בחודש מאי מכירת הדירות החדשות זינקה ב-47% - למה זה נתון חסר משמעות?

בחודש מאי האחרון חל זינוק של 46.8% במכירת הדירות החדשות (2,180 דירות חדשות) לעומת החודש שלפניו, אפריל. לכאורה, הציבור חזר להסתער על שוק הנדל"ן. אבל זה לא המצב. אפשר לראות גם בנתוני בנק ישראל כביכול מגמה דומה בנתוני חודשי אפריל-מאי, אבל גם שם הנתון בחודש הספציפי הזה מטעה. הסיבה לזינוק בנתון הוא בעצם חג הפסח שהיה בחודש אפריל. היה פחות שבוע עבודה במשק ולכן בחודש שאחריו קפץ מספר העסקאות. אבל אם מנכים עונתיות, אם מנטרלים את פער ימי העבודה בין החודשים יוצא שבחודש מאי דווקא נרשמה המשך ירידה של 7.6% בחודש מאי לעומת החודש בחודש אפריל.

אז נתוני חגים הם נתונים מטעים, אבל עכשיו נכנסנו לחודשי הקיץ. אין בעיה של פחות ימי מסחר (אולי רק חופש ואנשים שטסים לחו"ל) והשאלה היא האם המגמה של הנפילה של 40-50% בעסקאות, כפי שהיה בחודשים הקודמים תימשך. לכאורה, התשובה חיובית. הריבית במשק היום היא לא מה שהייתה לפני שנה, לאנשים קשה יותר לשלם את המשכנתא ובטח לקחת משכנתא חדשה. ועדיין - נתוני המשכנתאות של חודש יוני הצביעו על יציבות ביחס לחודש מאי, על רמה של 6.54 מיליארד שקל. כאן כבר מדובר על חודשיים מלאים והשאלה היא האם הציבור החליט שמה קונים דירה 'לא משנה מה'. נתוני החודשים הבאים יהיו מעניינים וישפכו אור על מה שקורה כעת בשוק.

נתון חשוב נוסף הוא מספר הדירות החדשות 'על המדף' -  אלה נמצאות ברמות שיא גבוהות של 57.3 אלף דירות, כאשר לפני שנה ושנתיים היה מדובר על 47-50 אלף דירות. בחודש מאי לפני שנה היו 45.7 אלף דירות לא מכורות. בצד השלילי - משך חודשי הבנייה נמצא במגמת עלייה - 23.6 חודשים, כלומר הקבלנים בונים לאט יותר מבעבר. עוד על פי הלמ"ס, יותר מחצי מהדירות למכירה נמצאות במחוזות ת"א (29.5%) והמרכז (23.9%).

בשלושת החודשים האחרונים נמשכה המגמה של הירידה במכירת דירות חדשות. בשלושת החודשים מרץ עד מאי 2023 נמכרו 6,570 דירות חדשות, ירידה של 17.9% לעומת שלושת החודשים דצמבר עד פברואר, אז נמכרו 8,010 דירות. בניכוי עונתיות, מדובר על ירידה של 5.5%. בלמ"ס מציינים כי כאשר מסתכלים בטווח רחב יותר, מאז אוגוסט 2021 עד חודש מאי 2023, נרשמה ירידה של 3.4% בממוצע בכל חודש, חצי שנה לפני העלאת המס על המשקיעים. כלומר - המשקיעים הבינו מזמן שתחום הדירות להשקעה פחות משתלם כעת, כמעט שנה לפני שהריבית במשק התחילה לעלות וחצי שנה לפני העלאת מס הרכישה למשקיעים חזרה ל-8% ע"י משרד האוצר. המשקיעים ראו את התשואה על הדירה יורדת ל-2-3% והתחילו לצאת. הבעיה היא במהלכים ממשלתיים מהסוג הזה - שאת המחיר משלמים השוכרים ומחירי השכירות מזנקים בשנה האחרונה ב-8%.

עוד מעניין לציין שבשלושת החודשים האחרונים 27.2% מהדירות שנמכרו היו בתוכניות הממשלתיות (מחיר למשתכן וכדו'), עליה של 16.8% ביחס לשלושת החודשים שלפני. כ-29.3% מהדירות שנמכרו היו בדרום ו-22.2% במרכז. רבע מהדירות החדשות נמכרו בנתיבות (448), אשקלון (420), ירושלים (410) ובאר שבע (332). עוד מקומות עם הרבה רכישות יחסית: ראשון לציון (279), פתח תקוה (277), תל אביב (245), נתניה (178), חיפה (171) ורמת גן (158).

במקביל צריך לומר - התחלות הבניה נופלות גם הן. זה לא בטעות. הקבלנים עוצרים בנייה כדי לשמור על המחירים. זו בעיה כי אם יהיו פחות התחלות בנייה המשמעות תהיה פחות היצע בעוד 3-4 שנים ואז המחירים, שיורדים בחצי השנה האחרונה, עלולים שוב לעלות. זו כמובן הכוונה של הקבלנים, רק לא בטוח שהם יוכלו 'למרוח את הזמן' כמה שהם רוצים - יש להם במקביל עלויות מימון שזינקו בעקבות עליית הריבית. השאלה היא כמה מזומנים הם אגרו בימי הטירוף של עליות המחירים בשנתיים שלוש הקודמות והאם הם השכילו לשמור עליהם ליום סגריר מבחינתם. זה גם יראה לכם מי היו קבלנים טובים יותר, חכמים יותר, מוכשרים יותר, ומי סתם ניצלו את הריבית האפסית. מי שחשבו לטווח ארוך, ומי שחזקים יותר, ישרדו. בהחלט ייתכן שיהיו קבלנים שיפשטו את הרגל. אבל סביר שהרוב ישרדו.