תכירו את המסלול החדש במשכנתאות: מל"צ ולמה אנשים עוברים אליו?

עליית הריבית במשק הקפיצה את ההחזר החודשי של משקי הבית ב-1,000-1,500 שקלים בחודש. זה הרבה מאוד כסף והתוצאה היא שרואים חודש אחרי חודש נפילה של 50% בלקיחת המשכנתאות החדשות. אבל עדיין - היקפי המשכנתאות גבוהים, 6 מיליארד שקלים וחצי בחודש. זה המון. האנשים שלוקחים אותם כעת לא מאמינים שמחירי הדיור מסוגלים גם לרדת (למרות שבחצי השנה האחרונה הם בירידה), אבל אולי הם גם אומרים לעצמם - אם נצליח 'לחנוק' את עצמנו עכשיו, לפחות נהיה על הגלגל.

אבל מהו תמהיל המשכנתא שאותם אנשים לוקחים כעת? מתברר שיש שינוי טקטוני. אם בשנתיים האחרונות אנשים עשו טעות ולקחו כמה שיותר מהמשכנתא במסלול הפריים (למרות שזה היה ברור כבר אז שמדובר במהלך מסוכן שייגמר באסון כשהריבית תעלה - והתרענו על כך בזמן אמת) אז עכשיו יש תנועה משמעותית לכיוון של מסלול לא מוכר: משתנה לא צמודה שאינה פריים, או בקיצור: מל"צ. 

בנק ישראל החל אתמול לפרסם את התפלגות המשכנתאות של הציבור ועל פי הנתונים בחודש מאי אחוז המשכנתאות ב"משתנה לא צמודה שאינה פריים" כבר עמד על 17% מכל המשכנתאות החדשות בבנקים, וזאת לעומת 6% רק בחודש מרץ האחרון - פי 3 בתוך חודשיים בלבד.

אפשר לראות את זה גם כשמסתכלים על הבנקים שמובילים את שוק המשכנתאות - ובראשם מזרחי טפחות (שנותן 36% מהמשכנתאות החדשות) פועלים (23%) ולאומי (21%) אפשר לראות את הזינוק בנתח של המסלול החדש: בחודש מאי 27% מהיקף המשכנתאות שנתן בנק מזרחי טפחות היה במסלול המל"צ, זאת לעומת 11% בלבד בחודש מרץ (פי 2.5). בפועלים מדובר על 9% בחודש מאי לעומת רק 2% בחודש מרץ (פי 4.5). בלאומי מדובר על 18% לעומת 9% בחודש מרץ (פי 2).

מהו המסלול החדש הזה ומדוע לוקחי משכנתאות מעדיפים אותו? 
מדובר במסלול שבו הריבית מוצמדת לאגרות החוב (בניגוד לפריים שמוצמדת לריבית בנק ישראל) והיא משתנה פעם ב-5 שנים. כמובן, יש קשר הדוק בין הריביות הללו ועדיין במסלול המל"צ הריבית יכולה להיות נמוכה גם ב-1% ביחס לריבית הפריים.

"מל"צ מזכירה את ריבית הפריים אבל היום הריבית במסלול המל"צ יותר נמוכה וכנראה גם בשנה-שנתיים הקרובות" אומר יועץ המשכנתאות אביעד דגן ומרצה בחוג לכלכלה וניהול באקדמית עמק יזרעאל. "הריבית תשתנה עוד 5 שנים כך שאם הריבית במשק תרד ותביא לירידה בתשואות האג"ח גם הריבית במל"צ תרד.

ואכן נתוני בנק ישראל מראים זאת. כך למשל, בבנק מזרחי טפחות הריבית במסלול המל"צ עומדת על 5% לעומת 6.24% בפריים ובהשוואה ל-4.9% במסלול הקל"צ. בבנק לאומי מדובר על 5.06% במל"צ לעומת 5.96% בפריים ו-4.89% בקל"צ. בפועלים מדובר על 5.24% במל"צ לעומת 5.75% בפריים ו-4.89% בקל"צ. גם בדיסקונט מדובר על 5.27% במל"צ לעומת 5.9% בפריים ו-5% בקל"צ.

"הבנקים מנסים לעזור בכך שהחלו להוריד את הריבית על מסלול ה"משתנה לא צמודה" כך שכיום זה מתחיל להוות תחליף טוב לפריים. הבנק מעדיף שהלקוחות ייקחו הלוואה יותר סולידית בשלב זה ולכן הם מקלים על הלקוחות. הפער יכול להיות יותר מאחוז לטובת המשתנה לא צמודה" מסכים יועץ המשכנתאות אהוד סטודניה. יועץ המשכנתאות צחי גרוסמן מצטרף: "המל"צ הוא מסלול שנותן שקט ללקוח עד יעבור זעם. היום זה מוביל לריביות הטובות ביותר".

ובכל זאת, יש למסלול המל"צ גם חסרונות: "במסלול ריבית הפריים אין עמלת פירעון מוקדם ואילו במל"צ יש עמלת פירעון מוקדם שהיא יחסית לזמן שנשאר עד נקודת היציאה הקרובה (המרחק מה-5 שנים), כך שאם תחול ירידה דרמטית בריבית הפריים, אז מסלול הפריים יכול להתברר בדיעבד כנכון יותר".

"החיסרון הוא שלא יכול לקרות מצב שהריבית במסלול הזה תרד בלי פעולה אקטיבית. בפריים אתה מושפע אוטומטית מהשינוי. לכן, כשהפריים היה נמוך אנשים שמחו לקחת את הסיכון אבל כאשר כעת כשהוא גבוה אנשים חוששים לקחת את הסיכון שהוא ימשיך לעלות" מוסיף אהוד סטודניה.

