הדיירים הפרו הסכם - היזם עדיין יממן שכירות?

באחת השכונות הוותיקות של תל אביב, עמדה במשך שנים רבות קבוצת בניינים ישנים, שבהם התגוררו משפחות מזה דורות. עם הזמן, התעורר הצורך לחדש ולשפר את תנאי המגורים, והוחלט על פרויקט התחדשות עירונית במסגרתו ייהרסו המבנים הישנים וייבנו במקומם בניינים מודרניים. הדיירים, שציפו לשיפור באיכות חייהם, חתמו על הסכמים עם חברת הבנייה אזורים בנין (1965) לפינוי דירותיהם בתמורה לדירות חדשות בפרויקט המתוכנן.​

במסגרת ההסכם, התחייבה החברה לספק לדיירים דיור חלופי ולשאת בעלויותיו עד למסירת הדירות החדשות. הדיירים התפנו מדירותיהם ועברו לדיור החלופי שסופק להם, תוך שהם מצפים בכיליון עיניים להשלמת הפרויקט.​ ואולם במהלך העבודות של הפרויקט, התגלעו מחלוקות בין הצדדים. הדיירים טענו כי החברה הפסיקה לשלם עבור הדיור החלופי, במטרה ללחוץ עליהם להסכים לקבל דירות חדשות שיהיו אטרקטיביות פחות מאלה שהובטחו להם. לטענתם, מדובר בהתנהלות לא הוגנת, שנועדה לכפות עליהם תנאים שלא סוכמו מראש.​

מנגד, החברה טענה כי הדיירים הם אלה שמפרים את ההסכם שנחתם בין הצדדים, בכך שהם מסרבים לקבל את הדירות המוצעות להם, שלטענת החברה עומדות בתנאי ההסכם. החברה הדגישה כי היא פועלת בהתאם להתחייבויותיה, וכי הדירות המוצעות תואמות את המפרט שסוכם.​

המחלוקת הגיעה לפתחו של בית משפט השלום בתל אביב, שנדרש להכריע בסוגיה המורכבת. בפסק הדין שפורסם, בחן השופט בחן את טענות הצדדים ואת הראיות שהוצגו בפניו.​ השופט ציין כי "הפסקת התשלום עבור הדיור החלופי על ידי החברה מהווה אכן אמצעי לחץ על הדיירים להסכים לתנאים החדשים". עם זאת, הוא הוסיף כי "מנגד, הדיירים מסרבים לקבל את הדירות המוצעות, למרות שהן עומדות בתנאי ההסכם המקורי".​

• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות

השופט קבע במפורש כי למרות טענותיהם של הדיירים על ניסיון לכפות עליהם דירות תמורה אטרקטיביות פחות, הדירות שהוצעו להם עומדות בתנאי ההסכם, ולכן אין להם עילה לסירוב. במלים אחרות, כשהחברה מילאה את חלקה בהסכם – כולל הצעת דירות חלופיות לפי המפרט שסוכם – סירובם של הדיירים לקבל את הדירות נחשב הפרת התחייבות מצדם.

לאחר בחינת הראיות, השופט רון גולדשטיין קבע כי על פניו, הדיירים הם אלה שמפרים את ההסכם בכך שהם מסרבים לקבל את הדירות המוצעות, שעומדות בתנאי ההסכם. השופט הדגיש כי "החברה עמדה בהתחייבויותיה והציעה לדיירים דירות בהתאם למוסכם, ולכן אין הצדקה לסירובם".​ בית המשפט הורה לדיירים לקבל את הדירות המוצעות להם, והבהיר כי המשך הסירוב מצדם יהווה הפרה של ההסכם, על כל המשתמע מכך. כמו כן, נקבע כי החברה תחדש את התשלומים עבור הדיור החלופי עד למועד מסירת הדירות החדשות, וזאת בתנאי שהדיירים יפעלו בהתאם להוראות פסק הדין.​

פסק הדין מדגיש את החשיבות של עמידה בהסכמים ואת הצורך בשיתוף פעולה בין הצדדים בפרויקטים של התחדשות עירונית. השופט גולדשטיין מבהיר בו כי הפרת התחייבויות עלולה להוביל להשלכות משפטיות משמעותיות.​

• השופטת: "כשהיה מדובר באינטרס כלכלי, הצלחת להגיע לדיונים"
• האם ניתן לתבוע את אמזון בישראל? כן ולא
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

האם בית המשפט בחן את סוגיית "טובת ההנאה" של החברה מההצעה החלופית שהועמדה לדיירים?

