מכר קרקע ליזמית נדל"ן - זו הסיבה שהעסקה בוטלה

לאחרונה ניתן פסק דין חשוב בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבו נדונה תביעה לביטול הסכם מכר בין בעל נכס לבין חברת נדל"ן. פסק הדין עוסק במקרה שבו היזמית רכשה נכס במחיר נמוך מאוד, מבלי לגלות למוכר על תוכנית התחדשות עירונית שאמורה להתבצע באזור. תוכנית זו היתה צפויה להעלות באופן משמעותי את ערך הנכס, והיזמית, כך נקבע בפסק הדין, היתה מודעת לכך בזמן החתימה על הסכם המכר. בעקבות זאת, קיבלה השופטת עינת רביד את טענות המוכר ופסקה כי הסכם המכר יבוטל.

המוכר במקרה הזה היה בעל נכס ברחוב בלפור בתל אביב. ב-2018 הוא חתם על הסכם מכר עם חברת בלפור 72 2008, חברה שעוסקת ביזמות נדל"ן. על פי ההסכם, נמכר הנכס תמורת 1.5 מיליון שקל. אלא שבשלב מאוחר יותר, גילה המוכר כי היזמית ידעה על תוכנית להתחדשות עירונית באזור, שהיתה צפויה להעלות את שווי הנכס לכ-3.5 מיליון שקל. המוכר טען כי אם היה יודע על התוכנית, הוא לא היה מוכר את הנכס במחיר נמוך כל כך. הוא טוען כי היזמית ניצלה את חוסר ידיעתו כדי להשיג את העסקה בתנאים לא הוגנים.

הטענה המרכזית של המוכר היתה שהיזמית הסתירה ממנו מידע מהותי, שהיה עשוי לשנות את החלטתו למכור את הנכס במחיר הנמוך. המוכר טוען כי היזמית לא גילתה לו על התוכנית להתחדשות עירונית, אף שלדבריו, המידע היה בידיעתה והשפיע ישירות על ערך הנכס.

היזמית טענה שהמידע היה זמין לציבור

מנגד, היזמית טענה כי לא היה עליה לגלות את המידע למוכר. לטענתה, המוכר לא שאל עליה ישירות אודות תוכניות עתידיות באזור. בנוסף, היא טענה שהמידע על התוכנית היה זמין לציבור – מה שמאפשר למוכר למצוא אותו בכוחות עצמו. היזמית טענה גם כי מדובר במידע שהיה בפומבי, ומכיוון שהצדדים לא נדרשו בשום שלב לשוחח על תוכניות עתידיות, לא היה צורך לגלות למוכר על תוכנית ההתחדשות העירונית.

• עו"ד ניסה להפיל החזר הלוואה שנטל על גרושתו
• "כמו בשבי חמאס": ביקשו לבטל רכישת דירה

המשמעות המשפטית של פסק הדין היתה מרחיקת לכת: השופטת קיבלה את טענות המוכר, וקבעה כי היזמית פעלה בחוסר תום לב. היא קבעה כי היזמית היתה מודעת היטב להשפעתה של תוכנית ההתחדשות העירונית על הנכס, אך בחרה במכוון שלא ליידע את המוכר על כך. השופטת כתבה כי מדובר בהטעיה חמורה, המהווה הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן וביצוע העסקה.

בנוסף, השופטת רביד ציינה בפסק הדין שפורסם כי הסתרת המידע מהווה מעשה בלתי הוגן, ושההסכם נעשה תוך ניצול חוסר הידיעה של המוכר. בעקבות זאת, היא קבעה כי יש לבטל את ההסכם ולהחזיר את הצדדים למצבם הקודם, כלומר המוכר יחזיר את התמורה שהתקבלה והיזמית תחזיר את הנכס.