האם בכלל לא כדאי להיות חשופים כעת למסלול הפריים, הרי אפילו בנק ישראל מעריך שהריבית במשק תתחיל לרדת כבר בשנה הבאה?
סטודניה: "אני כן ממליץ ללקוחות שלי לקחת כ-15% אחוז מהמשכנתא בריבית פריים מתוך הנחה שהפריים יירד בשנים הקרובות. זה סיכון סולידי שכדאי לקחת".

רגע אבל האם מל"צ זה באמת מסלול חדש?
האמת היא שלא מדובר במסלול חדש אבל הוא פחות עניין את הציבור עד היום. רוב האנשים לא השתמשו בו וכנראה גם לא שמעו עליו. למעשה, בבנק ישראל אמנם השתמשו לאורך השנים בשם הרשמי 'משתנה לא צמודה' אבל הסבירו ש-90% מהכסף שם זה מסלול הפריים. הסיבה הייתה שעד להעלאת הריבית במשק בשנה האחרונה מסלול הפריים היה הזול ביותר. הציבור נהר אליו כי אפשר היה לקבל את החלק הזה במשכנתאות ב'פריים מינוס חצי' ואפילו יותר.

במילים פשוטות, על החלק שלקחו במשכנתא במסלול הפריים אפשר היה לקבל עד לפני שנה ריבית של 1% (ריבית הפריים עמדה על 1.6%). בכל המסלולים האחרים הריביות היו גבוהות יותר. 

אבל כעת, אחרי עליית הריבית, מסלול הפריים נראה פחות אטרקטיבי לאנשים, כי הריבית בו גבוהה ועומדת על 6.25% (ואם בנק ישראל ימשיך להעלות את הריבית אז הריבית תהיה גבוהה יותר).

הריבית על המשכנתאות בבנקים השונים. מקור: בנק ישראל

האם הבנקים 'דוחפים' כעת את הלקוחות יותר לכיוון של המסלול של ריבית לא קבועה?

לפני מספר ימים נתקלנו בסיפור הבא. אדם הגיע לאחד הבנקים וקיבל הצעה למשכנתא שהיא שני שלישים במסלול קל"צ - קבועה לא צמודה, ועוד שליש במסלול של ריבית הפריים. האמת שהסיפור הזה מקומם: הבנק בעצם 'דחף' אותו לקבע את הריבית הקבועה ברמה גבוהה (של יותר מ-5.5%) כשהבנק מעריך שהריבית במשק תרד ולכן הריביות בעוד שנה יהיו נמוכות יותר. בעצם הבנק גורם ללקוח לקחת ריבית גרועה מבחינתו כדי להרוויח ממנו את המקסימום להרבה שנים.

אבל יועצי המשכנתאות חושבים שהתרגיל הזה לא מצליח לבנקים. לדברי יוני ברלינר, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל "הבנקים יותר דוחפים לקל"צ, אבל הציבור נמנע מזה בגלל החשש מעמלות פרעון מוקדם". סטודניה מוסיף שזה לא משתלם לבנקים כי "המרווח שלהם במסלול קל"צ הוא נמוך יחסית ובמסלולים אחרים המרווח גבוה יותר. עלות המשכנתא ומצב האינפלציה היא זו שמכוונת את האנשים", רק שכאמור - הבעיה היא שהבנק מקבע לעצמו ריבית גבוהה לזמן שבו הריבית במשק תרד.

דגן סבור אחרת: "היום הפריים מתומחר בערך ב-1-1.5% גבוה יותר מאשר מסלולי הקל"צ והמל"צ. מי שלוקח היום חלק גדול יותר מהמשכנתא במסלול הפריים בעצם נשען על ספקולציה שהפריים יירד חזרה בלפחות 2%, רק שבינתיים הוא יצטרך לשלם עליו יותר. אז אין כאן נכון ולא נכון, כי אם לא ניקח 'פריים', והריבית במשק באמת תרד באופן חזק אז כשנרצה לעשות שינוי כדי להכניס את הפריים למשכנתא שלנו, נצטרך כנראה לשלם עמלות פירעון לא נמוכות".

למה בעצם בנק ישראל מחייב לקחת בתקופה הזו שליש מהמשכנתא במסלול הריבית הקבועה?
דגן: "בתקופה כזאת של שינויים באינפלציה, עדיף לקחת מסלול לא צמוד מאשר צמוד (בטח כשמדברים על 30 שנה). שנית, בתקופות כאלו תמיד כדאי עוגן יציב".

סטודניה מחדד: "משום מה בנק ישראל עדיין מחייב לקחת משליש מהמשכנתא בהלוואה קבועה. זה  שיכול לגרור בעתיד ללקוחות קנסות יציאה גבוהים עקב הריבית הגבוה. אבל מצד שני - כאשר האפשרות לקחת ק"צ או קלצ וההפרש בניהם הוא כ-2% אנשים מעדיפים לקחת קל"צ מתוך הנחה שגם אם האינפלציה תרד היא תעמוד על אזור ה-2-3%".

יש לקל"צ יתרון כלשהו בתקופה הנוכחית?
סטודניה: "אם ניקח הלוואה צמודת מדד לא רק ההחזר החודשי עולה עם המדד אלא גם הקרן עולה. היתרון של קל"צ בתקופה של אינפלציה היא שהקרן הולכת ונשחקת, כך שאנשים רוצים לשחוק אותה ולא שיקרה להם מצב שבו הם משלמים כסף רב אבל בסוף השנה מגלים שהקרן בכלל עלתה באלפי שקלים". הבעיה היחידה כאן היא שבנק ישראל מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה. כשזו תרד - שחיקת הכסף במסלול הקל"צ תחזור להיות לא משמעותית.

פילוח המשכנתאות בחודשים מאי לעומת מרץ. מקור: בנק ישראל