איחרה במסירת הדירות ביותר משנתיים ותשלם 605 אלף שקל פיצויים

בני משפחה רכשו במהלך 2013,  3 דירות בפרויקט בנייה שיזמה וקידמה קבוצת אהרוני בבת ים. החברה לא עמדה בזמן המסירה כמתחייב לפי חוק המכר, ומסרה אותם באיחור של מעל שנתיים. בית המשפט קיבל את תביעת בעלי הדירות וקבע כי החברה תשלם פיצוי לבעלי הדירות של 605 אלף שקל.

השופט רונן אילן מבית משפט השלום בתל אביב קיבל לאחרונה תביעה שהגישו רוכשי דירות נגד קבוצת אהרוני. בפסק הדין נקבע כי סעיף בהסכם המכר שמתנה את מסירת הדירות בהשלמת קומות המסחר בפרויקט נוגד את הוראות חוק המכר, שכן הוא נותן ליזמית חופש בלתי מוגבל לגבי תאריך המסירה.

"בהסכמי המכר בין הצדדים נקבע, כי החזקה בדירות תימסר לתובעים בתוך 36 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה או ממועד השלמת קומות המסחר בפרויקט – לפי המאוחר. היתר הבנייה ניתן לחברה בחודש אוקטובר בשנת 2013, אך הדירות לא נמסרו בחלוף 36 חדשים וגם לא עד להגשת התביעה באפריל 2018. רק לאחר הגשת התביעה, בפברואר 2019, נמסרו הדירות."
השאלה המשפטית שנדונה היא שאלת משמעותה של ההוראה שלפיה ימסרו הדירות בחלוף 36 חודשים ממועד השלמת קומות המסחר בפרויקט. הנתבעת טענה כי יש לקיים הוראה זו כלשונה, ולפיה אין כלל איחור במסירת הדירות ואין לתובעים זכות לפיצויים. מנגד טענו התובעים כי הוראה זו איננה משקפת את ההסכמה החוזית ואין לאכוף אותה, שלכן הדירות נמסרו באיחור ניכר ולכן יש לחייב את הנתבעת בפיצוי.

השופט אילן דן בשאלה "האם יש לראות בהוראה החוזית הקובעת מועד מסירה שאיננו ברור ותחום ונתון לחלוטין בשליטת הנתבעת, המוכרת, "תניית פטור" העומדת בסתירה להוראות הדין המיועדות להגן על רוכשי דירות."

"תניית פטור אסורה"

השופט אילן בפסק דינו עושה קצת סדר בתירוצי החברות מדוע הן לא יצטרכו לפצות את בעלי הדירות. אשר מצד אחד עומדים בתשלומים אך מצד שני לא מקבלים את דירותיהם בזמן. ובבואם לתבוע את הפיצוי לו הם זכאים, חברות הנדל"ן מוצאות סיבות להתחמק מהתשלום. השופט אילן קובע כי התניה על זמן במסירה באופן בו אין מועד בעצם עם תאריך שניתן לשליטתה הבלעדית של החברה היזמית יהיה פסול ובטל.

קבוצת אהרוני הנתבעת היא חברה פרטית אשר עוסקת ביזמות וביצוע פרויקטים של בנייה. במסגרת פעילותה, קידמה הנתבעת במשך שנים, לפחות משנת 2010, פרויקט משולב הכולל בניית מרתפי חניה ומחסנים תת-קרקעיים, קומות מסחר, מבנה משרדים ומבנה למגורים, המכונה פרויקט "Up Town", באזור התעשייה הישן של בת ים.

התובעים הינם בני משפחה אשר במהלך 2013, רכשו 3 דירות בפרויקט, שתי דירות של 3 חדרים ודירה אחת של 4 חדרים. בחודש אוקטובר תם מניין 36 החדשים שמיום קבלת ההיתר חלף, אך בניית הפרויקט טרם הושלמה והדירות לא היו מוכנות למסירה לתובעים.

בחודש אפריל 2017 התובעים לנתבעת בכתב, טענו לאיחור במסירת הדירות, ותבעו לקבל פיצוי בגין זאת. הנתבעת דחתה את טענות התובעים וטענה כי מועד המסירה שנקבע בהסכמים טרם הגיע, שכן טרם הושלמה בניית קומות המסחר בפרויקט. סכום התביעה שהוגשה בחודש מאי 2019 עמד על 700 אלף שקל.

השופט קבע כי  "פרשנות הנתבעת, על פניה, מתיישבת עם לשון ההסכמים אלא שהשאלה העומדת להכרעה במצב זה איננה רק שאלה פרשנית. אלא האם היא בכלל מתיישבת עם דיני המכר הרלוונטיים.

