהם יוצרת קיפאון בבנייה. זה אומר שייקח יותר זמן לבנות פרויקט. זה גם אומר שיש ירידה בהתחלות של פרויקטים חדשים. הקבלנים שולטים על היצע הדירות ומכאן שהם שולטים על המחירים - הם מקטינים היצע, ואז למרות שהביקוש קטן על רקע הריבית הגבוהה והחזרי המשכנתאות החודשיים הגבוהים, הם יכולים להגיע למצב של עודף ביקוש - ביקוש שעולה על ההיצע. 

אתם מכירים עוד שוק שבו היצרנים קובעים את המחירים בצורה מונופולית-קרטלית? דמיינו שתופעה כזו תהיה במחירי הלחם, דמינו שלא תהיה תחרות בין המאפיות ושיהיה תיאום - הם ייצרו באופן כללי פחות מהנדרש. נניח גם שלא יהיה פיקוח ממשלתי (על חלק מסוגי הלחם יש פיקוח). אתם כבר יודעים מה יקרה - ביקוש גדול ללחם, יפגוש היצע קטן ללחם - המחירים יעלו. למה זה לא קורה? כי יש תחרות בשוק הלחם ויש פיקוח. 

בשוק הדירות אין באמת תחרות. דירה זה לא לחם, בטח שלא "לחם אחיד". אתם רוצים לגור באזור מסוים בשכונה מסוימת, כמה קבלנים כבר בונים שם? אחד, שניים. אולי שלושה. השלושה האלו יודעים שאם מישהו מהם ייכנע, הוא ייכנע ביתר הפרויקטים והוא פוגע בקולגות שלו. אז מנסים להחזיק מעמד. מנסים לא להישבר למרות שיש קבלנים לא מעטים שסובלים מאוד מהקיפאון בעסקאות ומהירידה במחירים. חלקם גם יישבר בהמשך, אבל הקבלנים הגדולים מלאים ברזרבות ומזומנים שיחזיקו אותם עוד תקופה ארוכה מאוד מבלי צורך לבנות ו-או להוריד מחירים.

אז המחירים בירידה, זה עשוי להימשך, אבל המדינה חייבת להתעורר, אחרת זה יהיה מאוחר מדי. בינתיים עוד שתי תובנות מהשבוע האחרון:

התחדשות עירונית - זו אמורה להיות התוכנית שתוציא אותנו מהבוץ, עם בנייה מסיבית היכן שיש ביקוש. במרכז. מדובר על רבבות דירות שנבנות במסגרת פינוי בינוי וזה מבורך. אבל חשוב גם לדעת את הסיכונים - הסיכון של הקבלנים בפרויקטים האלו גדול מאיך שזה נראה כלפי חוץ, המרווחים נמוכים ואז עולה השאלה - האם הקבלן מספיק חזק ובטוח? הרי פינוי בינוי זה פרויקט של 5-7 שנים ואפילו יותר.  לא בטוח שההצגה הנוצצת של הפרויקטים האלו אכן תהיה נוצצת גם בסיום - להתחדשות עירונית יש סיכונים שלא מדברים עליהם

זמן שווה כסף -  אתם מתרחקים מהמרכז כדי לקנות דירה במחירים נוחים יותר, אבל מה בעצם קורה -  קניתם דירה בחצי מיליון שקל פחות, נניח שאפילו במיליון שקל פחות מהמרכז. אתם מחויכים, שמחים ואז אתם יוצאים בבוקר לעבודה במרכז. כבר מהיציאה מהישוב אתם בפקק ענק כי כל ישראל נמצאת עכשיו בשיפוץ אחד גדול. ואחרי היציאה מהישוב יש גם דרך לא קצרה. שעה, שעה וחצי. יש אנשים שנוסעים ברכב הלוך, חזור יותר מ-3 שעות. המומחים מספרים לנו שאין שיפור באופק, ההיפך - ערים נוספות ייכנסו למעגל הזה. 

בואו נעשה חשבון - נניח שהתוספת זמן נסיעה , לעומת לגור במרכז, היא רק שעה ביום (בפועל זה עשוי להיות הרבה יותר). אתם יודעים כמה השעה הזו שווה לכם? לחודש, לשנה, לעשר שנים - אם תעשו חשבון תקבלו שהחיסכון שלכם על רכישת דירה זולה, אפילו נעלם. אז תכירו את המקומות הכי פקוקים ותפנימו שצריך לקחת בחשבון גם את הזמן שלכם - זמן שווה כסף. 

והנה עסקאות נדלן מהשבוע האחרון:

תל אביב
ברחוב שתולים בפארק הדרום, דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 14 מתוך 18 עם חניה ומעלית, נמכרה ב-3.4 מיליון שקל

ברחוב היסמין בשכונת רמות ישראל, 60 מ"ר וחצר של 163 מ"ר, בקומת קרקע, ב־4.3 מיליון שקל

בדוד המלך, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר,  בקומה שלישית  ב-6.2 מיליון שקל. 

רמת השרון
ברחוב ויצמן ברמת השרון, דירת 4 חדרים 110 מ"ר פלוס חניה, קומה ראשונה מתוך 3 עם מעלית. יצאה לשוק במחיר של 3.6 מיליון שקל, נסגר ב-3.425 מיליון שקל.

באר שבע
ברחוב רמב"ן, שכונה ד', דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, ב-620 אלף שקל.

ברחוב מבצע נחשון בשכונה ו', דירת 4 חדרים, 84 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-795 אלף שקל

ברחוב סנהדרין בשכונה ד', דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, ב-790 אלף שקל

חריש

חדרה  <

דירת 3 חדרים, רחוב שז"ר, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה, נמכרה ב-1.03 מיליון שקל. 

מיני פנטהאוז 4 חדרים, רחוב הרצל, 113 מ"ר,  מרפסת 19 מ"ר, קומה 6 מתוך 7,חניה, מעלית, נמכר ב-1.75 מיליון שקל
 

קרית מלאכי 

דירת 3 חדרים, רחוב בעל שם טוב,65 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב-755 אלף שקל.

דירת גן 4 חדרים, רחוב אריה צימוקי,112 מ"ר, גינה 40 מ"ר, קומת קרקע מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל.

רחובות
ברחוב הרצל, דירת 3.5 חדרים, 103 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 ,ללא חנייה, נמכרה ב-1.62 מיליון שקל.

ברחוב הצנחנים,5 חדרים, 169 מ"ר ב־2 קומות, על מגרש של 364 מ"ר, עם חנייה, נמכרה ב־4.22 מיליון שקל.

תל מונד
ברחוב הדקל, דירת 4 חדרים, 75 מ"ר, ללא חניה, באזור שחתום לפינוי בינוי, נמכרה ב-1.875 מיליון שקל.

הנתונים מרימקס, אנגלו סכסון, ריל קפיטל ומרשות המסים