בפסק הדין עצמו אין פירוט מלא על כך, אך ניתן להבין כי בית המשפט התייחס בעיקר לשאלה האם החברה עמדה בתנאי ההסכם המקורי. סוגיית טובת ההנאה – כלומר, האם החברה ניסתה לחסוך או להרוויח על חשבון איכות הדירות שהוצעו לדיירים – לא נותחה לעומק, אך סירוב הדיירים עשוי להעיד על כך שהם חשו פער בין ההבטחה המקורית לבין המציאות.

כיצד הגדיר ההסכם את דירת התמורה? האם היתה שם עמימות שיכולה להסביר את המחלוקת?

אחת הסיבות המרכזיות לסכסוכים בפרויקטים של פינוי-בינוי נובעת מאי בהירות או ניסוחים כלליים מדי בהסכמים. אם ההסכם לא הגדיר באופן חד-משמעי את מאפייני דירת התמורה (כמו קומה, כיווני אוויר, שטח מדויק), אז יש מקום לפרשנויות שונות. ייתכן שזה היה המצב גם כאן, אך בית המשפט כנראה השתכנע שהדירות שהוצעו אכן עומדות בסטנדרט המוסכם.

מהי המשמעות הרחבה של פסק הדין הזה לפרויקטים אחרים של התחדשות עירונית?

פסק הדין הזה עשוי לשמש תקדים מרתיע לכל דייר או יזם השוקלים לנקוט צעדים חד-צדדיים תוך כדי הליך של התחדשות עירונית. הדגש על עמידה מדויקת בהסכם וההכרה בזכות של החברה להציע דירות בהתאם למה שסוכם - גם אם הן לא משקפות את כל הציפיות של הדיירים - עשוי להשפיע על הדרך שבה בתי משפט יתייחסו למחלוקות דומות בעתיד.

האם הפסקת התשלום על הדיור החלופי תיחשב עילה לתביעה נפרדת מצד הדיירים?

ייתכן שכן, אם הדיירים יצליחו להוכיח כי נגרם להם נזק כתוצאה מהפסקת התשלום, או שהיה מדובר בהפעלת לחץ פסולה שגרמה להם להוצאות כספיות או עוגמת נפש. עם זאת, מכיוון שבית המשפט קבע שהפסקת התשלום נבעה מהפרה מצדם, ייתכן כי תביעה כזו תידחה.

האם ניתן לחייב את החברה לספק דירות "שוות ערך" גם אם לא זהות?

בהתאם לפסיקה קודמת ולדיני החוזים, חברה יזמית מחויבת לעמוד בעיקרון של שוויון ערך. כלומר לספק דירה שוות ערך ולא בהכרח זהה לחלוטין למה שתואר בפרויקט הראשוני. עם זאת, הגבול בין שוות ערך לבין אטרקטיבית פחות הוא דק, ולעתים נתון לפרשנות - מה שעלול להוביל בדיוק לסכסוכים כמו זה שנדון כאן.

במקרה אחר, זוג דיירים שמילאו תפקיד מרכזי בהחתמת יתר הדיירים על הסכם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית, זכו להבטחה נוספת במסגרת נספח שנחתם מול היזם, שלפיה יקבלו דירת גג או פנטהאוז. ואולם לאחר סיום הבנייה ב-2018, הם גילו כי הדירות שנמסרו להם קטנות משמעותית מהדירות האחרות בבניין. השניים הגישו תביעה לבית משפט השלום בפתח תקווה, שבה טענו כי הדירות שקיבלו קטנות באופן חריג ביחס לדירות האחרות. בזמן שדירה טיפוסית בבניין החדש נבנתה בשטח של כ-80 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, שטח הדירות שלהם היה 63 מ"ר בלבד. אף שהוצמדו לדירותיהם מרפסות בשטח כולל של 40 מ"ר, טענו בני הזוג כי תכנון הדירות הוא פגום: המרפסות אינן שימושיות במלואן, והמבנה הפנימי של הדירות יצר מצוקה תכנונית קשה. לטענתם, השטח של המטבח והסלון קטן מדי, ואינו מאפשר שימוש סביר בשני החללים בו-זמנית. חוות דעת של שמאי מומחה שמונה מטעם בית המשפט חיזקה את הטענה הזו, כשהוא קבע כי, "התנהלות היזם אכזרית, כשיושבים בסלון מבינים את המצוקה".