"המועד אשר נקבע למסירת הדירה בהסכם המכר, "המועד החוזי" כהגדרתו בחוק המכר, הינה ביסוד הסכם המכר. למועד זה השלכה דרמטית על התחייבויות וזכויות הרוכש, ולכן מצופה שתהיה בהסכם המכר תניה הקובעת מועד ברור למסירת הדירה, ולא יינתן תוקף לכזו תניה השומרת בידי המוכר, הקבלן, את הכוח לשלוט במועד המסירה החוזי או לתניה השומרת בידי הקבלן שיקול דעת מוחלט והזכות הבלעדית לקבוע את מועד המסירה. תניה שכזו תיחשב לתניית פטור העומדת בסתירה להוראות חוק המכר ולכן חסרת תוקף.

"כאשר בוחנים את טענת הנתבעת על רקע זה, מתברר שזו זו בדיוק ההסכמה לה טוענת הנתבעת – הסכמה למסירת הדירה במועד עתידי הנתון לחלוטין לשליטתה. מועד אותו היא יכולה לשנות, בהקדמה או בדחייה, חד צדדית ובלי כל יכולת שליטה לתובעים".
 

תשלום לפי השלמת בניית הדירה, מסירה לפי השלמת בניית קומות המסחר

השופט אילן מציין כי כבר בישיבת קדם המשפט הראשונה, נעשה ניסיון ממושך מצדו לברר עם הנתבעת מהו המועד בו היא מתחייבת, לשיטתה, למסור את הדירות. אך ניסיון זה היה לשווא.

"לא רק שהנתבעת לא נוקבת במועד בו היא מודה שהיא תתחייב במסירת הדירות אלא למעלה מכך התברר כי הנתבעת איננה יודעת לציין כזו נקודה בקידום הפרויקט שלגביה ניתן היה לקבוע באמת מידה אובייקטיבית כי "הושלמה קומת המסחר".

 "הנתבעת טענה כי אין כל אפשרות מעשית להשלים פרויקט בהיקף כה גדול בתוך 36 חדשים בלבד ממועד קבלת היתר הבנייה, אלא שדווקא טענה זו ממחישה את הקושי בעמדת הנתבעת. שאם אין אפשרות מעשית להשלמת הפרויקט בפרק זמן שכזה, עובדה שהיא לחלוטין בידיעת הנתבעת אך לא בידיעת התובעים, לא ברור מדוע בכלל נכללה כזו תניה בהסכמים". לפיכך פסק השופט כי מדובר בתניית פטור אסורה. תנייה המותירה בידי הנתבעת שליטה מלאה והחלטה חד צדדית באשר למועד מסירת הדירות.

השופט לא חסך בביקורת מהנתבעת וקבע כי "הנתבעת, אשר לנגד עיניה שיקוליה המסחריים שלה בלבד, מוצאת להיתלות בחלופה השנייה כמועד הקובע לעניין מסירת הדירות, אך מצאה להיתלות דווקא בחלופה הראשונה כמועד הקובע לצורך חיובי התובעים בתשלום. מצאה לעשות כן אף שידעה, ודאי שהיה עליה לדעת, כי לצד דרישות התשלום הרי שמועד המסירה רחוק מאד. התנהלות זו איננה עולה בקנה אחד עם החובה לנהוג בתום לב בכלל, וזו המצופה ממי שכוחו היחסי עולה לאין שיעור על זה של הצד שכנגד בפרט".

בבואו לקבוע פיצויים צטט השופט את סעיף 5א בחוק המכר, כאשר מאחר המוכר במסירת הדירה ביחס למועד החוזי זכאי הקונה לפיצוי ללא הוכחת נזק "בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו", כאשר בסיס החישוב הינו "סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה".

בית המשפט קבע כי היקף הפיצוי עמד על כפל דמי השכירות ב-1.5 בגין 8 חדשי האיחור הראשונים, וכפל דמי השכירות ב-1.25 בגין כל חדש איחור נוסף עד למסירת הדירה.

השופט קיבל את טענת התובעים על גובה השכירות בדירותיהם וקבע כי  דמי השכירות שלפיהם יחושב הפיצוי יעמדו על 5,050 שקל לחודש בגין דירות תובעים 1 ו- 2, ו-6,800 שקל לחודש בגין דירת תובע 3.

בית המשפט פסק פיצויים של 181 אלף שקל לתובע 1 ו-2 ופיצוי של 243 אלף שקל לתובע 3. סך הכל 605 אלף שקל פיצויים, בתוספת של 36 אלף שקל שכר טרחת עורכי הדין.