הרוכשים טענו לחריגות בנייה - הוא החוזה הופר?

הרוכשים של דירה לא שילמו בזמן, המוכרים תבעו - ואז קיבלו תביעה נגדית. מי מהם צודק? השופטת נעם חת מקוב מבית משפט השלום בבאר שבע, הכריעה במקרה כזה, בתביעה ובהגנה שכנגד הנוגעות להסכם מכר דירה ברחוב המשחררים בעיר. פסק הדין, שניתן ב-18 בנובמבר 2024, עוסק בהפרות חוזה, תשלום פיצויים וטענות הקשורות לחריגות בנייה שהועלו על ידי הקונים. פסק הדין גם מבהיר את ההשלכות המשפטיות הנובעות מאי עמידה בהתחייבויות חוזיות בעסקות נדל"ן.

• תבע אחרי שמוכרי דירה ביטלו את ההסכם - ויקבל פיצוי גבוה
• השותפות פורקה, שותף אחד תבע - ואז התגלתה האמת על העסק

הסכם המכר בין המוכרים לקונים נחתם ביוני 2022, ונקבע בו כי מחיר הדירה יהיה 840 אלף שקל. ההסכם כלל לוח זמנים לתשלומים בשלבים, אבל הקונים הצליחו לשלם רק את התשלום הראשון, בסכום של 210 אלף שקל. בכתב התביעה שהגישו המוכרים, נטען כי הקונים הפרו את החוזה בכך שלא העבירו את יתרת התשלומים - דבר שמנע את השלמת העסקה. המוכרים דרשו פיצוי מוסכם בסכום כולל של 84 אלף שקל בעקבות ההפרה, כמו גם החזר הוצאות שונות, כולל הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות וגם פיצויים עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם, לטענתם.

מנגד, הקונים טענו בתביעה הנגדית שהגישו, כי לא הצליחו לעמוד בתשלומים בשל חריגות בנייה שהתגלו בדירה, שלטענתם היו באחריות המוכרים. לדבריהם, החריגות האלה הובילו לכך שלא יכלו לקבל משכנתא מהבנק ולשלם את יתרת התמורה.

• הגרוש והבת במאבק על הדירה - מי יזכה?
• נקמת הבנק הבינלאומי בלקוחה שהתראיינה לכתבה
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

המוכרים טענו כי הקונים מעולם לא העלו טענות כלשהן על חריגות בנייה במהלך המשא ומתן שקדם לחתימה על חוזה הרכישה, ואף לא מיד לאחר חתימת ההסכם. הם ציינו כי כל האישורים הנדרשים הועברו לקונים כחלק מהשלמת ההסכם, כולל אישור מהעירייה שלפיו אין שום חריגות בנייה בדירה.

מנגד, הקונים טענו כי במהלך הניסיון שלהם לקבל משכנתא, הם נתקלו בדרישות מצד הבנק שהובילו לבירור, שבמהלכו התברר כי קיימות חריגות בנייה בדירה. לטענתם, המוכרים לא גילו את המידע הזה בזמן, וכתוצאה מכך נגרמו להם נזקים כלכליים ונפשיים. הם דרשו החזר של התשלום הראשוני, ופיצויים נוספים בגין עוגמת נפש וההוצאות נלוות שנגרמו להם, לטענתם.

לבקשת הקונים, מינה בית המשפט שמאי מומחה בלתי תלוי כדי שזה יבדוק אם אכן ישנן חריגות בנייה בדירה. השמאי בחן את מצב הנכס ואת ההיתרים הרשמיים, וקבע כי, "הבנוי הקיים אינו חורג מהיתר הבנייה והשימושים המותרים בשטח זה". בעקבות חוות הדעת, נאלצו הקונים לוותר על התביעה הנגדית שהגישו. עם זאת, הם המשיכו לטעון כי חוסר היכולת שלהם לשלם נבע מאי יכולת לקבל משכנתא, וטענו כי המוכרים פעלו בחוסר תום לב.

בית המשפט קיבל את הטענות של המוכרים, וקבע כי הקונים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את התשלומים השני והשלישי, כמתחייב מתנאי ההסכם. השופטת חת מקוב הבהירה כי החוזה כלל סעיף שמגדיר אי תשלום כתנאי יסודי להפרה. בפסק הדין שהיא פרסמה, נכתב כי, "הפרת תנאי התשלום היא הפרה יסודית, המקנה למוכרים זכות לדרוש את הפיצוי המוסכם בגין הנזקים שנגרמו להם". לזכות המוכרים נפסקו פיצויים בסכום כולל של 84 אלף שקל, לצד החזר הוצאות משפט והוצאות אחרות, שנקבעו על סכום כולל של 10,000 שקל.

בית המשפט דחה את התביעה הנגדית של הקונים, שהתבססה על הטענה לחריגות בנייה. לאחר שניתנה חוות הדעת של השמאי שמונה על ידי בית המשפט, הקונים לא הצליחו להוכיח כי נגרם להם נזק ממשי כתוצאה ממעשיהם של המוכרים. השופטת ציינה בהכרעתה כי, "אין כל ראיה לכך שהמוכרים הסתירו מידע או פעלו בחוסר תום לב במסגרת ההסכם".

פסק הדין מדגיש כמה עקרונות חשובים בדיני חוזים, בייחוד בהקשר של עסקות נדל"ן:

1. תום לב וגילוי מידע - השופטת קבעה כי המוכרים פעלו בשקיפות ובתום לב, והעבירו את כל המסמכים הנדרשים לקונים. "לא ניתן להטיל על המוכרים אחריות למחדלים הנובעים מחוסר הבנה של הקונים או מגורמים חיצוניים", נכתב בפסק הדין.

2. הפרת חוזה ותוצאותיה - הפרת התחייבות תשלום מהווה עילה לדרישת פיצוי מוסכם, גם אם החוזה עצמו לא בוטל.

3. חוות דעת מומחה כבעלת תפקיד מכריע - חוות דעתו של השמאי היתה הגורם המכריע בהכרעה של התביעה, והדגישה את החשיבות של הבדיקות המקצועיות בעסקות מסוג זה.

הפסיקה של השופטת במקרה הנ"ל מטילה אחריות כבדה על צדדים שמפרים חוזים ללא סיבה מוצדקת. הקונים לא רק שנדרשו לשלם פיצויים למוכרים, אלא גם חויבו בהוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 שקל נוספים. פסק הדין שולח מסר ברור בנוגע לחשיבות של ההתחייבות לעמוד בתנאי חוזה - בייחוד בעסקות נדל"ן, שדורשות תכנון ובדיקה מקדימה.