היקף המשכנתאות באוגוסט: 7 מיליארד שקל, הגבוה ביותר מתחילת השנה

נתוני המשכנתאות של בנק ישראל לחודש אוגוסט יכולים לעודד רק את הקבלנים - היקף המשכנתאות שהציבור נטל בחודש אוגוסט האחרון עלה ב-9.5% לעומת החודש שעבר (יולי) ועמד באוגוסט על 7.013 מיליארד שקל, וזאת בהשוואה ל-6.3 מיליארד בחודש יולי. למעשה, מדובר בנתון הגבוה ביותר מאז תחילת השנה הנוכחית, אבל עדיין מדובר על ירידה של 27% ביחס לחודש אוגוסט המקביל בשנה שעברה. האם מדובר בחזרה של הקונים לשוק הנדל"ן? מוקדם כמובן לקבוע. על פי נתוני עסקאות הנדל"ן של משרד האוצר התשובה היא לא. כן מדובר בבלימה - אפשר לראות את זה בנתוני המשכנתאות כאשר גם בחודשים הקודמים כבר היה מדובר על ירידה מינורית ביותר (ירידה של 2% מיוני ליולי, שינוי אפסי בחודש שלפניו וכו'). וצריך גם לומר - בבנקים ציפו לעליה משמעותית יותר במשכנתאות בקיץ. חודשי הקיץ נחשבים חזקים יחסית ובבנקים העריכו שהציבור ייקח גם 7.5 מיליארד שקל, אנחנו לא שם.

אז אם הקונים עוד לא חוזרים לשוק, למה יש עליה? הסיפור נמצא יותר במיחזורי המשכנתאות. אפשר לראות בחודשיים האחרונים זינוק משמעותי במיחזורים. כלומר לאנשים קשה יותר לשלם את המשכנתא והם פורסים אותה ליותר זמן, כדי להוריד את העלות החודשית. כך, משך חיי המשכנתא (הזמן שלוקח להחזיר אותה) התארך בשנים האחרונות. אם לפני שלוש שנים היה מדובר על 22 שנים בממוצע אז כעת מדובר על 24 שנים בממוצע (כאשר לפני מספר חודשים גם היה מדובר על 24.6 שנים). לשם השוואה, בשנת 2011 לקח לציבור 20 שנה להחזיר משכנתא.

מעבר לכך, בבנק ישראל יפרסמו רק בסוף החודש את נתוני המיחזור, אבל אפשר לראות את הימשכות המגמה כבר מספר חודשים, ואפשר היה לזהות את המגמה כבר לפני חודשיים. על פי הנתונים המעודכנים לחודש יולי, היקף מיחזור המשכנתאות זינק ל-2.1 מיליארד שקל (כלומר 33% מהמשכנתאות החדשות הן בעצם מיחזור), וזאת בהשוואה ל-550 מיליון שקל לפני שנה (6% בלבד). מדובר כבר במגמה בחודשים האחרונים, כאשר בחודש יוני היה מדובר על 2.3 מיליארד שקל (35% מכלל המשכנתאות החדשות), 1.85 מיליארד בחודש מאי (28%).

גם על פי סקירת הנדל"ן של משרד האוצר, אמנם לא מדובר על חזרה של הקונים לשוק, רמות העסקאות בשוק נמצא בשפל של לפחות 20 שנה, מאז האינתיפאדה בתחילת שנות ה-2000, אבל הירידה כבר לא נמשכת ונשארת די דומה בחודשים האחרונים, ביחס לחודשים הקודמים.

עליית הריבית של בנק ישראל בהחלט ציננה את שוק הדיור. מחירי הדיור יורדים בשנה האחרונה ב-7% ויותר ובעצם במקום עליה של 30% בשנה, העליה המצרפית בשנים האחרונות התמתנה ל-20%. היקף העסקאות כאמור בשפל, היקף המשכנתאות צלל בכמעט 50% ביחס לשיא של 13.5 מיליארד שקל שנרשם בחודש מרץ בשנה שעברה. מבחינת רוכשי הדירות - מדובר בבשורה טובה. מנגד - הקבלנים בלחץ, והם מנסים גם 'למרוח זמן' כדי לשמור על המחירים גבוהים יותר. השאלה היא בעיקר כמה נזילות יש להם וכמה הם יגיעו למצב שבו הם חייבים למכור דירות. זה משחק של עצבים. אבל מן הסתם בשלב מסוים הקונים כבר יסכימו לרכוש במחירים החדשים ותירשם בלימה בירידת המחירים. השאלה היא כמובן - מתי תגיע התחתית.

החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל תתקבל ב-23 באוקטובר. בינתיים הריבית בארץ עומדת על 4.75%. בנק ישראל חזרו ואמרו שבהחלט ייתכן שהעלאת ריבית נוספת נמצאת על הפרק, והמשך עליית הריבית עשויה לגרום לעוד רוכשים לחשוב שוב על ההרפתקה. 
 