פסק הדין חשוב במיוחד משום שהוא מדגיש את חובת הגילוי ותום הלב במשא ומתן בעסקות נדל"ן. המקרה מוכיח כי לא די בכך שהמידע יהיה זמין לציבור או שלא נשאל עליו – ישנה חובה על הצדדים לעסקה לגלות כל פרט מהותי שיכול להשפיע על תנאי העסקה. ההחלטה מדגישה את העקרונות המשפטיים של הגינות ושקיפות, בייחוד בתחום הנדל"ן, שבו לעתים יש לאחד הצדדים יתרון במידע שלא נמסר לשני. פסק הדין מבטיח כי הצדדים לעסקה לא ימצאו את עצמם במצב שבו הם חותמים על חוזה בתנאים לא הוגנים, בעקבות מידע שלא נמסר להם במכוון.

• רכישת הדירה בוטלה - הקונים ישלמו בכל זאת דמי תיווך
• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ניצול חוסר ידיעה של הצד השני

פסק דין זה עשוי לשמש תקדים בהבנת חובות הגילוי של הצדדים בעסקות נדל"ן. בייחוד כשמדובר בנכסים בעלי פוטנציאל שולי רווח גבוה, כמו במקרה הזה, שבו שווי הנכס הוכפל ואף יותר, בעקבות תוכנית ההתחדשות העירונית. גם אם המידע היה זמין לציבור, העובדה כי המוכר לא ידע עליו במועד החתימה על ההסכם, והעובדה כי היזמית ניצלה זאת להפיק רווח מיידי, עשויות להשפיע על עקרונות הגילוי והשקיפות בעסקות נוספות בעתיד.

בהקשר הזה, עלול להיווצר שינוי בתפישת העסקות בתחום הנדל"ן. מקרים שבהם צד אחד שומר את המידע לעצמו, עלולים להיחשב עסקות בלתי הוגנות, אם יש בכך ניצול חוסר ידיעה של הצד השני. ייתכן כי פסק הדין הנ"ל יהווה אבן דרך, שידרבן יזמים ומוכרי נכסים להקפיד יותר על שקיפות במידע ולהימנע מהטעיה מכוונת של הצד השני.

מהו תפקיד חובת הגילוי בעסקות נדל"ן?

חובת הגילוי בעסקות נדל"ן היא חיונית להבטחת שקיפות והגינות בין הצדדים. כל פרט מהותי שיכול להשפיע על ערך הנכס או על תנאי העסקה חייב להיות גולל לצד השני. במקרה הזה, היזמית הייתה מודעת לתוכנית ההתחדשות העירונית שהיתה צפויה להעלות את שווי הנכס, אך היא לא גילתה זאת למוכר - ובכך הפרה את חובת הגילוי.

האם תמיד ישנה חובה על הצדדים בעסקה לגלות מידע מהותי?

כן. על שני הצדדים במשא ומתן חלה חובה להימנע מהסתרת מידע מהותי. אם אחד הצדדים יודע על דבר שיכול לשנות את תנאי העסקה או את ערך הנכס, עליו לחשוף את המידע. כל הסתרת מידע כזה עלולה להיחשב להטעיה ולהוביל לביטול העסקה, כפי שקרה במקרה זה.

בית המשפט שוקל את כל העובדות והנסיבות סביב העסקה. אם אחד הצדדים מסתיר מידע מהותי במכוון, ובכך פוגע באפשרות של הצד השני לקבל החלטה מושכלת, הרי שמדובר בהטעיה. בפסק הדין הנוכחי, היזמית ידעה על תוכנית ההתחדשות העירונית ולא גילתה זאת למוכר - מה שהוביל לבית המשפט לקבוע כי יש לבטל את ההסכם.

בפסק דין ע"א 158/77 רבינאי נגד מן שקד, נדונה השאלה האם זיכרון דברים מהווה חוזה מחייב. בית המשפט קבע כי במקרים מסוימים, זיכרון דברים יכול להיחשב חוזה מחייב, בייחוד כשהוא כולל את הפרטים המהותיים של העסקה ומעיד על גמירות דעת של שני הצדדים. במקרה אחר, בפסק דין ע"א 2469/06 סויסה נגד זאגא בגוש 5027 חלקה 1, נדונה השאלה האם ניתן לאכוף זיכרון דברים שנחתם בין הצדדים. בית המשפט קבע כי זיכרון דברים יכול להיות מחייב, בהתאם לנסיבות ולתוכן המסמך.