האוצר צריך את המשקיעים יותר ממה שהם צריכים אותו - הפתרון להתנעת שוק הנדל"ן

בסקירת הנדל"ן שפרסם הכלכלן הראשי של האוצר אתמול, סעיף אחד בלט במיוחד: רכישת המשקיעים. 740 דירות רכשו המשקיעים בחודש. זה נשמע הרבה בתקופת מלחמה, בתקופה שבה הריבית גבוהה מאוד, אבל זו ירידה משמעותית לעומת העבר. המשקיעים היו כאן גם בשנה שעברה, בשעה שבה הממשלה הטילה עליהם מס של 8%. הם היו כאן כדי לשמוע שהממשלה רוצה שלא ישתלטו על היצע הדירות שנשארו פנויות בשוק, אבל במקום להגדיל את ההיצע, התחלות הבנייה ירדו בגלל עליית הריבית, ההיצע הצטמצם משמעותית ומחירי השכירות עלו בצורה ניכרת בגלל ההיצע המצומצם שלהן. המשקיעים העדיפו להשאיר דירות ריקות, גם משיקולי מיסוי, ובסופו של דבר המדינה הפסידה - פעם אחת בעקבות בריחת המשקיעים מהשוק ופעם שנייה, בהלימה, בעקבות עליית מחירי השכירות.

פעם, ראיתם בניינים שלמים עם שלטים כאלה. דירה להשכרה (שלומי יוסף)

לא קל להחזיר היום משכנתא. הריבית גבוהה, משקי הבית קורסים והמחירים רק עולים. אבל לא פחות קשה לשלם שכירות - לדעת שהנכס לא שלך ואתה משלם עליו יותר כל שנה. למה אנחנו מספרים לכם את זה? כי רכישות המשקיעים בשנים הטובות הגבירו כאן את היצע הדירות להשכרה בשוק. מה זה עוד עשה? הגביר את הביקוש והעלה את המחירים. העניין הוא שסביבת הריבית הגבוהה מקשה גם כך על המשקיעים לחדור לשוק ואפשר למצוא את האיזון הנכון. הורדת המס למשקיעים (לא לאלתר, ולא בטוח של-5%) יכולה לסייע לשוק השכירויות מצד אחד, ולא תגרום להצפה בשוק מצד שני. ביטול המס למשקיעים הוא לא נכון ויגרום להצפה, אבל אם אפשר למצוא את לשון המאזניים - אז למה לא?

בואו נסתכל על המספרים: המשקיעים מהווים כמעט 18% מכלל הרוכשים - כלומר, כמעט אחד מחמישה שרוכש דירה הוא משקיע. אבל לצד המספרים - 740 דירות שנרכשו, הם מכרו 907 דירות. המשקיעים מבינים שזאת לא התקופה לחגיגות. נתון נוסף שמרחיק אותם כרגע אפשר להסיק גם מהנתונים, שמראים שהמשקיעים בדרום לא מוכרים הרבה דירות, אבל אלה שלא מתגוררים שם - כן. אין ספק שהמלחמה משפיעה.

• ועדת כספים אישרה את הארכת מתווה הפיצויים לעסקים בצפון לחודשים ינואר עד יוני 2025
• המלחמה בהון השחור - ככה מתכננים באוצר להילחם בהעלמות המס

כדי להבין מה צריך לעשות עכשיו, נזכרו בסקירת האוצר מאוקטובר 2021. האוצר הודיע אז על זינוק של 35% ברכישת דירות והשוק החל להתעורר. מחירי השכירות נותרו יציבים, בעיקר בגלל שההיצע גדל בבת אחת. כשיותר מ-13 אלף דירות נרכשו בתוך חודש, כשתל אביב, ירושלים וחיפה הובילו את הרכישות ולא הפריפריה, אתה מבין שמשהו קרה. ומה קרה באותו זמן, בחודש יולי של אותה שנה? המשקיעים חיכו להורדת מס הרכישה על דירות להשקעה מ-8% ל-5% ולמרות שתכנית מחיר למשתכן החלה לדעוך, הם הגיעו למשרדי המכירות, רכשו כמעט 50% דירות יותר מאשר החודש המקביל בשנה הקודמת (הייתה קורונה, זה נכון, אבל היא נמשכה גם לתוך 2021, ורק לשם המחשה - זה גידול של 27% בהשוואה ליולי 2019) והבהירו היטב שכל מה שהם רוצים כדי להפריח את השוק מחדש הוא הנחה קטנה במס.

בצלאל סמוטריץ' צריך לעשות מעשה ישראל כץ. סמוטריץ' יכול לטעון בקלות כי הורדת המס למשקיעים הובילה לתדלוק המחירים בשנתיים שאחרי, אבל אפשר, כפי שהסברנו קודם, למצוא לשון מאזניים. אם האוצר ישכיל להבין שהוא צריך את המשקיעים, ולא המשקיעים צריכים אותו - יכול להיות שיימצא כאן פתרון. תופעת "מצמצמי הדיור", שהתמוססה לאחרונה רק בשל המלחמה, היא מביכה לא פחות מתופעת השתלטות המשקיעים על השוק.