הלמ"ס מעריכה: מחירי הדיור ימשיכו לרדת

בלמ"ס אמרו השבוע שהם מאמינים שמחירי הדיור ימשיכו לרדת. לדברי דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הלמ"ס: "הקושי לרכוש דירה בתנאים הנוכחיים צפוי להוות גורם משמעותי במיתון הביקוש לדירות ובכך עשוי לצנן את שוק הדיור". על פי הלמ"ס, רק שליש ממשקי הבית יכולים לרכוש דירה עם משכנתא ל-30 שנה ההחזר החודשי למשכנתא של 30 שנה לרכישת דירה עמד ברבעון הראשון של 2022 על 5,335 שקל ועלה ל-6,623 שקל. המשמעות היא גם שמגורים בשכירות, בממוצע, זולה יותר כעת מרכישת דירה. זה גם עשוי להמשיך ולצנן את שוק הדיור ולהוריד את המחירים.

הקבלנים כמובן בהיסטריה. הם טוענים שבנק ישראל הורס את שוק הדיור, הם זועמים, יוצאים בהצהרות לוחמניות. הם מפחדים מקריסה ומנסים לתדלק את השוק, הם יוצאים במבצעים (כדי לא להגיד שיש באמת ירידת מחירים). אבל הירידה כאן והיא כנראה תימשך בעתיד הנראה לעין. השוק עבר משוק של מוכרים לשוק של קונים. הכח עבר לקונים, השאלה היא כמה זמן הציבור לא ירכוש דירות וייאלץ את הקבלנים (וגם אנשים בשוק דירות יד שניה) להוריד את המחירים.
 

הצעירים חוזרים לשוק? עליה של 10% ברכישות, בניכוי מחיר למשתכן

על פי האוצר, בקרב הזוגות הצעירים יש התמתנות בירידה ברכישות ואפילו מעבר לעליה של 4% ביחס לחודש הקודם (ירידה של 11% לעומת התקופה המקבילה, או בלשון האוצר - "שיעור הירידה המתון ביותר מאז החלו רכישות אלו לרדת באפריל אשתקד"). רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יולי ב-3,971 דירות.

אבל כאשר מנטרלים את מחיר למשתכן העליה מרשימה יותר - על פי האוצר, בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-3,323 דירות, ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 10% לעומת החודש הקודם.

רכישות משחלפי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-2,249 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה ליולי אשתקד ועליה של 4% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור "מצמצמי" הדיור עלה ל-35%, גידול של 5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגידול של 9 נקודות אחוז בהשוואה ליולי אשתקד.
 

מנכ"ל משרד האוצר: "הירידה בהתחלות הבניה - מאוד מטרידה. מקווה להציג תוכנית דיור תוך חודש"

שלומי הייזלר, מנכ"ל משרד האוצר אמר שלשום כי "הירידה בהתחלות הבנייה מאוד מטרידה אותנו". הוא הסביר כי "נושא הדיור מאוד מעניין את הממשלה ואת שר האוצר, אני חייב לומר שאנחנו עובדים על תוכנית משמעותית כבר מספר שבועות ואני מקווה שנוכל להציג תוכנית לציבור בעוד כחודש".

לדבריו, "אנחנו נמצאים בנקודה שלמצוא את נקודת האיזון מאוד קשה, בסוף זה לא רע שיש עצירה במכירות כי זה מוריד את המחירים אבל מצד שני הקושי בהתחלות הבניה מאוד מטריד אותנו. תוסיף לזה את העובדה שאנחנו יודעים שיש כמה עשרות אלפי יחידות דיור על המדף שלא נמכרות כי היזמים ממונפים מאוד גבוה ולא יכולים לרדת. תוסיף ריביות גבוהות שמונעות מפרויקטים של שכירות לצאת לפועל. למצוא את נקודת האיזון שמצד אחת נגרום לכסף לזרום לשוק, מבלי שזה יתדלק את האינפלציה. ושם אנחנו מחפשים את הפתרונות.

"אני רוצה לשים את הדברים על השולחן, צריכים לזכור שחוק ההסדרים הציב כמה רפורמות משמעותיות בתחום הבינוי, ועדה ארצית למתן היתרים, סמכויות לוועדות מקומיות, תוסיף לזה שהממשלה תקצה לסבסוד הוצאות בפריפריה ולכך אנחנו מנסים להוסיף פתרונות כמו רפורמה במס הרכישה. אני חושב שבתוך המשרדים גורמי המקצוע עובדים והרבה על תוכניות. אנחנו רואים את המשמעות של קיפאון בתחום הנדל"ן".

בנק ישראל: אם לא היינו מעלים את הריבית נוטלי המשכנתאות היו סובלים בטווח הארוך הרבה יותר 

לאחרונה הציג בנק ישראל גרף מדהים, לפיו, אם הוא לא היה מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה - אז לא רק שהכסף של הציבור היה מאבד תוך כמה שנים 30% מערכו, אלא גם ההחזרים החודשיים של המשכנתא היו מזנקים ביותר מ-2,500 שקלים לרמה של 7,655 שקלים לחודש בממוצע (תוך 15 שנים).

לדברי בנק ישראל, "בטווח ארוך יותר - האינפלציה, ככל שלא ממוגרת, מעלה משמעותית את ההחזר הנומינלי על המשכנתא, לעומת כלי הריבית שלאחר שמוריד את האינפלציה מחזיר את תוואי התשלום על המשכנתא למסלולו המקורי".

הגרף האדום מציג בכמה היה מתייקר ההחזר החודשי בטווח הארוך, אם בנק ישראל לא מעלה את הריבית: