"מחירי הדירות עולים בקצב דו ספרתי והעלייה הולכת להיות חדה יותר"

מחירי הדירות עולים. קצב העלייה על פי הלמ"ס מגיע לכ-10%, והשאלה לאן הולכים מכאן? מצד אחד יש זוגות צעירים שלא יכולים לקנות דירה במחירים האלו, מצד שני - יש מחסור קבוע בהיצע הדירות לצד ביקוש גדול. עודף הביקוש מייצר עליות מחירים. 

בשיחה עם אורי יוניסי ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי מעריך יוניסי שהמחירים ימשיכו לעלות. "השוק בנקודת רתיחה, וזה היה צפוי. צריך לקחת בחשבון שאנחנו נמצאים בנקודה שהפער בין הביקוש להיצע הולך ומתרחב מדי שנה. זה נובע מקצב ריבוי טבעי וצורך ב-55 אלף יח"ד. כאשר התחלות הבניה עומדות בקצב הביקוש נתת מענה לאותה שנה, וכשלא בונים בקצב נוצר פער שיבוא לידי ביטוי בשנים הבאות.

"לפי הלמ"ס חסרות 130 אלף יח"ד ולפי גמר בניה הפער עומד על 250 אלף יח"ד. כך שיש רבים שרוצים לקנות ואין מספיק היצע וזה לוחץ  את המחירים כלפי מעלה. בשנת 2023 אנשים ראו את הריביות הגבוהות וחשבו שזה ישפיע על מחירי הדיור והיו כתבות שתמכו בכך, וכשזה לא קרה והמחירים ירדו סך הכל ב-2% הציבור חזר להסתער.

"החל מהרבעון השני של השנה אנחנו רואים עליה של 40% בהיקף העסקאות בכל השווקים – יד ראשונה, יד שנייה ולהפתעתי גם המשקיעים חזרו לשוק. לאן זה יגיע? זו השאלה החשובה ביותר. עד כמה מחירי הדירות יכולים להמשיך ולטפס למעלה?.     "עליית המחירים מתחילת שנה היא 5.2% וזה אומר קצב שנתי דו ספרתי והשיפוע הולך להיות חד יותר. יש פה פן פסיכולוגי שרואים שהמחירים ממשיכים לעלות והקונים מגיעים לשוק גם מהחשש שאם לא יקנו עכשיו יצטרכו לשלם בעתיד הרבה יותר כסף עבור אותה דירה".   מה שהניע בתחילת המלחמה את המכירות אלו היו מבצעי הקבלנים ושוק יד שנייה היה קפוא – מסתמן שינוי?   "מבצעי הקבלנים היו הקטר בחודשים הראשונים אחרי המלחמה, בשוק יד שנייה המוכרים והקונים ישבו על הגדר למעלה משנה. בחודשים האחרונים השוק מתחיל לעבוד, החל מחודש מרץ אנחנו רואים את הנתונים הולכים ומתגברים ועכשיו הקטר הופך להיות שוק יד שנייה, ששני הסגמנטים מתחברים אנחנו רואים ששוק הנדל"ן בנקודת רתיחה".   מה קורה עם המשקיעים -  הם חוזרים לשוק? "לאור העלאות הריבית המשקיעים הורידו את הפעילות ברמה של 75%-70% והם אלה שהורידו לחץ של ביקושים מהשוק, בחצי שנה האחרונה רואים התחלה של מגמה - המשקיעים חוזרים לדרום. הם צופים שהביטחון יחזור ושהדרום יפרח והממשלה תכניס הרבה תקציבי פיתוח ולכן הם קונים בשדרות, נתיבות, דימונה, אופקים, אשקלון, אשדוד זו לא מגמה מאוד חזקה, אבל המגמה השתנתה והם חזרו לרכוש דירות".   מהם מאפייני המשכנתאות ובאיזה תמהיל כדאי לקחת משכנתא? "האתגר הגדול לבנות תמהיל למשכנתא במיוחד בתקופה של חוסר יציבות היא הפיזור. לא שמים את הביצים בסל אחד, יכול שהיום יש הצעה אטרקטיבית במסלול קל"צ ל-30 שנה ויכול להיות שבעוד שנה זה יהפוך למלכודת ללקוח. זה הזמן לפזר בין המסלולים. חלק מהמסלולים לקחת בשקלי ארוך טווח, חלקם במסלולים צמודים למדד, חלק בפריים כאשר קיימת תחושה שהריבית תלך ותרד.

• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?
• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'

"המסלול השקלי - קבועה ומשתנה ממשיך להיות יותר אטרקטיבי, 65%-60% מסך המשכנתאות הם במסלולים כאלו, וזה אומר שהציבור חושש מהאינפלציה, לדעתי זו סוג של טעות. האינפלציה בישראל מנוהלת וציפיות השוק כרגע כ-2.8% בתוך היעד ובהינתן המצב הנוכחי ככל הנראה צריך להגביר קצת את החלק של הצמודים".   המלחמה באוקראינה הביאה גל של עלייה לישראל – ובעקבות שבעה באוקטובר וגל האנטישמיות בעולם, העריכו שקצב העלייה יגבר. אתם רואים את זה ואיך זה ישפיע על השוק? "לאורך כל התקופה ועוד לפני המלחמה ראינו תהליך הדרגתי של גידול בביקוש של תושבי חוץ. תושב חוץ שחושב על עליה, לרוב מתחיל בבדיקת נכסים, הוא שולח את אחד מבני המשפחה לסדר את הנדל"ן ואז פותחים תיק עליה.

"המלחמה יצרה מומנטום לקצב הזה ורואים גל של אנשים שמאוד חוששים להישאר במדינות שהם גרים ופותחים תיקי עלייה וזה אומר שקצב הרכישות של נכסים הולך ומתגבר. הגידול הוא רק בהתחלה וחשוב לציין שמדובר בנכסים יקרים במרכזי ערים. מדובר בעליות עם הון מצרפת, בריטניה וארה"ב, יש גם התחלה של עלייה ממקסיקו, דרום אמריקה ומדינות נוספות וזה מתחיל להפוך להיות גל ואנחנו נערכים אליו".   מה הצפי למחירי השכירות, כיצד משפרי דיור ממנים את העסקה ועוד בראיון המלא: