רכישת הדירה בוטלה - הקונים ישלמו בכל זאת דמי תיווך

בפסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, נדון מקרה שבו בני זוג ערערו על חיובם בתשלום דמי תיווך למתווך, בטענה כי הוטעו לגבי גודל הנכס ולא קיבלו מידע על חריגות בנייה שקיימות בו. השופטת איריס רבינוביץ ברון דחתה את הערעור, וקבעה כי המערערים "ידעו בדיוק לאיזו עסקה הם נכנסים".

המערערים פנו למתווך בעקבות מודעה שהוא פרסם, לגבי מכירת נכס מקרקעין בנס ציונה. ב-19 לאוגוסט 2019 הם חתמו על הזמנה למתן שירותי תיווך מולו, שבה התחייבו לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר המכירה הכולל של הנכס, בצירוף מע"מ. לאחר ביקורים רבים בנכס וניהול משא ומתן, שבו היו מיוצגים על ידי עורך דין, נחתם ב-15 לספטמבר 2019 הסכם מכר בין המערערים למוכרים, למכירת זכויות החכירה בנכס תמורת 3.1 מיליון שקל.

המערערים טענו כי המתווך הציג בפניהם מצג שווא לגבי גודל הנכס, תוך ציון כי שטחו הוא 200 מ"ר, בעוד שבפועל השטח שלו התברר כקטן יותר. בנוסף, הם טענו כי המתווך לא גילה להם על חריגות בנייה שקיימות בנכס - עובדה שהתגלתה להם רק לאחר החתימה על הסכם המכר. לטענתם, אילו היו מודעים לנתונים האלה מראש, לא היו חותמים על העסקה.

בית משפט השלום ברחובות דחה את טענות המערערים, וחייב אותם לשלם למתווך דמי תיווך בסכום כולל של 62 אלף שקל (2% ממחיר העסקה) בצירוף מע"מ, וכן פיצויים בגין עוגמת נפש בסכום כולל של 4,000 שקל, שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 שקל והוצאות משפט בסכום כולל של 2,500 שקל. בית המשפט גם קבע כי המערערים ביקרו בנכס כמה פעמים לפני החתימה על ההסכם, היו מיוצגים על ידי עורך דין במהלך המשא ומתן - ולכן היו מודעים היטב למצבו של הנכס.

• רכישת הדירה לא הושלמה אבל המתווך דרש דמי תיווך - בית המשפט קבע שהוא צודק
• הסוף לדמי הרצינות: כל מה שצריך לדעת על הרפורמה בתיווך

המערערים ערערו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, וטענו כי בית משפט השלום טעה כשלא נתן משקל לטענותיהם בדבר ההטעיה והסתרת המידע מצד המתווך. הם הדגישו כי הסתמכו על המידע שנמסר להם על ידי המתווך, וכי לא היו יכולים לגלות את הפגמים בנכס בעצמם.

השופטת איריס רבינוביץ ברון דחתה את הערעור, וקבעה כי המערערים היו מודעים למצבו של הנכס ולפרטי העסקה. בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "המערערים ידעו בדיוק לאיזו עסקה הם נכנסים". השופטת ציינה גם כי המערערים ביקרו בנכס כמה פעמים, היו מיוצגים על ידי עורך דין, וניהלו משא ומתן במשך תקופה. בנוסף, נקבע בהכרעת הדין כי המערערים לא הוכיחו כי המתווך הציג בפניהם מצג שווא או הסתיר מהם מידע מהותי. השופטת רבינוביץ' ברון הדגישה בפסק הדין כי, "רוכש סביר נדרש לבצע בדיקות משל עצמו לגבי נכס מקרקעין, ואינו יכול להסתמך אך ורק על אמירות מתווך". פסק הדין של המחוזי גם חייב את המערערים לשלם את דמי התיווך וההוצאות כפי שנפסקו בבית משפט השלום.

פסק הדין מדגיש את החשיבות של בדיקת הנכס והמידע שקשור אליו על ידי הרוכשים עצמם, גם כשהם מסתמכים על מידע שנמסר על ידי המתווך. כמו כן, הוא מדגיש את החשיבות של ייצוג משפטי במהלך עסקות מקרקעין, והאחריות שמוטלת על הצדדים לבדוק את הפרטים המהותיים לפני החתימה על ההסכמים.

• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• העוברית מתה מכיוון שלאם לא היה טופס 17 - זה הפיצוי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

האם פסק הדין קובע שהמתווך יכול להסתיר מידע מרוכשים פוטנציאליים?

לא. בית המשפט לא קבע שהמתווך פעל כשורה, אלא שהאחריות לוודא את מצב הנכס חלה גם על הרוכשים. השופטת ציינה כי על רוכש סביר לבצע בדיקות בעצמו, ולא להסתמך באופן עיוור על דברי המתווך.

מהי המשמעות של ההתחייבות לשלם דמי תיווך?

חתימה על הזמנה לשירותי תיווך מחייבת את הצדדים לעמוד בהתחייבויותיהם. במקרה הזה, בית המשפט קבע כי המערערים חתמו על ההסכם בידיעה מלאה, ולכן הם חייבים בתשלום - גם אם היו להם השגות על פרטי העסקה לאחר מכן.

האם פסק הדין משנה את האחריות המשפטית של מתווכים בעסקות נדל"ן?

לא. פסק הדין אינו משנה את חובותיו של מתווך, שנדרש לפעול ביושר, בהגינות ולספק מידע רלוונטי. עם זאת, הוא מחזק את העמדה שלפיה האחריות לבדיקה מעמיקה של הנכס חלה גם על הרוכשים עצמם.

אילו בדיקות היו יכולים המערערים לבצע כדי להימנע מההפתעה?

המערערים היו יכולים להזמין שמאי מקרקעין לבדיקה מקיפה, לבדוק את רישומי הטאבו והיתרי הבנייה בעירייה, ולוודא שאין חריגות בנייה או פערים בין הצהרות המוכר למציאות.

האם בית המשפט שקל את האפשרות שהמתווך היה מודע לחריגות הבנייה?

השופטת לא קבעה אם המתווך ידע או לא ידע על חריגות הבנייה, אך הדגישה כי האחריות על גילוי מידע כזה מוטלת גם על הרוכשים. כלומר אם יש חשד או חוסר ודאות, הם צריכים לבצע בירורים בעצמם.

האם ניתן היה לטעון כי המתווך התרשל בתפקידו?

המערערים יכלו לנסות לטעון לרשלנות מקצועית, אך היה עליהם להוכיח כי המתווך ידע על חריגות הבנייה, או טעה באופן מהותי ומכוון. בית המשפט קבע שלא הוכחה הטעיה מצדו.

במקרה נוסף, מתווך מקרקעין הציג ללקוח נכס בנתיבות, ביחד עם כמה נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב־3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. ואולם ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה – בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה "מעקף", והגיש תביעה לבית המשפט על עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. בית משפט השלום בבאר שבע הכריע בנושאבדצמבר 2024 וקבע כי, "אין צורך בריבוי פעולות מצד המתווך כדי להיחשב לגורם יעיל – די בכך שהוא הציג את הנכס והפגיש בין הצדדים".